На «элитку» денег нет?

Сильно ли отличаются ожидания продавцов и покупателей элитной загородной недвижимости от чаяний «простых смертных»? Что готовы предложить одни и приобрести другие в этот непростой для всего рынка жилья период? Мы собрали несколько интересных фактов о положении дел в сфере купли-продажи дорогих объектов Подмосковья.

Ожидания…

Специалиста компании PENNY LANE REALTY отмечают: в общем и целом на рынке загородной недвижимости все явственней проявляется процесс так называемой европеизации. В массовых сегментах он отражается в рационализме, а, точнее всего, в сокращении площади объектов. Хотя на самом деле, говорят специалисты, покупатели недвижимости этого плана привлекает прежде всего не компактность и вытекающий из нее комфорт, а наиболее доступная стоимость конечного предложения. И здесь уже все зависит от застройщика — насколько сильно он сэкономит на стройматериалах, сокращая метраж.

В сегменте же дорогой недвижимости, подчеркивают представители PENNY LANE, личный комфорт владельца по-прежнему играет первую скрипку. Однако теперь, как и в европейских странах (не отличающихся внушительными размерами), он определяется в первую очередь сбалансированным сочетанием основных и вспомогательных помещений. Так, в последнее время покупатели дорогой недвижимости в России в число обязательных опций приобретаемого объекта включают гаражи, гостевые парковки, бассейны с тренажерными залами, отдельные жилые помещения для персонала и кинозалы.

Учитывая это, продавцы недвижимости пытаются реализовать на рынке объекты, «заточенные» под Европу. Но цена их все так же остается «исконно русской». Аналитики PENNY LANE REALTY описали некоторые наиболее масштабные резиденции подобного плана.

Так, например, вдоль Минского шоссе (11 километров от кольцевой автодороги) на земельном участке в 58 соток стоит особняк площадью 2830 квадратных метров. В здании есть зимний сад, сауна с хамамом и прочие дополнения в виде бассейна, тренажерного зала и бильярдной. Но, видимо, наличие еще и отдельной летней кухни сыграло свою роль, и хозяева планируют выручить при продаже своей собственности по крайней мере 27 миллионов долларов.

Наиболее высокой ценой, по сведениям представителей PENNY LANE REALTY, отличается резиденция, отстоящая от МКАД на 38 километров по Новорижскому шоссе. Площадь основного жилого строения — 3150 квадратных метров. Также на участке в 7 гектаров располагается еще 7 строений (общим размером порядка 5000 квадратных метров) — бассейн, беседка, домик для гостей (на озере), загоны для диких животных, вертолетная площадка, птичник. Цена вопроса — 37 миллионов долларов.

И реальность

Однако данные аналитиков компании «Метриум Групп» свидетельствуют — в первой половине 2015 года средневзвешенный бюджет покупки на подмосковном рынке элитной загородной недвижимости сократился до 2,8 миллиона долларов США (против 4,4 миллиона в аналогичном периоде 2014 года). Стоимость выставленных на реализацию объектов также упала. В рублевом выражении падение цены составило 5,75%, а в долларовом — 6,41%.

Вместе с тем, отмечают представители компании, в реальности снижение стоимости дорогих загородных домов на порядок заметнее. Так, если в 2014 году максимальный размер скидки, на которую рассчитывали покупатели, составлял каких-то 5−10%, то сегодня владельцы даже высоколиквидных лотов с легкостью соглашаются на серьезные дисконты. И их размеры варьируются уже в диапазоне от 15 до 25 процентов от первоначально запрашиваемой цены.

При этом, констатирует Илья Менжунов, руководитель департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», в прошлом году в сегменте фиксировались сделки, в которых цена объектов достигала 50 миллионов долларов. В первой половине 2015 года ни одного договора купли-продажи с похожими объемами денежных средств не заключалось.

Конечно, свидетельствует эксперт, покупательская активность в этом сегменте загородного жилья все же присутствует. Например, количество телефонных обращений клиентов вполне сопоставимо с докризисным уровнем. А от всего объема предложения подобного плана до настоящего времени реализовано 13,16% (тогда как во второй половине прошлого года этот показатель составлял всего 8,96%). Но, тем не менее, дестабилизацию экономической ситуации в стране и снижение платежеспособности населения, а также налог на недвижимость никто не отменял. Поэтому самые крупные операции по реализации жилых объектов в текущем году выглядят куда как скромнее.

В частности, за двухуровневый особняк (площадь — 850 квадратных метров) с тремя спальнями (с автономным санузлом в каждой), кинозалом, зоной SPA, кухней, столовой, зимним садом и двумя кабинетами на Рублево-Успенском шоссе покупатели согласились отдать всего 13 с небольшим миллионов долларов.

Еще один объект на Рублевке (10 километров от МКАД) площадью в 2100 квадратных метров на земельном участке в 80 соток потянул на 19,8 миллиона долларов. Лот включал в себя 5 спален с санузлами, винный погреб, основную и рабочую кухни, каминный зал. Интересная деталь: за эту сумму новым владельцам также отдали всю бытовую технику, мебель, предметы интерьера.

Почетное звание «самой дорогой сделки 2015 года» до настоящего времени удерживает процедура купли-продажи четырехуровневого коттеджа на первой линии у одного из озер по Минскому шоссе. Сам дом имеет площадь 1950 квадратных метров, прилегающий земельный участок — 92 сотки. Естественно, в нем присутствуют все необходимые опции типа кинозала, отдельных спален для владельцев и прислуги.

Стороны в процессе торга сошлись на цене в 20 миллионов долларов. Но здесь необходимо учесть, что поселок, в котором расположен объект, находится в обширном лесном массиве. Он может похвастаться наличием парков и прогулочных зон, украшенных скульптурами авторской работы, а также ресторана и клуба, банного комплекса, SPA-клиники и других благ цивилизации.

При этом Илья Менжунов констатирует: дорогие дома по-прежнему приобретают работники банковской сферы и российские бизнесмены. Однако в последнем случае наметился новый тренд — среди предпринимателей появились покупатели, сумевшие «подняться» на ситуации вокруг продуктовых санкций.