Аренда умирает, но не сдается

Чем недовольны наниматели столичного жилья? Чего больше всего боятся арендодатели? У кого из арендаторов выше шансы заключить договор найма и как часто стороны сделки пытаются пересмотреть его в одностороннем порядке? Ищем ответ в цифрах и фактах.

Цифры оптимизма не внушают

Если смотреть на сегмент аренды квартир в Москве с точки зрения цифр, то вроде бы возникает повод для оптимизма. Во-первых, от продажи патентов на сдачу жилья внаем столичный бюджет только за первый квартал 2015 года пополнился на 166 миллионов рублей (+41% к показателям аналогичного периода прошлого года). Во-вторых, нижний порог арендной ставки во многих районах первопрестольной упал до 18 тысяч рублей в месяц. Но если копнуть чуть глубже, оптимизм рассеивается как дым.

Представители столичного департамента экономического развития констатируют: доходы бюджета растут только потому, что выросла стоимость официального разрешения для владельцев недвижимости в Центральном административном округе и объектов площадью более 100 квадратных метров. Само же количество выданных документов сократилось по сравнению с прошлым годом на 15%. Да и снижение ежемесячного платежа за нанимаемое жилье не спасает ситуацию. Многие эксперты отрасли отмечают — насыщение рынка выгодными для арендаторов предложениями остается стабильно высоким, а средний ежемесячный платеж за найм однокомнатной квартиры даже увеличился (около 40 тысяч рублей в мае этого года против 29,5 тысячи в мае прошлого).

Сейчас, отмечает, управляющий партнер АН Spenser Estate Вадим Ламин, самое время говорить о том, что на столичном рынке арендного жилья случился вполне серьезный кризис.

Основные его причины лежат, конечно же, в ухудшении общей экономической ситуации в стране. Но, вместе с этим, немалую долю негатива в сегмент привносит и несгибаемая позиция самих участников процесса по ряду вопросов.

Как коса на камень

Так, обобщая данные многих посредников на столичном рынке аренды, можно отметить, что арендаторы, например, не спешат проявлять гибкость и готовность идти на компромиссы. Их крайне негативную реакцию, по общему мнению специалистов, чаще всего вызывает наличие мебели и личных вещей собственников в сдаваемой квартире. «Это не наши проблемы», — таков самый распространенный ответ арендаторов на просьбы владельцев оставить диван или набор посуды на съемной жилплощади.

«Стоп-пункты» арендодателей гораздо более разнообразны. В частности, около половины арендодателей в мегаполисе категорически не соглашается сдавать жилье нанимателям с домашними животными. И если в некоторых случаях владельцам собак и кошек еще как-то удается уломать собственников (например, соглашаясь на включение в договор работ по косметическому ремонту помещений), то обладателям свинок, змей и прочей экзотической живности здесь, что называется, «не светит».

Примерно 16% владельцев жилых помещений принципиально отказываются иметь дело с молодыми семьями. Свою позицию они мотивируют тем, что люди, не разменявшие четвертый десяток лет, легкомысленно относятся к строгому соблюдению пунктов договора (особенно в части сроков внесения арендной платы).

Порядка 13% арендодателей, наоборот, не соглашаются сдавать помещения одиноким людям, предпочитая заключать соглашения исключительно с семейными парами с детьми. По их мнению, одинокие жильцы наиболее часто провоцируют возмущение соседей по этажам своим поведением.

Некоторые же собственники (их доля в общей массе владельцев жилья колеблется на уровне 9%) соглашаются сдать жилье только при условии отсутствия детей. Эта категория собственников считает, что наличие младших членов семьи часто приводит к незапланированным расходам, что заставляет нанимателей чаще просить об отсрочке платежа.

Кстати, именно арендная ставка наиболее часто становится причиной разногласий между собственниками и квартиросъемщиками. По информации специалистов департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля конфликтов на этой почве составляет 50% от их общей массы. Причем из них 25% возникает из-за пропуска сроков ее внесения, а еще 25% — по причине ее повышения раньше оговоренных сроков.

На втором месте в списке катализаторов «разборок» — порча имущества и асоциальные выходки. По словам представителей департамента, по этому поводу разногласия возникают в 20 случаях из 100.

Еще 15% всех проблемных ситуаций приходится на долю всевозможных дополнительных платежей. Это, как правило, вопросы оплаты нанимателем телефонных переговоров, а также работ по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Если в первых трех случаях роль пострадавшей стороны примеряют на себя владельцы помещений, то в последующих ситуациях несладко приходится уже нанимателям.

Невозврат внесенного залога, просьба «очистить помещение» раньше срока (и нередко сразу после ремонта на средства арендатора), а также избыточный и чрезмерно навязчивый контроль собственника за эксплуатацией сдаваемого помещения вызывают серьезный конфликт еще в четверти случаев.

Надежда на завтра

Как отмечает независимый риелтор Николай Авесян, уже к осени практически все арендодатели, ушедшие в глухую оборону своих принципов, под влиянием нарастающего кома экономических проблем, поднимут над своими бастионами белый флаг.

«Все эти условия выставляются, скорее, по инерции, чем по насущной необходимости, — отмечает специалист. — Просто арендодатели никак не привыкнут к мысли, что время, когда они диктовали правила, прошло. А когда вернется, и вернется ли вообще в обозримом будущем, никто с уверенностью сказать не возьмется. Так что уже в конце лета, когда „горячий сезон“ не принесет ощутимых выгод, а перенасыщение рынка предложением не прекратится, они изменят свой взгляд на вещи и будут готовы сдавать жилье практически на любых условиях».

Неуклонный рост юридической грамотности населения также должен сыграть свою роль, считает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.

Зная особенности урегулирования споров в российских судебных инстанциях, и наймодатели, и арендодатели предпочтут умерить свои аппетиты, особенно с учетом продолжающегося кризиса в экономике.