Загородная «элитка» сдает позиции

Многие игроки рынка в сфере аренды дорогих домов за городской чертой отмечают небывалую летнюю активность арендаторов. Какие сегменты капитулировали перед таким массовым вторжением? Где собственники еще удерживают бастионы старых цен? Чем приходится платить за подобную оборону и как долго она может продержаться?

Самый крупный подмосковный загородный дом, который сейчас можно взять в аренду, располагается, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», у Киевского шоссе. Резиденция располагается на расстоянии семнадцати километров от МКАДа в закрытом коттеджном поселке. На площади в полторы тысячи квадратных метров, помимо стандартного набора помещений, имеется также SPA-зона, домашний кинотеатр и комната для бильярда. На участке располагается еще большой фонтан, детская площадка и пара декоративных прудов, объединенных каскадом водопадов. За все это великолепие арендаторам ежемесячно придется отдавать 700 тысяч рублей (по нынешнему курсу — чуть более 12,7 тысячи долларов).

Однако это не самая высокая арендная плата за съемное жилье премиального сегмента в Подмосковье. Почти в четыре раза дороже — 2750000 рублей (50000 долларов) каждые тридцать дней — обойдется желающим воспользоваться чужой собственностью домовладение на Новой Риге с открытым теннисным кортом, фонтаном и прудом. Сам коттедж из кирпича имеет четыре этажа. Кроме стандартных для объектов такого уровня нескольких спален, тренажерного зала и джакузи, здесь имеются русская и финская бани, а домашний кинотеатр оснащен еще и камином. При этом полезная площадь коттеджа несколько меньше предыдущего лота — «всего» 1,4 тысячи квадратных метров.

«Бронзовая медаль» по сочетанию «цена-площадь» сотрудники «МИЭЛЬ-Аренды» отдали кирпичному особняку общей площадью 1,2 тысячи «квадратов». «Начинка» кирпичного коттеджа на расстоянии 8 километров от МКАД мало чем отличается от своих собратьев на Новорижском и Киевском шоссе. Тот же спортзал, бильярдная, домашний кинотеатр, сауна бассейн. Правда, в данном случае в доме имеется еще и хамам. Месячная аренда дома на Рублево-Успенском составляет 928800 рублей (без малого 16,9 тысячи долларов по курсу на 1 июля).

Однако площадь дома как таковая — безусловно, заметный, но отнюдь не определяющий фактор в сегменте аренды загородной недвижимости, считает Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЗДЬ-Аренда». «Гораздо большее значение, — уверяет она, — играет та сумма, которую арендатор готов отдавать за право пользования объектом».

Однако если к середине лета эти объекты (особенно последний лот) не нашли себе временных хозяев, то и в дальнейшем это также может быть довольно затруднительно. Особенно если принять во внимание мнение специалистов по загородной недвижимости других компаний.

Например, представители PENNY LANE REALTY утверждают, что валютные колебания существенно повлияли на активность арендаторов. В качестве подтверждения этого факта они приводят некоторые статистические данные. Например, в сегменте аренды недвижимости по ставкам до 5 тысяч условных единиц количество проведенных сделок найма по сравнению с прошлым годом выросло на 37,5%. Более дорогое жилье, с ежемесячными ставками аренды от 5 до 10 тысяч условных единиц, фигурирует в новых сделках уже на 80,7% чаще (а на том же Рублево-Успенском шоссе рост операций сдачи внаем подобных объектов фиксируется уже на уровне 91,6%).

Такая активность обычно не свойственна элитному рынку, отмечают эксперты PENNY LANE. Отношения нанимателей и арендодателей в сегменте аренды дорогого жилья всегда отличались стабильностью, поэтому здесь наиболее часто имели место быть многолетние союзы. Даже если речь шла о краткосрочном летнем найме жилья, констатируют они, арендатор, как правило, стремился не менять своих предпочтений из года в год. Но экономические реалии сегодняшнего дня серьезно перетряхнули даже эти патриархальные устои. На подмосковном рынке случилось нашествие граждан, до сегодняшнего дня постоянно арендовавших загородную недвижимость в странах Европы.

И только сегмент de luxe, где месячная плата за пользование объектом превышает 10 тысяч условных единиц, свою стабильность на общем фоне сохранил, отмечают эксперты PENNY LANE REALTY. Такой тренд вполне ожидаем, констатируют специалисты, ведь, потратив средства и время на подбор эксклюзивного варианта временного жилья за довольно большие деньги, наниматель вряд ли будет уговаривать арендодателя поменять условия аренды или искать какой-либо альтернативный вариант.

Правда, эта стабильность обошлась игрокам-наймодателям в этом сегменте несколько дороговато. Количество арендных сделок здесь в новом году не только не выросло, но даже еще и сократилось примерно на 3,36%.

Можно предположить, что именно в этом сегменте осталось наибольшее количество, по меткому выражению представителя Knight Frank Алексея Трещева, «отчаянных товарищей, удерживающих оборону» и отказывающихся снижать ставки аренды. Так поступить этим принципиальным собственникам мешает, по мнению представителей «ИНКОМ-Недвижимости», некий психологический барьер. В долларовом выражении престижные загородные коттеджи и так уже потеряли половину своей стоимости, разъясняют свою позицию «инкомовцы», то опускать цену еще и в рублях им уже представляется попросту непосильной задачей.

Однако риелторы, давно работающие в элитной «загородке», отлично знают: чем дороже дом, тем невыгоднее сдавать на срок менее трех месяцев. Причина в слишком высокой амортизации после найма, ведь после каждого поклонника краткосрочной аренды приходится делать как минимум косметический ремонт, а постоянно дорожающие отделочные материалы вполне способны «скушать» всю прибыль владельца такой недвижимости.

Так что у тех собственников, чьи дома пока еще пустуют и висят в базах агентств, фактически остается один выход, резюмируют представители Knight Frank: снижать цены. И чем меньше времени остается до конца летнего сезона, тем активнее следует это делать. Те владельцы, которые своевременно поняли, откуда сейчас дует ветер на рынке дорогого арендного жилья, уже пересчитали долларовые расценки на свои объекты практически по тому курсу, которого добиваются в судебных инстанциях валютные ипотечники — от 30 до 35 рублей за доллар.