Ипотеку тянут на дно?

Что хорошего принесет рынку инициатива банкиров? Действительно ли этот шаг выгоден гражданам? Какие подвохи скрываются за призывом чиновников к неотложной покупке квартир?

3 сентября пресс-служба Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) распространила релиз, в котором его эксперты, ссылаясь на данные Росстата, констатируют: темпы ввода в строй нового жилья продолжают снижаться. Так, за июль этого года в России было построено 5,5 миллиона квадратных метров жилой недвижимости (-5,9% к значениям июля 2014 года). Аналитики рынка недвижимости (в числе которых и представители крупнейших риелторских компаний страны) не ждут в сентябре от сегмента никаких чудес: свободные деньги у населения кончились, констатируют они, еще в начале весны.

В этом свете несколько немотивированным выглядит заявление первого вице-премьера российского Правительства Игоря Шувалова, который в последние дни лета призвал граждан покупать квартир прямо сейчас. По мнению чиновника, в настоящее время цены на объекты жилой недвижимости, несмотря на случившееся в августе резкое «проседание» рубля, остались на прежнем уровне, а объем предложения на рынке достаточен. Но ведь чуть больше месяца назад тот же Росстат обнародовал довольно неутешительную статистику — процент официально зарегистрированных безработных в стране растет (+7,9% в годовом выражении, по состоянию на июль 2015 года — 4,1 миллиона человек), а реальные доходы населения падают (-2,9% к концу июля этого года к прошлогодним показателям аналогичного периода).

Где же люди будут брать финансовые средства на покупку недвижимости, если доходы падают быстрее цен? Правильно — в банках по условиям договора ипотечного кредитования.

И вот здесь все становится на свои места: согласно все тому же третьесентябрьскому пресс-релизу от АИЖК за первые 7 месяцев 2015 года в общей сложности ипотечных кредитов было выдано на сумму 557,5 миллиона рублей, а это на 40% ниже, чем в довольно благополучный для рынка период с января по июль года 2014-го.

Так что, вполне возможно, высказывание Шувалова можно расценивать как дополнительную попытку поддержать падающий сегмент, который до настоящего времени играл довольно ощутимую роль во внутриэкономической жизни страны. Дополнительную, потому что основная была сделана немногим ранее самим АИЖК.

По согласованию с Минстроем России Агентство в первый день осени объявило об акции по снижению ипотечных ставок по кредитам на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. В первом случае условия таковы: для социально приоритетных категорий граждан, военных и участников программы «Жилье для российской семьи» нижняя процентная граница устанавливается на отметке в 9,9% годовых, а верхняя — 10,5% (при сумме кредита от полутора миллионов рублей). Для тех же категорий заемщиков на вторичном рынке ставочная «вилка» составит 11,75−13%. При этом диапазон годовых процентов по «классической» ипотеке АИЖК на «первичке» понижается до 10,9%, а на «вторичке» — до диапазона в 12,75%-13,25%.

Что может этот шаг принести рынку?

Эксперты оценивают его крайне положительно. В частности, Софья Лебедева, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» считает такой расклад очень хорошим прежде всего для вторичного рынка недвижимости. В 2015 году, уверяет она, таких комфортных условий для покупателей «вторички» еще не было. И это дает основания эксперту говорить о скором увеличении числа заемщиков, а, следовательно, и об увеличении покупательской активности в сегменте.

На первичном же рынке, добавляет Лебедева, это «сделает погоду» лишь для отдельных категорий граждан — льготников, молодых семей и военнослужащих. Надежды же остальных потенциальных покупателей нового жилья вновь разобьются о довольно жесткие требования кредитора к объектам и девелоперам.

Ее коллега, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, также выражает надежду на оживление клиентской активности в обоих сегментах. Правда, он придерживается мнения, что на «вторичке» будут активнее продавать, а на «первичке» естественно, покупать.

Однако некоторые заинтересованные лица предлагают идти еще дальше. Так, в последнюю августовскую неделю Хартия застройщиков Подмосковья направила губернатору области Андрею Воробьеву письмо, в котором предложила рассмотреть возможность госсубсидирования ипотечной ставки на первичном рынке до 7% годовых на срок минимум 6 месяцев. По их мнению, это серьезно поддержит покупательский спрос в сегменте.

Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин приводит в защиту этого обращения несколько довольно веских доводов.

Во-первых, он уверен, что на «первичку» в случае положительной реакции руководства страны в одном только столичном регионе придет как минимум 300 миллиардов рублей из сегмента аренды (о том, что в настоящий момент снимать квартиру гораздо выгодней, чем брать ее в ипотеку, мы рассказывали несколько дней назад).

Во-вторых, это увеличит количество сделок в сегменте самое меньшее в полтора-два раза. В результате строительная отрасль получит возможность не консервировать стройплощадки и сохранить рабочие места.

Но для усиления и сохранения эффекта, уточняет Воронин, ставка в 7% годовых должна сохраняться на гораздо больший промежуток времени, а размер минимального взноса при этом нужно понизить до 10% от стоимости объекта.

На первый взгляд вроде бы все выглядит хорошо. Государство (в лице контролируемого им АИЖК) заботится о благе граждан в это нелегкое время и снижает ставки. Застройщики в порыве еще большей заботы просят Правительство опустить их еще ниже. Но в действительности ли это так?

«Лично у меня, — констатирует независимый риелтор столичного региона Кирилл Морозов, — есть стойкое внутреннее ощущение, что все идет как в сказке о Мальчише-Кибальчише. Помните, все бы хорошо, да что-то нехорошо?»

А настораживает специалиста, по его словам, несколько вещей. Во-первых, это срок действия предложения АИЖК по снижению ставок. «Почему срок действия этой акции заканчивается 30 ноября? — размышляет Морозов. — Три месяца, по моему мнению, слишком малый срок для того, чтобы предложением успело воспользоваться большое количество людей, тем более нуждающихся не в инвестировании средств, а в улучшении жилищных условий. Для себя квартиру выбирают по-хорошему не месяц-два, а гораздо дольше. Слишком многое тут на карту поставлено».

Второй тревожный сигнал для риелтора — заявление Шувалова. «Почему всю весну тот же Марат Хуснуллин и другие ответственные лица твердили как заведенные — квартиры покупать рано. И даже после старта программы господдержки ипотеки то и дело раздавались рекомендации „повременить“. А тут — хлоп, пришла осень, Стабфонд истощается, золотовалютные запасы кончаются, налетай, торопись, у вас на все про все три месяца. И всего лишь пара дней между высказыванием вице-премьера и заявлением АИЖК».

А что будет после 30 ноября, задается вопросом Морозов? Когда государство делает такое щедрое предложение и ограничивает сроки, тут лучше, что называется, держать ухо востро, уверен он. «Вы помните, одно время активно крутилась во всех СМИ реклама софинансирования пенсии? Отдавай со своей зарплаты 12 тысяч ежемесячно, а государство добавит еще 12? Я не экономист, но решил подсчитать, сколько это выйдет на практике, если я буду так поступать в течение года. В итоге у меня вышло, что эти отчисления принесут мне чистой прибавки к пенсии всего несколько сотен рублей. А отдать-то придется кровно заработанных для этого аж 144 тысячи. Вступить в программу можно было до 31 декабря 2014 года. А в 2015 году формулу расчета пенсии изменили, ввели баллы. И что там сейчас с пенсионными деньгами творится, есть ли гарантии того, что через 10−15 лет люди вообще будут пенсию от государства получать — большой вопрос».

Нечто похожее, резюмирует Морозов, может случиться и здесь:

— Народ сейчас кинется за кредитами. Ну как же, ставки низкие всего три месяца действуют. А потом какой-нибудь закон примут к Новому Году, пока страна отмечает, усложняющий права владельцев, и все, приплыли. Один проект Минэнерго по усилению платежной дисциплины чего стоит, если в конце сентября его примут! Люди в квартиру вложатся, первый месяц за коммуналку не заплатят — и здравствуй, новый кредит под 23%, только теперь уже его платить не банкам, а монополиям. Как говорится, ищи, кому выгодно.

Конечно, каждый решает сам, когда ему лучше решать свои жилищные проблемы. Но взвешивать и досконально просчитывать последствия тут придется уже не семь, а семьсот семьдесят семь раз, подытоживает риелтор.