В каком состоянии рынок вторичного жилья Москвы встречает середину лета? Какими суммами придется оперировать людям, желающим приобрести квартиру в этом сегменте? Какие районы столицы предлагают наиболее дорогие и наиболее дешевые варианты? Об этом нам рассказали эксперты рынка.
Как изменился объем предложения
С точки зрения богатства предложения объектов недвижимости, то эксперты констатируют: количество квартир на московском вторичном рынке третий месяц подряд стабильно увеличивается. По итогам июня число лотов на экспозиции уже перевалило за отметку в 56 тысяч квартир (+5% в целом по рынку). Примечательно, что наиболее востребованный покупателями сегмент эконом-класса «прибавил в весе» по количеству объектов весьма незначительно, всего лишь 0,4%. Тогда как в более престижных классах — «комфорте» и «бизнесе» — прибавка была довольно-таки весомой (ровно по 8% в каждом из них).
Правда, на этом вся стабильность показателей динамики развития этого сегмента рынка недвижимости Первопрестольной и закончилась. Все остальные показатели (типология реализуемых квартир, типы многоэтажных домов, объем предложений в каждом из столичных административных округов) свидетельствуют о мощном действии на этот сегмент столичной экономики абсолютно разнонаправленных тенденций.
Так, в прошедшем месяце самыми большими темпами роста количества выставленных на продажу квартир мог похвастаться Центральный административный округ (+10,6%). Лишь немногим более полутора процентных пунктов уступил ему Северный АО с показателем в плюс 9%. Третью ступень пьедестала столичных округов с самым большим к началу июля предложением на «вторичке» поделили между собой Юго-Западный и Западный АО (в каждом из них бывших в употреблении квартир на продажу прибавилось по 7% к предыдущим контрольным периодам).
В остальных районах столицы рост числа продаваемых объектов, хоть и не такой значительный, также имел место быть. СЗАО «прибавил» 4%, на 3% увеличился объем предложения сразу в трех округах — Северо-Восточном, Южном и Восточном. В Юго-Восточный округ «поправился» всего лишь на 1%. И только Зеленоградский продемонстрировал отрицательную динамику, «похудев» в предложении сразу на 9%.
В структуре предложения по количеству комнат больше всего выросло число многокомнатных квартир (+11%), а меньше всего — однокомнатных (+1,6%). Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры остались в середнячках, продемонстрировав положительную динамику в 5 и 9 процентов соответственно.
Как изменилась стоимость объектов
Также в целом по всему вторичному рынку столицы продемонстрировали рост и средние ценовые показатели, хотя до настоящего момента они постепенно опускались в течение последних двух месяцев. К началу июля средневзвешенная цена квадратного метра достигла отметки в 245,66 тысячи рублей, что на два с половиной процента больше, чем в мае.
Основным катализатором этого процесса стали структурные изменения в общем объеме предложения. И сильнее всего на увеличение стоимости «квадрата» повлияло повышение доли реализуемых квартир в наиболее дорогих категориях домов самых престижных административных округов столицы.
Так, подержанные квартиры эконом-класса фактически подорожали в пределах статистической погрешности. К началу июля усредненная цена квадратного метра в таких объектах колебалась на отметке в 182,3 тысячи рублей.
Во вторичных квартирах бизнес-класса квадратный метр по сравнению с маем месяцем поднялся на два процента до отметки в 320,8 тысячи рублей. А вот комфорт-класс, ближайший конкурент «эконома», прибавил сразу три процента к своему майскому пределу — 248,9 тысячи рублей.
Но если все предыдущие изменения в принципе соответствовали законам и логике рынка недвижимости, то об изменении стоимости квартир по типологии этого сказать никак нельзя. Потому что к началу второго месяца лета квартиры подорожали в тех категориях, где их предложение было наибольшим.
Так, средневзвешенная стоимость вторичных «однушек» увеличилась всего на семь десятых процента. Двухкомнатные и многокомнатные квартиры прибавили с мая гораздо ощутимее — 3%. Но гораздо ощутимее подрожали «трешки» — на 4%.
С точки зрения типологии многоквартирного дома наибольший прирост стоимости средней цены продемонстрировали объекты в монолитных домах (+3,7%). Их монолитно-кирпичные «собратья», несмотря на повышенный уровень комфортности, поднялись чуть меньше — на два процента. Ровно столько же прибавили и квартиры с просторной кухней в кирпичных зданиях. Стандартные «панельки» с типовой планировкой добавили к стоимости всего четыре десятых процента. Отрицательную динамику стоимости продемонстрировали типовые панельные дома с небольшими кухнями (-0,4%), а также кирпичные и панельные дома-«хрущевки» (-0,6% и -0,7% соответственно).
Практически неизменными цены на вторичные квадратные метры остались в нескольких административных округах: Зеленоградском (133,7 тысячи рублей), Восточном (185,9 тысячи), Юго-Восточном (174,8 тысячи) и Северо-Восточном (200,8 тысячи). На 0,9% выросли цены в Южном и Северо-Западном округах (187,1 и 227,1 тысячи рублей за метр соответственно). В Юго-Западном АО средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,3% (до 228,9 тысячи рублей), а в Северном — на полтора процента (226,4 тысячи рублей за «квадрат»).
Заметнее всего подорожали квадратные метры в Западном и Центральном АО. В первом этот показатель увеличился на 2% (до 289,9 тысячи рублей), а во втором — на два с половиной процента (до 398,4 тысячи рублей).
Как отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, платежеспособный спрос населения и прирост объемов предложения неуклонно снижаются третий месяц подряд. Однако, несмотря на этот удручающий факт, рублевая стоимость объектов на вторичном рынке Москвы довольно устойчива. Следовательно, подытоживает эксперт, сегмент, хоть и демонстрирует слабые колебания в различных категориях объектов, но все же пытается нащупать устойчивое равновесие.
