Катастрофа или спасение для рынка недвижимости?

Зампред областного правительства Герман Елянюшкин заявил о том, что в регионе необходимо полностью запретить сделки с недвижимостью по договорам долевого участия и продавать только готовые объекты. Что в этом случае ждет застройщиков? Станет ли гражданам легче приобрести недвижимость? Своими соображениями с нами поделились эксперты рынка.

«Это не совсем то, что нужно рынку»

Некоторые игроки рынка считают инициативу очень правильной. Например, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, так обосновывает эту позицию:

 — Не будет строящихся новостроек — не будет пирамид, обманутых покупателей, расходов области на погашение обязательств перед ними.

К тому же покупать готовую квартиру значительно приятнее, ведь уже можно подняться в дом, оценить вид из окна, прогуляться по комплексу. Одним словом, увидеть окончательный вариант проекта. К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, отступая от первоначальной концепции. После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся. Соответственно, общий уровень качества и открытости объектов увеличится.

Но большинство застройщиков и продавцов недвижимости настроено крайне воинственно по отношению к инициативе правительства области.

«К сожалению, — отмечает исполнительный директор ООО „Кредит-Центр Недвижимость“, член Гильдии риелторов Московской области Сергей Рябчиков, — это классический пример современного чиновника, не просто абсолютно ничего не понимающего в сложившейся рыночной ситуации, в технологии строительства с привлечением финансов, но и агрессивно считающего себя единым пророком. И это в лучшем случае. В худшем можно предположить заинтересованность чиновника в увеличении доходности банков, без оглядки на то, что в реальности это приведет к остановке строительства».

Практически такого же мнения придерживается и Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». Она уверена, что уход от продажи по ДДУ абсолютно не решит вопрос с обманутыми дольщиками:

— По сути, такой инициативой власти себя дискредитируют. Сколько времени и усилий было потрачено на отладку схемы покупки по ДДУ и теперь получается, что все это было зря. К чему тогда все действия по увеличению страхового резервирования и созданию саморегулируемых организаций? Или, к примеру, в фиксации средств только на строительство одного объекта? Складывается впечатление, что наше государство не совсем понимает, какую схему покупки недвижимости оно хочет видеть.

И в самом деле, как только 214-ФЗ показал неэффективность, сразу почему-то возникло решение о его отмене, а не о внесении корректив для его улучшения. А ведь генеральный директор Galaxy Group Евгений Штраух обращает внимание: в последнее время скандалов, связанных с обманутыми дольщиками стало гораздо меньше, чем в начале. «Следовательно, те меры, которые уже приняты государством по защите прав дольщиков, можно считать действенными», — делает вывод эксперт.

«К тому же, — не исключает он, — при запрете договора долевого участия в регионе могут появиться и более экзотические варианты привлечения финансирования. В частности — векселя, займы и прочие серые схемы из девяностых, правда, уже трансформированные под нынешнее законодательство». Это создаст новые финансовые риски для граждан. «Вероятно, — рассуждает Штраух, — сейчас нужны не какие-то кардинальные меры, а просто дополнительные точечные инициативы в этом направлении».

И Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», даже конкретизирует:

— 214- ФЗ не дает стопроцентной гарантии защиты дольщиков по причине «пробелов» в законодательстве. К примеру, очевидны недостатки в системе страхования ответственности застройщиков. Да, девелоперы страхуют ответственность, однако в компаниях, заведомо несостоятельных для возмещения ущерба в случае возникновения страхового случая, и только потому, что они предлагают минимальную комиссию 0,3−0,7%.

На фоне возросших рисков заморозки проектов стало понятно, что эта система не работает. Поэтому чиновники оказались поставлены перед необходимостью принимать новые меры. Но предлагаемая инициатива по запрету ДДУ — совсем не то, что нужно сейчас рынку, уверены эксперты.

Потому что необходимо понимать, что строительство — дорогостоящий процесс, требующий огромных вложений, подчеркивает Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»:

— Практически никто из девелоперов не реализует проект исключительно на собственные средства. Ведь строительство дома площадью 20 тысяч квадратных метров обходится застройщику примерно в 1 миллиард рублей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев деньги на строительство застройщики получают от продажи квартир или используют заемные средства, переплата по которым в итоге составит как минимум 15−20%. А это автоматически влечет рост себестоимости и конечных цен. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать прибыль, что делает бизнес бессмысленным.

А раз перед застройщиками встает перспектива ощутимых убытков (за счет переплаты по кредиту или за счет передачи части квартир проекта инвесторам), то, по большому счету, у них остается только два выхода. Либо искать какие-то компенсирующие и замещающие схемы финансирования, либо включать все затраты в конечную стоимость продукта, перекладывая их таким образом на плечи граждан.

