Чем грозят КОТы рынку недвижимости

Что должны знать о комплексном освоениии территорий покупатели новостроек

2522
Чем грозят КОТы рынку недвижимости
Фото: Сергей Карпов/ТАСС

По данным экспертов столичного рынка недвижимости, более половины проектов массового сегмента жилья в старых границах столицы входит в категорию комплексного освоения территорий (КОТ), а в пределах Новой Москвы под это определение подпадает уже 80% объектов бизнес-класса. Чем они хороши и где их слабые места?

Достоинства

Многие крупные игроки рынка (в числе которых, в частности, есть и представители компании «Метриум Групп») отмечают: в последние несколько рынок недвижимости все активнее сдвигается в сторону как раз-таки комплексного освоения территорий. Подобные районы соответствующего масштаба уже имеются и в столичном кластере, и во многих других регионах. Причем совсем не обязательно это комфорт- или эконом-класс. В таком ключе разрабатываются в том числе и элитные объекты.

Столь массовое появление проектов этого типа обусловлено несколькими факторами. Во-первых, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, свою лепту внесло сокращение свободных земельных участков для комплексной застройки. Во-вторых, это следствие проводимой программы реновации промышленных зон, которая позволила высвободить для жилого строительства огромные площади. Третье немаловажное условия — расширение столицы, ведь точечно осваивать несколько тысяч пустующих гектаров — верх нелогичности.

К явным положительным сторонам такого подхода эксперты относят следующие моменты.

Читайте по теме

Доступность жилья. По оценкам специалистов, в проектах из разряда КОТ стоимость объектов примерно на 15% ниже, чем в аналогичных домах при точечной застройке. Столь приятный покупателю дисконт достигает за счет того, объемы строительства достигают сотен тысяч квадратных метров. В этом случае производственные издержки девелоперов несколько ниже, что отражается на себестоимости проекта.

Продуманная концепция строительства и полный комплект инфраструктуры. Каждый проект серии КОТ, по сути, представляет собой город в миниатюре. Следовательно, появляется возможность рассчитать и учесть все необходимые нюансы — от требуемого для комфортного проживания количества дорог и паркингов до необходимого числа общеобразовательных и досуговых учреждений всех уровней. Кроме того, в проект сразу же закладываются и физкультурно-оздоровительные комплексы, а также торговые и деловые центры, эффективно решается и вопрос транспортной доступности. В итоге проекты такого типа характеризуются довольно высоким уровнем автономности проживания, а шаговая доступность всех привычных учреждений и организаций позволяет высвободить большое количество времени для общения с семьей и саморазвития.

Новизна. Приобретая жилье в проекте комплексного освоения, граждане получают возможность существовать в абсолютно новом пространстве. Хорошее оборудование в больницах, передовая мебель в детских учреждениях, свежие дороги и надежные инженерные коммуникации. Все это, считают аналитики рынка, не только добавляет комфорта проживающим, но и приносит им весомую практическую пользу.

Проблемные места

Однако создать действительно качественный проект КОТ, подчеркивает Мария Литинецкая, девелопер может только в том случае, если вовремя разглядит и нивелирует еще на первых этапах строительства его слабые точки. Иначе все преимущества будут сведены на нет, а жители (число которых иногда сопоставимо с населением небольшого городка) будут испытывать сплошной дискомфорт. А «скользких» мест в КОТах отнюдь не мало.

Во-первых, это довольно ощутимая длительность строительных работ. Средний срок реализации подобного проекта варьируется от нескольких лет до десятилетий. Причем стройка осуществляется в несколько этапов, а ввод в эксплуатацию и заселение осуществляются по мере готовности. Фактически первые несколько лет жителям приходится жить на действующей строительной площадке. Впрочем, если застройщик грамотно зонировал территорию комплекса и развел жилые дома между другими объектами инфраструктуры, неудобства будут минимальными.

Во-вторых, это задержки при обустройстве инфраструктуры. Во многих проектах действует следующий принцип — сначала строить жилье, потом делать все остальное. Поэтому уже заселившимся жильцам довольно долго приходится ждать появления соцобъектов и торговых точек, а до этого времени отправляться за покупками или водить детей в школы и ясли соседних районов. Конечно, лучше всего приобретать жилье у тех девелоперов, которые занимаются параллельным возведением жилья и инфраструктуры на территориях комплексного освоения.

В-третьих, это дорожно-стыковочные проблемы. Внутри территории дороги могут быть великолепными и в достаточном количестве. Но в большинстве случаев их неминуемо приходиться состыковывать с уже имеющимися транспортными артериями города. В результате при выезде во «внешний мир» на границе проекта возникают заторы или даже пробки. Решать подобную проблему можно двумя способами: проводить КОТ в тесном сотрудничестве с муниципальной властью, либо подбирать стройплощадки с постоянной оглядкой на градостроительный план и своевременно реагировать на его изменения.

В-четвертых, каждый проект КОТ с финансовой точки зрения — это большой риск. Застройщиков, готовых безболезненно профинансировать самих себя в подобном мероприятии, довольно мало, остальные прибегают к банковским займам. В действующих экономических условиях, когда валюта постоянно прыгает, а кредитные организации систематически лишаются лицензий, проект рискует скатиться в недострой.

Читайте по теме

В-пятых, несмотря на первоначальную заинтересованность соответствующих министерств и ведомств (в частности, в 2007 году Минрегионразвития готово было содействовать реализации более двух десятков экспериментальных проектов подобного плана), в настоящее время господдержки они не получают. Поэтому реализация всех запланированных элементов и сетей может быть переложено на плечи покупателей. Конечно, без основных коммуникаций проекты не остаются, но фактор их возможного удорожания нельзя сбрасывать со счетов.

Последние новости
Цитаты
Тимофей Ермаков

Артист московского театра «Школа современной пьесы»

Сергей Пикин

Директор Фонда энергетического развития

Денис Парфенов

Секретарь Московского горкома КПРФ, депутат Госдумы

Комментарии
Фоторепортаж дня
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня