Рынок жилья свернул не туда

По мнению нотариусов и риелторов, сложная и запутанная картина на российском рынке недвижимости сложилась под влиянием трех основных факторов. В чем именно они заключаются и почему появились? Об этом рассказывают эксперты.

«Состояние стабильно критическое»

2015 год имеет все шансы оставить яркий след в истории российского рынка оборота жилья. Потому что даже Владимир Путин обратил внимание на состояние дел в сфере риелторской деятельности и признал, что она требует в перспективе более жесткого регулирования. Сегодня же находится в «серой» или даже в «черной зоне». И именно в таком виде выходит на конечных потребителей — рядовых граждан. Те, в свою очередь, окончательно запутались в ситуации и не понимают толком — что конкретно делают профессионалы на рынке жилья и кто за что отвечает.

Член международного союза латинского нотариата (IULN), представитель Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров считает, что в качестве одной из основных причин такого положения дел нужно рассматривать следующий факт: на сегодняшний день нет ни одного нормативного материала, так или иначе регулирующего риелторскую деятельность.

«То лицензирование деятельности посредников при сделках с жильем, которое началось в 1996 году и закончилось в 2002, за время своего существования, по сути, не принесло ничего хорошего ни гражданам, ни профессионалам. Оно представляло собой лишь некий механизм, рычаг сбора денег с риэлторов, — считает эксперт. — Так что сегодня риелторы, брокеры, агенты, объединившиеся в гильдии и палаты, содержательно не имеют никаких преимуществ перед теми агентствами или индивидуальными предпринимателями, которые промышляют на рынке жилья, не входя ни в какие профессиональные объединения».

Исходя из того, продолжает нотариус, что многие агенты, организующие сделки, работают сразу в нескольких агентствах, а операции с высокой комиссией вообще стараются провести «левым путем», можно смело констатировать: ни гильдии, ни палаты не помогли рынку отделить профессионалов от тех, кто работает «вчерную», без документально оформленного соглашения с клиентом. На рынке оборота недвижимости, свидетельствует Комаров, правит культура бескультурья. И граждане, покупающие или продающие жилье, точно улавливают ее смысл — по возможности ничего и никому не платить.

Как это ни покажется странным, но данную точку зрения вполне разделяют многие агенты по недвижимости. В частности, член гильдии риелторов Московской области, бывший директор ГУП МО МОСОБЛЖИЛСЕРВИС, ныне — руководитель одноименного агентства недвижимости Ирина Порхунова:

— Да, к сожалению это действительно так. Гильдия риелторов Московской области, в которой я состою, периодически присылает мне клиентов. Пожалуй, это самое главное и едва ли не единственное ее преимущество. В остальном же существенно положение дел это не меняет.

А хотелось бы многого. Например, чтобы подобные саморегулируемые организации проводили обучение агентов. Чтобы предоставляли ученикам гарантии трудоустройства. Наконец, чтобы существующие риелторские базы, как платные, так и бесплатные, реально работали, а не просто висели мертвым грузом.

Потому что сейчас, развивает мысль специалист, существует порядка 450 различных досок объявлений о продаже и покупке недвижимости. И ни одна из них толком не работает. «Доходит до смешного, — говорит она. — Даже на платных ресурсах, которые, вроде бы, должны по умолчанию быть серьезными, встречается такая картина — фотография объекта есть, контакты продавца есть, цена есть. А самого объекта в природе нет. Ну и как работать со всем этим?

Недавно беседовала с коллегами-канадцами. Они были искренне удивдены. У нас, говорят, всего две базы. И все работают более чем нормально".

Конечно, кое-что в этом направлении все же делается, продолжает она. Какие-то тренинги проводятся, организовываются конференции. Но это совсем не тот уровень, который действительно нужен стране.

— Руководство ГРМО и РГР, скажем, Хромов, Власенко, Апрелев — это, по сути дела, просто меценаты. Они вкладывают в развитие отрасли свои собственные, заработанные риелторской деятельностью, деньги. Но этого, к сожалению, недостаточно. Нужно более серьезное финансирование и непосредственное участие государства в этом процессе. И вот пока этого не произойдет, бардак в системе неизбежен.

Но это еще полбеды. Судебная практика, продолжает Алексей Комаров, однозначно свидетельствует: получить с агента вред, причиненный клиенту в результате непрофессиональной работы, практически не реально:

— Это очень проблематично даже по заключенному письменному договору. А уж если ваши отношения носят доверительно устный характер, то шансов привлечь риэлторов к ответственности нет вообще никаких.

И это тоже печальная реальность, свидетельствует Ирина Порхунова.

— Да, агентства, которые несут ответственность перед клиентом, есть. Но их не так много, как требует момент. Потому что ответственность довольно дорого обходится. Работу агентств курирует Роскомнадзор, Росфинмониторинг. И оказывать риелторские услуги реально становится дорого. Обратите внимание, в Москве, например, в подавляющем большинстве случаев соглашения с клиентами заключают. Но — на информационные услуги, что на практике это означает — «ты просил найти объект или покупателя, мы его нашли, а дальше твои трудности». Так что здесь, конечно, предотвратить мошенничество вряд ли возможно.

С теми же нотариусами сейчас иметь дело действительно безопаснее, уверяет она. Они работают как индивидуальные предприниматели и несут перед клиентом ответственность всем своим имуществом. Но и у нотариусов изрядно подрезаны крылья, сетует Комаров:

— Да, мы несем полную ответственность за законность удостоверяемой сделки, и предотвращаем очевидные мошенничества. Но, с другой стороны, закон и Гражданский кодекс РФ устанавливает пределы нотариальной гарантии сторон, перешагнуть за которые нотариус не может. Например, если жилье продает недееспособный — сделка ничтожна, и даже нотариус ее не спасет.