Что касается первого пути, то, если убрать с первичного рынка дольщиков, в распоряжении застройщика в любом случае остается достаточное количество инструментов привлечения средств для реализации проекта, отмечает Евгений Штраух. Здесь и софинансирование, и кредитные средства, и стратегические инвесторы. Другое дело, что инвесторов может на всех и не хватить, уточняет Мария Литинецкая. А кредитное финансирование, утверждает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая, сегодня и без этого крайне дорого стоит и малодоступно. При этом не стоит забывать, добавляет она, что банковский сектор может ставки кредитования и увеличить. «Давайте будем реалистами, — призывает Екатерина Фонарева. — Вполне очевидно, что с учетом „грабительских“ ставок себестоимость проекта возрастет на 20−30%».

Во втором случае застройщик будет вынужден закладывать стоимость тех же заемных средств, необходимых ему в течение 2−4 лет (а примерно столько понадобится девелоперу для завершения проекта и начала этапа реализации) в цену квартир, разъясняет Евгений Штраух. Таким образом запрет ДДУ спровоцирует скачок цен на 20−30%.

Однако Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», называет гораздо более внушительные цифры:

— Средняя ставка по проектным кредитам сейчас составляет около 16−18%. Если умножить данный показатель на средний срок реализации проекта, а это около трех лет, то мы как раз и получим максимальное подорожание кредита — примерно на 50%.

Правда, эксперт уточняет, что в случае внедрения данного запрета застройщики могут кредитоваться на корпоративном уровне, либо на уровне отдельных корпусов, что сделает процентную нагрузку чуть ниже. Но удорожание, добавляет она, все равно будет существенным, даже для варианта, когда панельный дом сдается уже через 1,5 года после получения разрешения на строительство.

Однако эти математические выкладки все же выглядят несколько отвлеченно и не отражают истинного масштаба взлета цен, который повлечет за собой анонсированный запрет. Озвучить однозначный диагноз и прямо назвать вновь взялся, со свойственной ему прямотой, Сергей Рябчиков:

— Это будет не просто чувствительно, это приведет к параличу в сфере строительства. Построить дом без привлечения денег дольщиков можно, взяв кредит под 20−25% годовых. В среднем дома строятся около двух лет. И продать жилье в готовом доме — дело не одной недели. Все это время застройщик будет должен платить проценты банку.

На цифрах это выглядит вот как. Сейчас на этапе строительства в Раменском можно среднюю однокомнатную квартиру купить за 2,7−3 миллиона рублей. Если будет введена эта «банковская кормушка», то дешевле 4−4,5 миллионов рублей продавать такую квартиру застройщику будет просто невыгодно. По этой цене квартиру не купит практически никто.

И это действительно так. Если пару миллионов еще можно как-то собрать с помощью родственников при условии жесточайшей экономии и высокого стабильного дохода, то четыре с половиной — это неподъемная сумма по всем статьям. У граждан в этом случае останется единственная надежда — ипотечный кредит.

Тем более некоторые эксперты, в частности, Екатерина Фонарева, не исключают, что после отмены ДДУ и при кредитовании исключительно готовых новостроек банки смогут предложить более выгодные условия по ипотеке, чем на старте продаж.

«При этом в расчет не стоит брать субсидированные государством ставки, поскольку, вероятно, к моменту внедрения законопроекта господдержка закончит свое действие, — обращает внимание представитель корпорации «Баркли». — Банки обычно кредитуют новостройки на начальном этапе строительства на 1 процентный пункт выше, чем готовые дома в связи с повышенным риском «недостроя».

Но, во-первых, уже сейчас Минфин выступил с предложением сократить объем средств, выделяемых банкам в рамках программы государственного субсидирования ипотеки на «первичке» с 20 до 9 миллиардов рублей. А, во-вторых, запрет ДДУ приведет к тому, что размер первоначального взноса, равно как и тело самого кредита, заметно вырастет. «А искренне верить, что дорогие кредиты будут брать на сверхдорогое жилье, может только чиновник, живущий в своем мире, отличающемся от реальности», — с горечью констатирует Сергей Рябчиков.

К тому же, добавляет Мария Литинецкая, стоимость объекта в новостройке сравняется со стоимостью лота на вторичном рынке. «Очевидно, что покупатели еще подумают: брать кредит на готовое жилье первичного рынка и въезжать в голые стены без ремонта или же сделать выбор в пользу „вторички“, — считает она. — В результате немногочисленные ипотечные сделки могут переместиться в сегмент вторичного рынка недвижимости, что опять же ударит по застройщикам».