Признак наступившей зимы — заморозка цен

Чем запомнилась осень продавцам подержанных квартир в столице? Как повлияло на стоимость объектов наступление зимы? Сколько сейчас стоит самая дешевая квартира в Москве, и вырастут ли цены после Нового Года? Игроки рынка раскрывают карты.

Все бы хорошо…

На первый взгляд, итоги последнего осеннего месяца на рынке вторичной недвижимости таковы, что продавцы подержанных квартир имею все основания смотреть в будущее с изрядной долей оптимизма.

По сведениям аналитиков крупнейших компаний столичного региона, в ноябре количество реальных сделок с подобными жилыми объектами возросло сразу на 15% (причем не к показателям прошлых месяцев, а к аналогичному периоду вполне благополучного для игроков сегмента прошлого года). Как отмечает Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», такой прирост операций купли-продажи в значительной степени обязан все-таки случившейся реализации так называемого «отложенного спроса», накопившегося на рынке к началу осеннего периода. Достигнув определенного порога, под влиянием букета определенных факторов (в числе которых — ослабление рубля, традиционное начало «высокого сезона» и т. д.) он начал конвертироваться в реальные действия.

Однако, подчеркивает эксперт, к такому росту количества сделок в первую очередь привела адаптация рынка в целом к сложившимся условиям экономической и политической неопределенности. Другими словами, продавцы и посредники наконец-то полностью вышли из «режима чрезмерных ожиданий» и наладили работу в действующих обстоятельствах.

Специалисты рынка вторичной недвижимости особо выделяют тот факт, что ноябрь по динамике реального спроса на подержанные жилые объекты имеет все шансы получить почетное звание «Лучший месяц года — 2015».

Да что-то нехорошо

Но, кроме такого всплеска обращений, похвалиться сегменту вторичного жилья, пожалуй, больше и нечем.

Во-первых, средняя цена предложения снизилась еще больше. В конце ноября средневзвешенная стоимость квадратного метра опустилась до отметки в 186,5 тысячи рублей. По сравнению с итогами октября отрицательная коррекция этого показателя составила -1,1%. Если же вспомнить о том, сколько стоил «квадрат» на вторичном рынке в мае, то падение цены становится еще более ощутимым: -5,7%. А если за контрольную точку взять самое начало года, то за прошедшие 11 месяцев квадратный метр безвозвратно потерял 4,4%.

Во-вторых, доля объектов, реализуемых заметно ниже выставленной продавцом цены, по-прежнему держится на рекордно высоком уровне. Из каждых пяти продаваемых квартир только одна (20% от всего объема предложения) обретает новых собственников без дисконта (11% из них по заявленной цене, а 9% — несколько выше нее). Остальные четыре «уходят» исключительно со скидкой, средний размер которой варьируется на уровне 9%.

Применительно к столичным административным округам расклад на начало декабря выглядит следующим образом. Сильнее всего цены «вторичку» упали в Зеленоградском АО (-3,1%, 116,70 тысячи рублей за квадратный метр). На втором месте — Восточный (161,4 тысячи рублей за метр), Западный (209,2 тысячи рублей), Северный (186,93 тысячи рублей) и Северо-Западный (186,03 тысячи рублей) административные округа (-1,7%, -1,5%, -1,4% и -1,2% к итогам октября соответственно). «Бронзовыми призерами» стали Южный (167,16 тысячи рублей за «квадрат») и Юго-Восточный АО (159,16 тысячи), а также Юго-Западный АО (189,91 тысячи рублей). Первые два округа из этой троицы подешевели на 0,9%, а последний — всего на 0,6%. И только ЦАО к началу декабря продемонстрировал пусть и незначительную, но положительную динамику цен (+0,1%): 372,15 тысячи рублей за квадратный метр.

С точки зрения количества комнат заметнее всех, как и в предыдущие месяцы, подешевели трехкомнатные квартиры (183,48 тысячи рублей за метр, -1,3%). По 1,1% потеряли в цене «копейки» и «двушки». В первых «квадрат» обойдется покупателю в среднем в 179,30 тысячи рублей, а во вторых — в 180,09 тысячи.

Относительно середины осени удержать свои позиции на том же уровне удалось, по мнению риелторов, только кирпичным домам (как и месяцем ранее, 211,71 тысячи рублей за «квадрат»). Монолитные строения «упали» сразу на 4,5% (271,83 тысячи за метр). Блочные и панельные дома «просели» примерно одинаково (-1,1% и -1% соответственно), и сейчас в первых цена квадратного метра колеблется на отметке в 173,86 тысячи рублей, а во вторых — 166,31 тысячи. Минимальные потери понесли только «сталинки» (-0,3%, 225,289 тысячи за метр).

Говоря о состоянии дел в отдельных сегментах вторичного рынка, специалисты отмечают, что в начале зимы подорожали лишь «премиальные» квартиры (+0,2%, 279,04 тысячи руб./кв.м.). Более востребованные у покупателей (и, соответственно, доступные им) объекты классов «эконом» и «комфорт», естественно, подешевели. Последние потеряли в цене порядка 1,2% (182,66 тысячи руб./кв.м.), а первые — около 1,1% (165,25 тысячи руб./кв.м.).

На основании вышеизложенных фактов риелторы «ИНКОМ-Недвижимости» выяснили, что изо всех выставленных к концу ноября на продажу объектов (46 450 лотов, на 15% больше, чем в начале 2015 года) самым дешевым жильем в старых границах Москвы на начало декабря становится однокомнатная квартира неподалеку о станции метро «Лермонтовский проспект». Классическая «копейка» с шестиметровой кухней на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки выставлена на экспозицию с ценником в 4 миллиона рублей.

В-третьих, происходящее обычно во второй декаде декабря некоторое снижение покупательского спроса случилось гораздо раньше, прямо в начале первого зимнего месяца.

Помимо уже ставших дежурными рассуждений на тему падения уровня платежеспособности россиян, риелторы объясняют эту тенденцию еще и тем, что участники рынка, в отличие от прежних лет, не ждут от рынка никаких кардинальных посленовогодних изменений. «Они (участники) придерживаются мнения, что ни в январе, ни в феврале никакого роста цен не будет, — отмечают специалисты. — А раз так, то и устраивать перед зимними праздниками ажиотаж, подобный прошлогоднему, никакого резона нет».