Чтобы ваш дом не оказался фантомом

Важные моменты при совершении сделок с загородной недвижимостью

3417
Чтобы ваш дом не оказался фантомом
Фото: Валерий Шарифулин/ ТАСС
Материал комментируют:

На рынке загородных домов наступило сезонное оживление. На какие нюансы следует обратить внимание покупателям домов и участков, чтобы не пожалеть о приобретении? Об этом — в нашем материале.

По данным аналитиков рынка недвижимости столичного региона, во втором квартале этого года в сегменте загородной недвижимости обозначился устойчивый тренд: и площади, и стоимость реализуемых объектов заметно снизились. По мнению специалистов, эта мера позволила несколько оживить покупательскую активность. Если в ближайшее время курс доллара на рынке поднимется до отметки в 60−65 рублей, то, по мнению директора «инкомовского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрея Кройтора, число сделок купли-продажи в «загородке» существенно возрастет.

При этом другой представитель компании, руководитель аналитического центра Дмитрий Таганов, предупреждает: большинство из 24 коттеджных поселков, заявленных во втором квартале 2015 года де-юре как новые, фактически являются фантомными проектами. Они используются девелоперами исключительно в рекламных целях и, скорее всего, так и останутся только на бумаге.

С учетом данной информации мы обратились к члену Ассоциации юристов России, нотариусу Алексею Комарову, с просьбой обрисовать ключевые моменты приобретения загородной недвижимости. Ведь этот процесс, при всей своей привлекательности, не лишен и существенных минусов. Здесь и сложное правовое регулирование процедуры приобретения, и более высокие по сравнению с договором долевого участия (регламентированным законом № 214-ФЗ) риски.

«Начнем с того, что в принципе приобрести земельный участок можно двумя путями, — рассуждает специалист. — Это либо первичный рынок (у компании-девелопера, организующей пространство для застройки), либо вторичный (у физического лица, при этом в большинстве случаев здесь уже будет фигурировать капитальное строение)».

В первом случае, считает эксперт, со сделкой все обстоит гораздо проще. Правда, выявить некоторые важные аспекты необходимо задолго до момента подписания каких-либо бумаг по сделке.

Прежде всего необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. «Как правило, — уточняет Алексей Комаров, — девелоперы работают либо с сельхозземлями, либо землями ИЖС, то есть предназначенными для малоэтажной жилой застройки (приказ Минэкономразвития № 540 от 1 сентября 2014 года). В редких случаях застройщики могут приобрести и землю сельхозназначения, выделенную для организации крестьянского фермерского хозяйства (КФХ). Каждый из этих видов, в обязательном порядке указывающийся в правоустанавливающих документах на собственность, имеет определенные нюансы использования».

Так, в случае с сельхозземлями возведение жилого помещения на этих территориях не предполагается, уточняет эксперт. Тем не менее собственники все равно возводят там дома, и право собственности на капитальные постройки регистрируют в Росреестре в упрощённом порядке в рамках закона № 93-ФЗ, прозванного в народе «дачной амнистией», на основании декларации об объекте недвижимости. «В итоге они право собственности на объект недвижимости (как нежилое строение) все же получают, — констатирует Комаров. — Но зарегистрироваться в нем по факту невозможно».

Для земель КФХ субъектом федерации устанавливается минимальная величина раздела (как правило, от 1 гектара). И в ином объеме участок выделить нельзя. «Эта особенность приводит к возникновению осложнений у девелоперов, заключавших предварительные договоры купли-продажи с клиентами, по исполнению взятых перед покупателями обязательств», — обращает внимание нотариус.

И только земли ИЖС предполагают возможность постройки жилого дома с целью постоянного проживания и возможностью регистрации собственника и членов его семьи. «При этом высота строения не должна превышать трех этажей», — напоминает эксперт.

Затем нужно решить юридический вопрос. «С самого начала продаж земли девелоперы регистрируют некоммерческую организацию в формате потребительского кооператива. На ее баланс передаются как инфраструктура, так и права на текущие обслуживание объектов общего пользования, — рассказывает эксперт. — Всем покупателям земельных участков я настоятельно рекомендую при заключении сделки вступить в указанное юрлицо».

Это необходимо хотя бы для того, чтобы предотвратить злоупотребления, которые иногда допускает руководство кооперативов в процессе формирования структуры затрат на обслуживание посёлка. Без этого разумность величины членских взносов, а также порядок и эффективность их использования проконтролировать крайне сложно. Если же в кооператив не вступать, то оплачивать расходы на содержание имущества общего пользования все равно придется, но влиять на его решения будет уже невозможно.

Наконец, стоит расставить все точки в сфере обеспечения земельного участка коммуникациями. «Большинство заявленных и рекламируемых проектов продаются по предварительным договорам до проведения процедуры межевания земельных участков (непосредственного выделения конкретного надела собственника из всего объема принадлежащей продавцу земли) и обеспечением участка коммуникациями в виде электричества и газа, — обращает внимание нотариус. — Однако случается, что обеспечение участка коммуникациями впоследствии занимает гораздо больше времени и денег, чем планировалось. А иногда девелопер, в принципе, оказывается и вовсе неспособен исполнить подобные обязательства». Поэтому от покупки земельного участка без подведенных коммуникаций лучше все же воздержаться.

А вот приобретение подобного объекта на вторичном рынке — куда более опасный процесс, подчеркивает Алексей Комаров.

Во-первых, разъясняет эксперт, на рынке недвижимости в достаточном количестве присутствуют ранее учтенные наделы, в отношении границ которых не производились землемерные (межевые) работы. То есть понять, где такой участок начинается и где заканчивается, можно только приблизительно. А поскольку межевание рано или поздно все же делать придется (см. статью «СП» от 29 мая с.г. «Чем грозит всеобщий перемер земли»), то на практике неотмежеванный участок в 20 соток после этой процедуры вполне может уменьшиться и до десяти.

Что касается вида разрешенного использования участка, то с ним лучше всего ознакомиться в градостроительном регламенте конкретного территориального образования. «Расхожее мнение о том, что на землях поселений можно строить жилой дом, не соответствует действительности, — обращает внимание Комаров. — Так, если вид использования земельного участка в градостроительном регламенте обозначен под рекреационные цели, для целей отдыха, то жилой дом в этом месте не удастся легализовать никогда».

Кроме того, участок с капитальным строением на «вторичке» может представлять особую опасность, если дом возведен без соблюдения норм пожарной безопасности и с нарушением положенных отступов от границ надела. Последнее обстоятельство особенно сложно проверить, если границы участка четко не определены. «Все может закончиться перестройкой купленного дома или, что гораздо печальнее, его сносом, если по иску местной администрации он будет классифицирован как самовольно возведенная постройка», — предупреждает эксперт. Один из самых ярких примеров развития событий по такому сценарию — история вокруг знаменитой на весь мир «Башни гангстера», самого высокого деревянного здания в Европе, который своими руками построил в Архангельске предприниматель Николай Сутягин (см. материал «СП» от 6 января 2014 года «Архитектурный экстрим»).

И это далеко не полный перечень возможных проблем, подводит итоги Алексей Комаров. Но и из приведенного выше напрашивается очевидный вывод — как на первичном, так и на вторичном рынках приобретать земельный участок без юридической поддержки было бы крайне неразумно. Конечно, силком к юристу никто никого не потащит, но все-таки рядовому гражданину, даже считающему себя докой в подобных вопросах, лучше заверять такие сделки у нотариуса. Поскольку этот специалист, в отличие от риелторов, несет возложенную на него законом ответственность за правомочность операций с недвижимостью, то в предварительной консультации он, несомненно, обратит внимание на спорные моменты покупки.

Последние новости
Цитаты
Сергей Нациевский

Политик, Член ЦК КПРФ

Денис Ильин

Директор Агентства по туризму Ульяновской области

Олег Комолов

Доцент РЭА им. Плеханова

Комментарии
В эфире СП-ТВ
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня