Чего больше всего опасаются покупатели дорогого жилья на присоединенных территориях? За какой вид из окна соглашаются отдать любые деньги представители столичной элиты? Насколько сильно влияют на покупательский спрос в премиальном и элитном сегменте инфраструктурные проблемы? Эксперты рынка ответили на эти вопросы.
Что котируется в Подмосковье
В области самые популярные среди покупателей жилья премиального и элитного сегментов не потеряли своих позиций. Однако неравномерная концентрация спроса среди них, позволяет выявить определенные и довольно интересные тенденции.
Например, вдоль Новой Риги в первые месяцы 2015 года было реализовано на 88% больше, чем за первый квартал 2014 года. Причем на долю первичного жилья пришлось целых 72% от общего объема продаж. Правда, количество объектов с готовой отделкой под ключ в этой массе не превысило одной трети. Но именно таких домов на Новорижском шоссе вообще продается немного, констатирует Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY. И прежде всего потому, что частные продавцы, защищая свои экономические интересы, крайне неохотно соглашаются на какой бы то ни было дисконт, а некоторые даже не переписали долларовые ценники на рублевые.
«Но зато на первичном рынке здесь работают крупные девелоперы, — продолжает эксперт, — которые из-за объема реализуемых объектов могут позволить себе проводить в жизнь гибкую ценовую политику (и в том числе устанавливать фиксированный курс соотношения валют). Следовательно, основной спрос они и притягивают к себе».
В целом такие высокие показатели продаж по Новорижскому шоссе эксперты PENNY LANE REALTY объясняют вполне тривиально: скачки валютного курса. Просто в более массовых сегментах этот стимулирующий фактор «выдохся» уже к началу весны, а на рынке дорогого жилья он своего значения по-прежнему не потерял. Возможно, потому, что как раз именно на валютных «качелях» и сколачиваются капиталы для покупки элитных объектов недвижимости.
Символичная в глазах наших граждан Рублевка прибавила в показателях продаж немного меньше, но тоже ощутимо: +65% относительно нала прошлого года. Однако распределение объектов внутри этого объема имело кардинально противоположный вектор. На долю «первички» здесь пришлось немногим более трети домов, 37%. А вот количество реализованных объектов с отделкой под ключ перевалило за 50%. Косвенно, отмечают продавцы жилья, это свидетельствует о том, что в данной локации совершается по большей части для того, чтобы там жить.
«В целом о востребованности подобных объектов у покупателей, располагающих соответствующими финансовыми возможностями, можно было с уверенностью говорить уже два года назад», — констатирует Сергей Колосницын. В принципе, нетрудно догадаться, почему. Чем более внушительными суммами распоряжается человек, тем более рациональным должно быть оправдание каждого потраченного рубля. А отделка «от застройщика» обычно обходится значительно дешевле, чем если бы ее выполняли подрядчики «со стороны».
Интенсивно стали развиваться и продажи дорогих объектов на присоединенных территориях вдоль Калужского и особенно Киевского шоссе. Если в предыдущие два года покупательский спрос на «элитку» здесь был довольно низок, то в этом подскочил в два с половиной раза. Как уверяют представители PENNY LANE REALTY, престижное жилье долго не раскупалось здесь потому, что отсутствовала четкая стратегия освоения локации. Люди просто боялись, констатирует Сергей Колосницын, что сегодня они купят тут дорогой особняк, а завтра по соседству с ним вырастет многоквартирный комплекс эконом-класса. К сегодняшнему дню и власти, и покупатели уже могут себе более-менее ясно представить, что и где будет строиться по этим направлениям, что не замедлило сказаться на показателях продаж.
Но заметнее всех предыдущих отличилось Дмитровское шоссе. Здесь с начала этого года объектов премиального и элитного сегментов было продано в 5 раз больше, чем за такой же период прошлого. Эксперты PENNY LANE REALTY считают, что большое влияние на подросший спрос оказали два фактора.
Во-первых, по этому направлению все инфраструктурно-реконструкционные работы завершены, а большинство локаций успешно освоено и обустроено.
Во-вторых, по Дмитровскому шоссе есть «большая вода». Так что, принимая в расчет отнюдь не безоблачное положение дел в отечественном турбизнесе, а также важность известных политических и экономических нюансов — в международном, логично предположить, что многие объекты были куплены специально к летнему дачному отдыху.
Сергей Колосницын не исключает, что в роли покупателей выступали отдельные инвесторы, специализирующиеся на повышении ликвидности дорогих объектов путем их отделки. «Пусть таких компаний на рынке очень мало, но они есть, а накопленный опыт и, главное, капиталы, позволяют им успешно вести свою деятельность».
Надо сказать, что в среднем отделка одного квадратного метра жилья бизнес- или премиум-класса стартует от отметки в тысячу долларов, а «элитки» — две тысячи. Но за счет работы собственных бригад и оптовой закупки расходных материалов прибыль от такой деятельности бывает весьма солидной. Например, объект без отделки поблизости от Пестовского водохранилища может обойтись покупателю в 30 миллионов рублей, а с отделкой потянет уже на все 60.
За чем охотятся в метрополии
В самой столице ориентиры несколько иные. Одна из последних тенденций, оказывающих заметное влияние на формирование покупательского спроса в элитном секторе — расположение жилого комплекса в непосредственной близости от одного из монастырей на территории «старого» города.
Конечно, наивно предполагать, что девелоперы специально «выбивают» строительные площадки с расчетом расстояния до ворот обителей. Уж где-где, а в Центральном административном округе с его плотностью застройки это едва ли возможно.
Однако многие покупатели, по словам риелторов, готовы к дополнительным расходам при покупке подобного жилья. При условии, конечно, что от входной группы комплекса до ворот обители будет не более нескольких сотен метров или если из окон квартиры можно без проблем обозревать ее постройки. Учитывая, что вокруг таких культовых объектов расположено чуть менее трети (30%) всех премиальных проектов столицы на разной стадии готовности, говорить об этом факторе, как об одном из определяющих при выборе жилья, все же можно.
Так, по данным «Метриум Групп», среди определенной части состоятельных покупателей столичной «элитки» наиболее востребованы квартиры поблизости от Зачатьевского женского монастыря, расположенного в самом сердце «Золотой мили», а также Рождественского, Высоко-Петровского, Сретенского, Донского, Андроникова и Новоспасского монастырей, а также Марфо-Мариинской обители милосердия.
Можно предположить, что такая любовь к видам на объекты культурно-исторического и духовного наследия, имеющая все шансы стать трендом этого года в сегменте премиального жилья, возникла на фоне последних событий, происходящих со старинными зданиями на территории главного мегаполиса страны. О варварском уничтожении многих из них под видом работ по реконструкции неоднократно информировали соответствующие инстанции и СМИ представители общественного движения «Архнадзор».
Также не исключено, что данная тенденция имеет искусственное происхождение. Так, например, случившееся около 23−00 10 марта 2015 года возгорание чердачного помещения старинного доходного дома в Ордынском тупике отдельные активисты «Архнадзора» связывали с планами его «реконструкции». В частности, они обращали внимание общественности на тот факт, что властями столицы на тот момент был одобрен проект перестройки здания XIX века в объект элитной недвижимости, находящийся в прямой видимости от храма Всех Скорбящих на Большой Ордынке.
Фото: Михаил Фомичев/ТАСС
