Пять кошмаров квартирантов и их хозяев

Эксперты столичного рынка выявили, каких ситуаций в равной степени боятся и квартиросъемщики, и собственники жилья. Они также назвали первопричины таких опасений, определили степень их соответствия реальному положению дел в сегменте и дали советы, как их избежать.

Рейтинг страхов

№ 1. Досрочный разрыв договора о найме. Такого варианта развития событий, подчеркивают агенты по недвижимости, опасаются абсолютно все без исключения арендодатели и арендаторы. Первые боятся, что сейчас, когда предложение в сегменте превышает спрос в полтора раза, они не смогут оперативно найти новых клиентов. В результате сдаваемое жилье вместо прибыли будет, выражаясь языком малого бизнеса, генерить убытки, ведь за его содержание придется платить из собственного кармана. Вторым, естественно, очень не хочется тратить время не столько даже на поиски другого объекта (в условиях преобладания предложения над спросом это как раз-таки не обременительно), сколько на организацию переезда и обживание на новом месте.

Соответствие реальности. Действительно, отмечают аналитики рынка, в последние 5 лет такая тенденция получила довольно широкое распространение. Конечно, говорить о том, что это было массовым явлением, эксперты не собираются, но подчеркивают, что в 2014 году расторжение договоров найма фактически имело место быть в каждом третьем случае (само собой, данная статистика базируется на анализе только официально заключенных соглашений о найме жилья). Однако в настоящее время, уверяют они, количество таких «разрывов» резко пошло на убыль и к текущему моменту не перешагивает за пятипроцентный барьер.

Меры профилактики. Чтобы свести опасения к минимуму, агенты по недвижимости настоятельно советуют включать в договор пункт, обязывающий стороны предупреждать друг друга о намерениях расторгнуть контракт как минимум за один календарный месяц до предполагаемого «времени Ч». Как вариант — заранее внести в документ положение о том, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон вторая должна получить определенную компенсацию за понесенный ущерб. Правда, уточняют специалисты, это не будет работать, если расторжение договора связано с противоправными действиями одной из сторон.

№ 2. Вторая сторона сделки — мошенники. Потенциальные арендаторы, например, панически боятся того, что будут обсуждать условия найма не с реальными владельцами объекта, а с выдающими себя за них аферистами с подделанными документами на право собственности. Самозванцы бесследно исчезнут сразу после получения месячной платы за жилье и залогового взноса, а арендаторы останутся в итоге «у разбитого корыта» на улице, поскольку сделка, само собой, будет признана недействительной. Наймодатели же, в частности, подозревают, что в конечном итоге на арендованной жилплощади будут в действительности проживать совсем другие люди. Или же объект вообще по-тихому будут передан в субаренду каким-то третьим лицам.

Соответствие реальности. Риск нарваться на мошенников в процессе аренды жилья был самым высоким на рубеже веков, говорят риелторы. В конце 90-х и в начале «нулевых», по данным агентств недвижимости, едва ли не каждая шестая сделка по аренде, по сути, являлась такой аферой. К началу 2016 года вероятность такого развития событий сократилась примерно в два раза (до 5−7 попыток на каждую сотню сделок). У правоохранительных органов, кстати, статистика выглядит более пессимистично, но это вполне ожидаемо, учитывая количество подобных операций, проводимых без участия посредников.

Пересдача снятого жилья в субаренду, развивают мысль специалисты, запрещена, что называется, «по умолчанию». Подобное возможно только в случае выраженного в письменной форме согласия собственника. Без такового владелец жилья получает безоговорочное право разорвать договор, всех выселить и, к тому же, еще и выставить штраф за испорченное имущество, если оно будет обнаружено. Как с этим обстоят дела на «диком» рынке, специалисты ответить затрудняются. Что же касается «цивилизованной аренды», то за прошлый год, например, представители компании «ИНКОМ-Недвижимость» получили всего 2 обращения от наймодателей с просьбой разыскать жильцов, уличенных в этом проступке.

№ 3. Непредвиденные финансовые потери. Каждый месяц владельцы жилья опасаются того, что квартиранты либо совсем откажутся вносить арендную плату за жилье, либо сделают это с большим опозданием. Еще один ночной кошмар домовладельцев — неоплата нанимателями потребленных жилищно-коммунальных услуг. Арендаторы, в свою очередь, с такой же периодичностью с замиранием сердца ожидают известий о повышении арендной ставки или о невозврате залоговой суммы.

Соответствие реальности. По словам Оксаны Поляковой, замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», ранее в практике компании имелись случаи, когда наймодатели отказывали во вселении арендаторам с детьми. Мотивировалось это тем, что даже в случае просрочки платежа за найм закон запрещал выселять из квартиры мать с ребенком. Однако существует заметная разница, обращает внимание эксперт, между наймом социальным и наймом коммерческим. В первом случае, действительно, на страже арендаторов стоят законодательные нормы. Во втором же случае права и обязанности сторон определяются на основании добровольных соглашений, а социальный статус роли не играет.

Справедливости ради, продолжает она, стоит отметить, что с самого начала 2015 года арендодатели к квартиросъемщикам с детьми стало относиться более лояльно, чем раньше. В связи с этим факты расторжения договора найма в связи с несвоевременной уплатой арендной ставки стали носить единичный характер.

Меры профилактики. Как и в предыдущих случаях, нивелировать такие риски может только официально оформленный договор найма. Во-первых, в нем обычно прописывается сохранение арендной платы за жилье на весь период действия документа, а ее повышение возможно только при пролонгации сроков. Во-вторых, за несвоевременное внесение денежных средств в нем также можно прописать штрафные санкции. Как правило, это пени в размере 0,1% от необходимой суммы за каждый пропущенный день. В случае задержки платежа свыше 10 дней наймодателю обычно предоставляется право расторгнуть договор, а нанимателю предлагается покинуть занимаемое жилье в трехдневный срок, оплатив перед этим все долги.

Кстати, сейчас порядка 80% арендодателей, стремясь предотвратить несвоевременную оплату потребленных жилищно-коммунальных услуг и услуг связи, предпочитает самостоятельно собирать с квартирантов требуемые суммы и вносить их поставщикам по соответствующим квитанциям.

№ 4. Частная жизнь станет достоянием общественности. Дополнительных пояснений не требуется.

Соответствие реальности. Слежка за объектами со стороны соседей, а также соответствующие заявления в полицию и налоговые органы, по мнению знатоков рынка, были актуальной проблемой во все времена, и нынешний год — не исключение из правил. Это далеко не единичные явления по всей стране, а в Москве дело еще осложняется и тем, что городские власти открыто призывают граждан уведомлять соответствующие инстанции о фактах сдачи жилья внаем.

№ 5. Порча и пропажа имущества. Подавляющее большинство нанимателей боится оставлять в чужой квартире собственные ценные вещи, поскольку опасается их исчезновения. Аналогичное количество арендодателей боится, что их собственное имущество будет случайно или сознательно безнадежно испорчено.

Соответствие реальности. По информации агентов по недвижимости, из каждой сотни арендодателей в среднем только трое утруждают себя составлением детальной описи имеющегося в помещении имущества. И все они — владельцы дорогой недвижимости. Остальные собственники в лучшем случае ограничиваются указанием в передаточном акте лишь крупной мебели и бытовой техники. При этом предметы не описываются подробно, сообщается только их состояние — новые они или подержанные. Впоследствии такая небрежность часто оборачивается эмоциональными разбирательствами, на долю которых приходится без малого треть всех конфликтов сторон на рынке аренды.

Резюме. Примечательно, что, несмотря на повсеместное распространение вышеуказанных страхов, более половины участников рынка аренды (примерно 60%, по данным «ИНКОМ-Недвижимости») продолжают пренебрежительно относиться к детальному документированию всех нюансов найма жилья. А ведь для заключения договора совсем не обязательно обращаться в агентства недвижимости (к которым, кстати, определенная часть наших граждан испытывает крайне негативные чувства), можно, например, просто заверить составленный от руки по обоюдному согласию договор у нотариуса.

Но, как показывает практика, подытоживают эксперты по недвижимости, в процессе заключения сделки стороны пребывают в некоторой эйфории и первым делом стараются максимально понравиться друг другу. При этом мало кто из них отдает себе отчет в том, что такие долгосрочные отношения на одной лишь симпатии далеко не уплывут и едва ли будут безоблачными. Но, как говаривал великий поэт, «умом Россию не понять», и письменная фиксация деталей дополнительных договоренностей, а тем более требование расписок в получении и вручении денежных средств до сих пор воспринимаются многими участниками рынка как оскорбление недоверием.