Пойдет ли на пользу господдержка

На одном из сентябрьских правительственных совещаний вице-премьер Игорь Шувалов поднял тему государственной поддержки жилищного кредитования на рынке вторичного жилья. Идея, вроде бы, вполне разумная. Но почему представители риелторского сообщества не спешат радоваться по этому поводу?

Безоглядное воодушевление опасно

В конце сентября руководитель Минстроя Михаил Мень заявил: депутаты могут принять соответствующий закон (проект которого, по словам чиновника, он уже держал в руках) уже в эту осеннюю сессию. По оценкам специалистов, его внедрение станет серьезным драйвером для увеличения покупательской активности в сегменте «вторички».

Однако аналитики крупных агентств недвижимости предпочитают оценивать возможные последствия принятия этого закона с некоторой долей здорового скептицизма. Обсуждаемая концепция в существующем варианте, считают они, не отвечает, во-первых, современным технологиям проведения сделок с недвижимым имуществом, а, во-вторых, интересам граждан.

Что касается первого момента, то «подводный камень» заключается здесь вот в чем.

Предполагается, что подобный механизм будет тесно скоррелирован с уже действующей программой государственного субсидирования ипотеки при покупке нового жилья путем «связанной сделки» — продажи старой квартиры для одновременной покупки новой.

«Да, — говорят представители компании „ИНКОМ-Недвижимость“, — по нашим подсчетам порядка 85% операций на вторичном рынке — это так называемые „альтернативы“, то есть продажа одного объекта с целью приобретения другого». При этом, утверждают «инкомовцы», практически каждый пятый участник подобной сделки планирует по ее завершении стать обладателем квартиры в новостройке, однако в настоящее время товарооборот на «вторичке» переживает не самые лучшие времена. Мощным стоп-фактором его развития является низкий уровень потребительского спроса. В частности, по итогам сентября риелторы зафиксировали снижение обращений по находящимся в экспозиции объектам на 9% (относительно показателей аналогичного периода прошлого года). А падают они потому, что для потенциальных покупателей «вторички» ипотека с ее нынешними ставками попросту недоступна.

Но попытки государственной стимуляции спроса на «вторичную» ипотеку через снижение ставок («потолок», по расчетам разработчиков, не превысит 12% годовых вместо базовой банковской «минималки» от 13,5%) едва ли обернется покупательским ажиотажем, уверяют риелторы. Максимум, на что способна инициатива, так это на рост количества сделок с соответствующими объектами недвижимости в диапазоне от 10 до 15 процентов. Да и этот довольно ожидаемый эффект возможен лишь при том условии, что механизм реализации программы будет предельно четок и понятен.

Пока же, считает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, озвучена всего лишь общая идея. Да, если посмотреть на нее с одной стороны, она сильно воодушевляет рядовых участников рынка. Но если приглядеться с другой — вызывает массу вопросов.

На «вторичке», рассуждает эксперт, альтернативная сделка выглядит следующим образом: подписание всех договоров купли-продажи и процесс регистрации перехода права собственности на объект осуществляются практически одновременно. При этом участники сделки могут и не получить на руки наличные средства. В случае с новостройками все выглядит несколько иначе: выбранная квартира сначала бронируется, потом реализуется имеющееся у покупателя жилье, и только потом вырученные средства используются для расчетов с продавцом (застройщиком или агентом). Но вот какой парадокс — как человек, свободный в своем волеизъявлении, продавец «вторички» может ведь и передумать приобретать новое жилье. И Сергей Шлома задается вопросом — как в этой ситуации следует поступать с уже выданной банком льготной ипотекой?

Конечно, продолжает эксперт, тут можно выдвинуть следующее условие: при так называемой связанной сделке перечислять всю сумму льготного кредита, выдаваемого банком для покупки вторичного жилья (либо какую-то его часть), сразу на счет застройщика. Но в этом случае покупатель вторичного объекта, находящегося под залогом, автоматически попадает в группу риска, так как соответствующие инстанции могут отказать ему в регистрации перехода права собственности.

Если же еще при этом и сама новостройка будет приобретаться в кредит, то дело осложнится еще больше. Несмотря на то, что альтернативные сделки — вполне привычное и достаточно отлаженное дело для вторичного рынка, констатирует Сергей Шлома, они все равно крайне сложны с точки зрения организации, поскольку для их проведения используются разные технологии, а кредитные организации выдвигают неунифицированные требования. А когда в цепочку вклинивается объект вообще из другого сегмента недвижимости, то это чревато «непреодолимыми разногласиями сторон».

Конечно, для устранения подобного препятствия можно прописать в законе норму, по которой в связанной сделке выдача ипотечных займов и не «вторичку», и на «первичку» будет осуществляться в одном банке. Но здесь уже, подчеркивает Сергей Шлома, налицо явное противоречие интересам покупателей и принудительно ограничение их возможностей.

Кроме того эксперт заостряет внимание на следующем моменте: при покупке жилья в строящемся доме чаще всего подразумевается отложенное решение вопроса, неразрывно связанное с необходимостью допрасходов на аренду квартиры (для проживания на период строительства дома), на оплату процедуры оформления правоустанавливающих документов, а также на ремонт жилища. Добавление в эту обойму такого «классического» риска как недострой превращает ее в ощутимый недостаток, который заметно ограничивает круг желающих сменить синицу в руке в виде уже имеющейся (пусть и не столь комфортабельной) «бэушной» квартиры на журавля в небе в виде жилья в строящемся доме. При таком раскладе, отмечает Шлома, массовое распространение обсуждаемому механизму не грозит, особенно если учесть, что среднестатистическая длина «альтернативной цепочки» в сегменте вторичного жилья на сегодняшний день составляет не 2, а 5 объектов.

Так можно ли избавить обсуждаемую инициативу от столь ощутимых недостатков, и каким образом?

В идеале, подчеркивает Сергей Шлома, здесь ни в коем случае не стоит в обязательном порядке привязывать программу госсубсидирования ипотеки на «вторичке» к факту приобретения квартиры в новостройке.

Стимулирование жилищного кредитования в этом сегменте так и так приведет к позитивному мультипликативному эффекту в этом секторе внутренней экономики (и без того каждый вложенный в приобретение жилья рубль «тянет» за собой из смежных областей еще пять).

В противном случае, резюмирует «инкомовец», вероятность того, что инициатива бессмысленным грузом просто придавит и так еле живой рынок, став мертворожденной и не принеся выгоды никому.