Подорожание «первички»: процесс пошел?

Представители крупнейших игроков на московском рынке недвижимости провели экспресс-анализ сегмента бюджетных новостроек. Его результаты позволили не только выявить местоположение самых доступных объектов данной категории, но и определить новый вектор развития этого класса жилья.

Предложение сокращается, стоимость растет

В первый месяц наступившего года, констатируют эксперты рынка столичной недвижимости, никаких новых проектов в сегменте жилья эконом-класса выведено не было. Только лишь в некоторых комплексах застройщики выставили на реализацию дополнительное число объектов в отдельных корпусах. Правда, к увеличению объема предложения такие действия не привели. Наоборот, он даже сократился без малого на 8%, потому что параллельно с выводом новых квартир в одних проектах (по информации аналитиков компании «Метриум Групп», их семь) в других имело место быть, образно говоря, «сокращение модельного ряда». Так что в общем и целом, говорят эксперты, в январе 2016 ода на рынке бюджетных новостроек было представлено 126 корпусов в 38 проектах (в переводе на конкретные объекты — порядка 12,85 тысячи квартир).

С точки зрения типологии объектов особых расхождений по сравнению с последним месяцем прошлого года специалисты рынка не зафиксировали. Наибольшее количество продаваемых в январе квартир пришлось на двухкомнатные (чуть выше 42%) и однокомнатные (чуть более 40%) объекты. Немногим более 12,5% оттянули на себя «трешки». Доля квартир-студий сократилась по сравнению с декабрем на полтора процентных пункта, упав до отметки в 3,7%, а на многокомнатные объекты по-прежнему приходится самая малая часть (в январе — 1,3%).

При этом большинство всех квартир находилось либо на начальной стадии возведения (39,5%, -8,1 процентного пункта к итогам декабря), либо на стадии строительства этажей (28,6%, +2 процентных пункта к декабрю). Число полностью готовых и сданных в эксплуатацию квартир на экспозиции возросло на два с половиной процентных пункта (до 20,5% от общего объема), а на объекты в стадии отделочных работ пришлось 11,4% (самый активный рост, +3,6 процентного пункта).

В связи с тем, что минувший год кардинально поменял лицо первичного рынка Первопрестольной, новостройки бюджетного типа к настоящему времени имеются буквально в каждом административном округе города, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В январе же наибольшее их количество, по подсчетам экспертов, было сосредоточено в Южном и Юго-Восточном административных округах (23,5% и 21,2% от всего объема соответственно). Северо-Восточный, Северо-Западный, Западный и Восточный АО по этому показателю вышли в «середнячки» с долей квартир на экспозиции в диапазоне от 9,7% до 11%. Аутсайдерами стали Северный (8%) и Юго-Западный (5,9%) АО.

При этом аналитики рынка, и среди них — Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления активами «Метриум Груп», отмечают: впервые за последние 6 месяцев (с лета прошлого года) средневзвешенная цена предложения в сегменте бюджетных новостроек продемонстрировала положительную динамику (+1,9%), достигнув отметки в 150,67 тысячи рублей за квадратный метр.

Самая высокая стоимость одного «квадрата» эконом-класса в январе была зафиксирована на уровне 178,16 тысячи рублей (+1,6% к значениям позапрошлого месяца) в Западном административном округе, а самая низкая (в Юго-Восточном АО) составила 130,33 тысячи рублей, наоборот, потеряв к итогам декабря 2015 года порядка 1,9%. Заметнее всего, на 16,7%, поднялась цена первичного квадратного метра в Юго-Западном АО (до 144,48 тысячи рублей), а также Северо-Восточном (+6,8%) и Северном (+5,2%) округах (до 139,77 и 146,87 тысячи рублей соответственно).

Естественно, изменились в большую сторону и ценники на сами объекты. Так, «двушки» подорожали по сравнению с декабрем примерно на 5,6% (средняя сумма сделки 9,8 миллиона рублей), а классические «однушки» — на 6,9% (до 6,8 миллиона рублей). Гораздо больше (+9,1%) прибавили в цене трехкомнатные квартиры (здесь средневзвешенная сумма приобретения составляет 14 миллионов рублей), а лидерами роста стали многокомнатные объекты (+19%, цены колеблются в диапазоне от 11,66 до 53,99 миллиона рублей). Исключением из этого правила стали лишь малометражные студии. Они потеряли в цене 1,6%, опустив показатель средней сделки с данным типом жилья до 4,8 миллиона рублей.

В раскладке по административным округам картина с наиболее дешевыми объектами, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», выглядит следующим образом:

• ЮВАО — 3,11 миллиона рублей (23-метровая студия, монолитно-кирпичный дом на стадии подготовки площадки);
• ЗАО — 3,43 миллиона рублей (студия в 22,5 «квадрата, панельный дом на стадии монтажа этажей);
• СВАО — 3,7 миллиона рублей (студия площадью 30,8 квадратного метра в монолитно-кирпичном доме на стадии кладки стен);
• ВАО — 3,79 миллиона рублей (22-метровая студия в монолитно-кирпичном доме на стадии внутренней отделки);
• ЮЗАО — 4,04 миллиона рублей (однокомнатная квартира, 39,8 «квадрата», монолитно-кирпичный дом на стадии монтажа этажей);
• ЮАО — 4,17 миллиона рублей (студия площадью 22,5 квадратного метра, панельный дом на стадии монтажа этажей);
• СЗАО — 5,41 миллиона рублей (студия площадью чуть более 28 «квадратов» в монолитно-кирпичном здании на стадии котлована).

На титул самого доступного в январе жилья, по информации представителей «МИЭЛЬ-Новостройки» и «Метриум Групп», могут претендовать два объекта. Первый — студия чуть менее 22 квадратных метров в монолитно-кирпичном доме, находящемся на стадии строительства первого этажа в Зеленоградском АО, чья стоимость составляет 2,61 миллиона рублей. Второй — однокомнатная квартира площадью 32,3 квадратного метра в монолитно-кирпичном доме на стадии подготовки стройплощадки в Северном АО.

В ближайшей перспективе, в связи с туманным будущим рынка ипотечного кредитования (напомним, программа госсубсидирования ставок должна быть свернута 1 марта 2016 года — «СП»), Анна Соколова ожидает активизации покупательского спроса в сегменте бюджетных новостроек. Если же никаких достойных альтернатив не будет предложено, то многие эксперты придерживаются мнения, что после этой даты цены на новостройки взлетят как минимум на 30%. Правда, кто их будет покупать в этом случае, совершенно непонятно, ведь, как сообщает портал «АСН-Инфо» со ссылкой на специалистов компании «НДВ-Недвижимость», в настоящее время без использования механизмов ипотеки и рассрочки купить квартиру может всего лишь 2% россиян.