Что делать, если давят кредиты

Многие россияне придерживаются мнения, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, довольно проблематична и сопряжена со многими рисками и трудностями. Однако представители юридического сообщества придерживаются иного мнения на этот счет. Как же выглядят механизмы, которые позволяют собственникам сравнительно безболезненно реализовывать квартиру из-под залога?

Как минимизировать потери и избежать рисков

Сервисы популярных поисковых систем свидетельствуют — количество пользовательских запросов «как продать ипотечную квартиру» не равномерно, но неуклонно растет с середины мая 2015 года по настоящее время. Пожалуй, бессмысленно лишний раз говорить о том, с чем связана такая тенденция, побуждающие причины более чем очевидны.

«СП» собрала воедино наиболее актуальные рекомендации юристов, включая экспертов юридической группы Double PRO, по вопросу продажи квартиры с подобным обременением, что позволило выделить 3 основные схемы действий, отличающихся наибольшей степенью удобства для ипотечных заемщиков.

1. Продажа с погашением долга через банковские ячейки

Данная схема приобретает актуальность в том случае, если у держателя ипотечного кредита образовалась серьезная задолженность, или он понимает, что дальнейшее выполнение собственных обязательств перед кредитором по договору находится под угрозой.

В этом случае путь к реализации залоговой квартиры без вариантов начинается в отделении банка, одобрившего ипотеку. Владелец-продавец должен в обязательном порядке получить у представителей этой организации соответствующим образом оформленное согласие на продажу находящегося в залоге жилья.

На этом этапе гражданин может столкнуться с определенными трудностями и должен быть готов к тому, что за вожделенное разрешение придется побороться. Дело в том, что отдельные банки крайне неохотно идут навстречу таким обращениям, выставляя, например, держателю кредита какие-то особые условия или возлагая на него дополнительные финансовые обязательства. Правда, по сведениям юристов, таких организаций не очень много.

Только после того, как данный вопрос будет урегулирован, продавец может приступать к поиску покупателя. Детально обговорив с последним все условия и нюансы сделки, стороны могут приступать к непосредственному осуществлению сделки, при этом для осуществления взаиморасчетов необходимо арендовать две банковские ячейки.

В первую новый покупатель должен заложить денежные средства, соответствующие сумме не погашенных перед банком-кредитором обязательств предыдущего владельца. Остаток (если таковой вообще образуется), вкладывается покупателем во вторую ячейку. После проведения этой операции подписывается договор купли-продажи, и документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

По факту получения нового комплекта документов представители организации-кредитора изымают денежные средства из первой ячейки, после чего предоставляет новому владельцу разрешение на снятие залога (оно выдается на руки в виде соответствующего письма). После этого продавец залогового жилья получает возможность забрать из второй ячейки причитающуюся ему разницу.

Важный момент: схема становится рабочей при том условии, что договор ипотечного кредитования содержит пункт, предусматривающий возможность досрочного погашения займа. Правда, отмечают знатоки вопроса, в последнее время кредитные организации не устанавливают никаких запретов на досрочное погашение ипотеки, хотя сравнительно недавно, несколько лет назад, такие барьеры практиковались достаточно широко.

2. Погашение долга авансовым способом через расчетный счет

Данный механизм целесообразно запускать в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно невелик.

В этом случае между сторонами заключается предварительный договор, в котором прописывается следующее условие: за объект должен быть внесен аванс, размер которого эквивалентен остаточной непогашенной сумме по ипотечному кредиту. По факту его получения владелец-продавец должен разместить данные денежные средства на соответствующем расчетном счете организации-кредитора. Таким образом ипотечный заем погашается досрочно.

Как только деньги в необходимом объеме будут получены банком, последний должен снять существующее обременение по залоговой квартире и в обязательном порядке документально зафиксировать факт полного исполнения держателем кредита своих обязательств. При предоставлении соответствующего письма от банка Росреестр также должен снять с объекта обременения. После этого сделка купли-продажи приобретает классический вид: оформляется типовой договор купли-продажи, в установленные законом сроки регистрируется переход права, взаиморасчеты между сторонами осуществляются в удобной для них форме.

3. Смена должников по договору ипотечного кредитования

Реализация залоговой квартиры также возможна и без снятия обременения по ней. Такой вариант фактически подразумевает передачу обязательств перед банком-кредитором одним владельцем недвижимости другому. То есть речь идет не о продаже квартиры как таковой, а о продаже непосредственно самого кредита.

Однако данная схема не получила на рынке широкого распространения, поскольку имеет серьезное «слабое звено». Оно состоит в ом, что вместе с объектом недвижимости новый владелец рискует принять на себя обязательства по выплате штрафов и пеней по кредиту, образование которых допустил предыдущий владелец. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют перед принятием окончательного решения тщательнейшим образом изучить все условия кредитного договора в отношении конкретного объекта. В противном случае, говоря специалисты, неприятные сюрпризы в виде кабальных условий или иных, осложняющих жизнь, моментов, весьма вероятны.

Понятно, что наиболее оптимальной как для самого банка, так и для держателя кредита изо всех трех схем является вторая. В этом случае банк одномоментно получает от клиента всю оставшуюся сумму задолженности, а досрочное погашение жилищного займа улучшает кредитную историю его получателя.

Главная сложность заключается в том, что в настоящее время на всем рынке недвижимости крайне мало потенциальных покупателей, обладающих свободными денежными средствами в необходимом объеме. Так что для продавца ипотечной квартиры очень велика вероятность того, что покупателя, согласного купить подобный объект, придется сначала довольно долго искать, а потом еще и уговаривать, соглашаясь на существенные скидки в процессе торга.