Кроме того, рынок под влиянием кризиса сжался. Как следствие, серьезно упали заработки посредников. Из-за этого некоторые агенты предпочитают сами составлять проекты сделок, скачивая из интернета образцы, надеясь получить с клиента еще 3−5 тысяч рублей к сумме комиссии. И при этом убеждают его: смысла обращаться к юристу нет, Росреестр все проверит.

«Привлечь реестр к ответственности при потере права собственности или денег покупателем де-факто невозможно, — утверждает Комаров. — Для этого необходимо установить виновное лицо, получить исполнительный лист, по которому виновный не оплачивает сумму к получению в течение года, быть квалифицированным в суде как добросовестный приобретатель или продавец, доказать противозаконность действий реестра при регистрации перехода права. Да и сумма компенсации, установленная реестром, ограничена одним миллионом рублей».

Вообще, создается впечатление, подхватывает мысль Ирина Порхунова, что где-то с конца 90-х годов до настоящего времени осуществляется планомерное разрушение всей системы государственного регулирования оборота жилья.

— В начале нулевых я, в бытность еще руководителем государственного областного учреждения по обмену жилой площади, выходила на Минимущество с предложением: давайте создадим нормальный реестр новостроек. И будем там четко фиксировать — кто и когда купил квартиру, за кем она числится и так далее. Но тогдашнее руководство четко и неоднозначно дало мне понять, что никакой упорядоченный контроль в этой сфере никому не нужен. И соваться с подобными инициативами себе дороже.

Та же судьба, по словам эксперта, постигла и идею о создании госсистемы пожизненной ренты для одиноких пенсионеров. «Ведь уже тогда было понятно, что растущие коммунальные тарифы вскоре просто „задавят“ одиноких стариков, — отмечает она. — Так и произошло. Сейчас, когда размер ежемесячного платежа за коммунальные услуги в столице практически сравнялся с размером средней пенсии, люди вынуждены бежать от долгов в провинцию, сдавая квартиры фактически за бесценок».

На заре эпохи свободного рынка, продолжает Порхунова, когда еще функционировало нормальное советское БТИ, все вопросы купли-продажи решались в один день.

— Мы привозили документы, и в течение часа, в присутствии сторон, эксперт ставил штамп «продано». От покупателя продавцу передавались деньги, и все расходились, счастливые и довольные. Криминал был только в одном — крепкие ребята могли отобрать наличность в узком переулке. Но и все.

Сейчас регистрация сделок проводится в течение семи дней, негодует эксперт. Целую неделю стороны находятся в заложниках у случая. А если за это время с покупателем или продавцом произойдет несчастье, то пострадают все. Да и что проверять-то так долго, если документы и стороны чистые? «Такой долгий срок регистрации прав и представляет мошенникам превосходнейший плацдарм для своих маневров, — отмечает Ирина Порхунова. — Отсюда и „растут ноги“ у многих криминальных и околокриминальных историй о жилье».

Да и деление института БТИ на государственный (муниципальный) и федеральный уровни не способствуют наведению порядка в сфере оборота жилья. Мнение руководителя МОСОБЛЖИЛСЕРВИСА по этому поводу категорично и однозначно:

— Все, чем занимаются представители этих организаций — «снимают сливки» с рынка. Никакой реальной работы по упорядочению ситуации нет и в помине. Интересно, что даже сейчас вернуть все в нормальное русло не составляет труда. Только не делать этого — для кого-то слишком выгодно.

Тем временем реформы рынка продолжаются, и идут они не в самом позитивном направлении. Налог с кадастровой оценки жилья, который граждане гарантированно будут оплачивать к 2020 году, наглядное тому подтверждение. Ряд экспертов считает, что это хорошее нововведение, но Алексей Комаров с этим не согласен.

— Что такое кадастровая оценка? Содержательно понять невозможно. Инвентаризационная оценка — оценка стоимости строительства объекта. Рыночная оценка — цена, установленная в результате спроса и предложения контрагентов. Кадастровая оценка, приближенная к рыночной, очень похожа на среднюю температуру по больнице, вроде, что-то показывает, но содержательного смысла не имеет. Для оспаривания оценки в судебном порядке нужно оплатить услуги адвоката и проведение рыночной оценки. Эти затраты при любом исходе дела вам никто не компенсирует.

Эксперт склоняется к тому, что это не более чем попытка в отсутствие времени для системных реформ рынка жилья понудить стороны указывать в договорах купли-продажи реальную стоимость жилья для увеличения налоговой базы.

Но с этой базой, добавляет Ирина Порхунова, серьезно перемудрили.

— Раньше была четкая и стройная система оценки БТИ. Оценщики организации обязательно выезжали на место и фиксировали возраст дома. Каждый год его эксплуатации отнимал примерно 1% от первоначальной стоимости объекта. Теперь же она берется просто с потолка. К примеру, я лично знаю случаи, когда реальные развалины без выезда на место оцениваются по кадастру в 5 миллионов рублей. Продать их за эти деньги собственник не может. А снизить цены — законодательно наказуемо. Самый настоящий пат для рынка.

Вообще, когда в конце прошлого века начиналась приватизация, государство ставило перед собой вполне реальные цели — побудить граждан оформлять всю недвижимость в собственность. Планировалось изначально, что когда во многоквартирном доме будут приватизированы все квартиры, то землю под домом поставят на кадастровый учет, и каждый собственник квартиры будет платить земельный налог соразмерно доли собственности. Но, думаю, власти заигрались с этим механизмом. Видя новые возможности для получения средств с собственников, они уже забыли первоначальную идею и играют по принципу «как кривая выведет». А отсутствие четких целей всегда пагубно влияет на любой процесс.