Рынок аренды: новая надежда

Почему снижение количества договоров аренды на стыке лет не стоит считать негативным фактором? На что при выборе объектов стали обращать внимание арендаторы в первую очередь? Какие скидки и за что готовы предоставлять арендодатели в первый месяц нового года?

Верность традициям возвращается

Специалисты департамента аренды квартир одного из ключевых игроков на рынке недвижимости столичного региона провели анализ ситуации в своем сегменте и выявили там довольно интересные тренды.

Так, например, еще три с небольшим месяца назад граждане, имеющие иностранное подданство (в том числе, естественно, и турецкое), едва ли не в панике расторгали договоры аренды просто под влиянием политического момента, безо всяких судьбоносных решений на государственном уровне (об этом «СП» рассказывала в материале от 8 октября 2015 года «Аренда — для русских?»). Сейчас же в секторе аренды жилья наблюдается определенный парадокс.

Несмотря на тот факт, что в течение последних двух месяцев прошлого года в отношении Турции со стороны России были введены серьезные санкции, подданные этого государства отнюдь не торопятся освобождать занимаемое ими жилье. Как показывает практика, отмечают специалисты, ни после 28 ноября (когда пакет запретительных мер был введен в действие), ни после 28 декабря (когда он был расширен и заметно ужесточен) ни одного факта расторжения договора найма жилого помещения между столичными арендодателями и турецкими арендаторами зафиксировано не было. При этом никаких радикальных изменений в поведенческих моделях и тех, и других ни ранее, ни в начале 2016 года также не произошло.

Поскольку ареалы расселения иностранных работников в Первопрестольной по традиции находятся в прямой зависимости от мест дислокации точек их занятости, с географической точки зрения это выглядит следующим образом:

• 60% граждан Турции, проживающих и работающих в Москве (в основном разнорабочие и работники, имеющие определенную квалификацию), выбирает объекты для аренды в Юго-Восточном АО, так как в границах именно этого административного округа сосредоточено большое количество складских помещений, торговых центров и рынков;
• 35−40% турков (в подавляющем большинстве — владельцы собственного серьезного бизнеса и топ-менеджеры солидных компаний) предпочитает квартиры, максимально приближенные к центру мегаполиса.

Поведение отечественных квартиросъемщиков и владельцев арендуемой недвижимости, согласно выводам аналитиков рынка, в общем и целом не выходят за рамки типичных для этого сезона тенденций. Как правило, подчеркивают эксперты, в предпраздничный период и на время зимних каникул между наймодателями и арендаторами возникает такое трогательное взаимопонимание, какого не наблюдается ни в одно другое время года.

В частности, определенная группа собственников жилья устанавливает специальный десятипроцентный дисконт на аренду своих объектов именно на январь, уже с 1 февраля переключаясь на стандартные «тарифные планы».

Более половины всех столичных нанимателей (примерно 60%) не захотели решать вопросы найма в праздничные дни, предпочтя отложить это решение до середины первого месяца нового года. Точно такую же линию поведения избрали и 35% арендодателей.

Вместе с тем имели место быть и совершенно противоположные ситуации.

Так, около 20% нанимателей приняли решение посвятить вопросам подбора подходящего жилья или его смены именно праздничные дни. Мотивация такого решения вполне понятна — практически на всех предприятиях и в компаниях заметно ужесточился контроль за соблюдением трудовой дисциплины, поэтому в рабочие дни подобные хлопоты вполне могу обернуться различными дисциплинарными взысканиями (вплоть до увольнения).

Приблизительно такое же количество собственников жилья, наоборот, приложило максимум усилий к тому, чтобы заключить договор аренды до наступления Нового года, чтобы получить прибыль как раз к бою праздничных курантов. Естественно, на скорость сдачи жилья самое большое влияние оказывал и оказывает размер предоставляемого дисконта. В данном случае он колебался в диапазоне от 5 до 10 процентов от месячной ставки аренды. Кроме того, арендодатели, не желая упускать возможность пополнения собственного бюджета перед праздниками, шли навстречу нанимателям и необычайно легко соглашались на разбивку залогового депозита и его полную уплату не единовременно, а в течение 3−4 месяцев.

Несмотря на то, что в декабре 2014 года количество заключенных договоров аренды превосходило итоги декабря-2015 ровно на четверть, знатоки рынка аренды не склонны рассматривать данную ситуацию в пессимистическом ключе и считают, что сравнивать эти периоды между собой не стоит. Во-первых, потому, что в ноябре 2014 года приключилась массовый исход арендаторов на низкобюджетные квартиры. Во-вторых, в следующем месяце того же года число заключенных договоров найма превысило традиционные показатели на 5%. В-третьих, тогда же с рынка буквально вымыло все мало-мальски ликвидные объекты нижнего ценового сегмента.

Аналитики отмечают, что за первые десять дней каждого спокойного года заключается в среднем от 10 до 15 процентов от всего объема январских договоров найма. В этом свете положение дел в сегменте аренды жилья в январе 2016 года практически укладывается в рамки привычных стандартов: типовой показатель первой декады занижен всего лишь на 4,5%.

Как и в прошлом году, в этом спросообразующими по-прежнему остаются низкобюджетные объекты. Как подчеркивает Оксана Полякова, представитель компании «ИНКОМ-Недвижимость», только четверть всех нанимателей на московском рынке съемного жилья отдает предпочтение более дорогим предложениям: 18% арендует квартиры бизнес-класса, а 7% — класса «люкс». Приоритеты остальных трех четвертей распределяются следующим образом: 60% квартиросъемщиков останавливает свой выбор на однокомнатных предложениях в эконом-классе, а еще 15% арендует многокомнатные квартиры в том же ценовом диапазоне.

В политике ценообразования, как и прежде, решающее значение имеет месторасположение дома, а именно — эффективная транспортная инфраструктура локации. На втором месте — исправность имеющегося в квартире бытового оборудования, инженерных коммуникаций и электропроводки.

При этом наличие косметического ремонта на объекте потеряло свою первоначальную значимость. Если ранее под прикрытием этого фактора владелец жилья эконом-класса мог запросто увеличить арендную ставку примерно на 10%, а собственник бизнес-класса — на все 15%, то теперь речь идет всего-навсего о том, что хороший товарный вид лота просто повышает его ликвидность и сокращает сроки экспозиции.