«Вторичка» проседает с достоинством

Специалисты рынка недвижимости повели итоги первого месяца нового года на рынке подержанных объектов Москвы и области. Узнайте, как изменились цены в этом сегменте рынка по сравнению с декабрем и январем 2015 года.

Москвичи приударили за «двушками»

По прошествии месяца с момента наступления нового года на вторичном рынке столичного жилья в экспозиции находилось 44,8 тысячи квартир (что примерно соответствует уровню апреля 2015 года), заявляют представители крупнейших в регионе агентств по недвижимости. Из этого объема предложения 19% (примерно 8,5 тысячи) пришлось на долю объектов, впервые выведенных собственниками на экспозицию в течение последних 30−40 дней.

При этом «товарный ассортимент» подержанных квартир в общем и целом сократился довольно ощутимо по сравнению с данными за декабрь ушедшего года. Так, число готовых к продаже объектов бизнес-класса уменьшилось на 10%. Ровно столько же потерял в объеме и комфорт-класс. Всего на половину процентного пункта отстал от своего «собрата» эконом-класс (-9,5%). Средневзвешенные потери рынка, таким образом, составили 10%.

На фоне таких данных падение цен на представленные объекты (в рублевом выражении) в глазах аналитиков рынка выглядит вполне умеренным. Так, за прошедший с новогодних каникул месяц оно составило 1,3% (по информации специалистов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» — до усредненной отметки в 218,7 тысячи рублей за один квадратный метр, что, фактически, является очередным антирекордом рынка с января 2015 года).

Если рассмотреть динамику изменений отдельно по каждому из сегментов вторичного рынка, то картина будет выглядеть следующим образом. «Квадрат» эконом-класса потерял за год меньше всего — 174,6 тысячи рублей сейчас против 181,1 тысячи в январе-2015. Заметнее за это же время подешевел бизнес-класс — 295 тысяч рублей против 305,8 тысячи. Сильнее всего пострадал комфорт-класс, где средняя стоимость квадратного метра опустилась до 221,2 тысячи рублей (-16,5 тысячи рублей к прошлому январю).

Примечательно, что, в отличие от нескольких предыдущих месяцев, когда снижение конечной стоимости бывших в употреблении квартир фиксировалось абсолютно во всех сегментах и категориях московской «вторички» (в старых границах мегаполиса), в последнее время данный процесс не является настолько одновекторным. Например, кое-где агенты по продажам зафиксировали даже небольшой прирост цен. Причины этого явления, правда, достаточно прозаичны и не могут рассматриваться как сигнал о выправлении дел на рынке подержанных квартир: просто объекты с оптимальным на данный момент соотношением «цена-качество» уже раскуплены.

Так, «вторичка» Новой Москвы никаких заметных изменений не претерпела. Все колебания стоимости квадратного метра укладывались в рамки статистической погрешности, е средневзвешенное значение составило по итогам января 111,2 тысячи рублей. При этом в Новомосковском округе подержанный «квадрат» потерял 0,6% к своим декабрьским значениям, а в Троицке, наоборот, прибавил (+0,8%). Из «старых» административных округах города изменение стоимости квадратного метра зафиксировано лишь в двух: Северном (-2,8%, до 199,5 тысячи рублей) и Юго-Западном (+1,8%, до 219,9 тысячи рублей)

Несмотря на статистические данные, свидетельствующие, на первый взгляд, о спаде активности на вторичном рынке, некоторые эксперты склонны считать первый месяц нового года более оживленным, чем аналогичный период прошлого. В частности, Мария Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», приводит в доказательство этой точки зрения статистику УФРС по Москве. Она наглядно свидетельствует, что за первые 30 дней 2016 года было зарегистрировано 6000 сделок по купле-продажи и обмену подержанного жилья, что превосходит показатели января 2015 года на 1,2%. При этом чуть менее половины всех этих операций (46%) пришлось на двухкомнатные квартиры. Правда, средний чек по таким сделкам, резюмирует эксперт, в минувшем месяце не превысил отметки в 9,5 миллиона рублей (-11% к началу и -0,9% к концу прошлого года).

Собственники Подмосковья осознали очевидное

Интересно, что в Московской области по итогам января на экспозиции находилось практически столько же подержанных квартир, сколько и в самой Первопрестольной (45 тысяч объектов) находилось на экспозиции в Московской области. Здесь потери, как по объему предложения, так и по средней стоимости квадратного метра, по сравнению с декабрем 2015 года были несколько ощутимее: «товарный ассортимент» потерял 13% (откатившись примерно до уровня апреля 2015 года), а «квадрат» оценивался к началу февраля в среднем по 82,2 тысячи рублей (-3% к декабрю).

При этом, по аналогии с прошедшими месяцами, за пределы статистической погрешности динамика изменения стоимости квадратного метра перешагнула только в так называемом поясе ближнего Подмосковья, снизившись до 100,79 тысячи рублей (-1,9%). Среднее и дальнее Подмосковье фактически остались «при своих» — 75,81 и 54,57 тысячи рублей за «квадрат» соответственно.

Если же говорить не о рынке подержанных квартир Подмосковья в целом, а о конкретных локациях, то в этом случае специалисты рынка также обращают внимание на неравномерность изменений объема и стоимости предложения.

Так, в дальнем Подмосковье число выставленных на продажу лотов по итогам января сократилось всего лишь на 7%. Немного больше (11,5%) потеряло Подмосковье среднее, а ближнее (самое дорогое в регионе) довольно предсказуемо потеряло 14,3% от своего декабрьского объема. Наиболее заметно за один месяц в цене потеряли квартиры в следующих городах области: Лобне (-2,7%), Реутове (-2,9%) и Видном (-3,5%). Напротив, «в плюс» по этому показателю вышли Подольск (+1,2%), Королев (+1,6%) и Воскресенск (+1,7%).

Учитывая ценовую разницу между столицей и областью, а также текущую экономическую ситуацию, специалисты вторичного рынка считают, что именно среднее и ближнее Подмосковье могут стать оптимальным вариантом для жителей и гостей региона при решении своих жилищных вопросов как минимум по двум причинам, отмечает еще один представитель компании «МИЭЛЬ» Татьяна Саксонцева. Во-первых, по мнению эксперта, в этих локациях можно купить жилье с минимальным привлечением заемного капитала или даже вообще не прибегая к помощи ипотечных механизмов. А, во-вторых, владельцы вторичных объектов в этих границах не завышают на них цены и гораздо охотнее своих столичных собратьев идут на компромисс с покупателями.