Похоже, на фоне всеобщего падения у рынка российской недвижимости, наконец, нашлась ниша с хорошими перспективами для роста и развития. На чем же строится уверенность специалистов по загородным объектам в том, что их сегмент в ближайшей перспективе пойдет в гору? И что может этому помешать?
Сработает ли двойная стимуляция?
Согласно информации, которую девелоперы столичного региона получают от управляющих коттеджными поселками компаний, на рынке загородной недвижимости наметился новый тренд: полем притяжения для значительной части потенциальных покупателей загородной недвижимости становятся жилые дома и земельные наделы у так называемой «первой линии большой воды» в локациях дальнего Подмосковья. В частности, о трехкратном увеличении просмотров объектов с такими потребительскими характеристиками в период с октября прошлого года по середину февраля нынешнего (по сравнению с аналогичным периодом минувшего осенне-зимнего сезона) сообщил представителями СМИ генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев.
Однако основная доля потенциальных покупателей, считают специалисты по продажам недвижимости, по-прежнему концентрируется в сегменте земельных участков без подряда. Судя по итогам деятельности рынка загородной недвижимости за прошедший год, тогда с подобными объектами было проведено в общей сложности порядка 66% всех сделок с жильем в локациях за пределами городской черты. А рынок загородных объектов в целях выживания вынужден идти навстречу пожеланиям покупателей. В первой половине февраля этого года доля «бесподрядных» участков и домовладений в общей структуре спроса уже составляет 83% (оставшийся объем разделился следующим образом — 14% занимают таунхаусы и мультиформатные объекты, а оставшиеся 3% — жилые дома под ключ и земельные наделы с подрядом).
Эксперты уверены, что интерес к данным продуктам среди россиян будет только увеличиваться. Причем сосредотачиваться он будет по большей части в классах «эконом» и «бизнес».
На чем строятся подобные предположения знатоков загородного рынка?
Во-первых, на статистических данных. Например, представители компании ОПИН свидетельствуют: в последнем квартале 2015 года количество сделок в рамках загородных проектов эконом-класса достигало уровня в 80% всего объема и заметно превосходило показатели спроса сегмента земельных участков с подрядом. Одновременно с этим спрос на землевладения с уже готовыми домами плавно сместился в более бюджетную сферу. При этом экономии застройщикам удалось достичь за счет снижения площади самих участков и их реализации на большей удаленности от московской кольцевой автодороги. В категории домовладений бизнес-класса с подрядом повысить активность удалось с помощью специальных акций, приуроченных к окончанию продаж в уже готовых проектах.
Во-вторых, на негативных тенденциях в экономике. Курсы рубля к мировым валютам и нефтяные котировки по-прежнему не отличаются стабильностью и продолжают демонстрировать понижательные тренды. Кроме того, в силу особенностей внешнеполитических раскладов для большинства россиян сильно ограничена возможность летнего отдыха на привычных и сравнительно недорогих зарубежных курортах.
Как поясняет представитель все той же ОПИН Денис Бобков, в настоящее время полная стоимость заграничной поездки для среднестатистической российской семьи потребует в пересчете на российские рубли бюджета в 100−150 тысяч рублей. Но за эти же деньги, подчеркивает эксперт, сейчас можно приобрести неплохой загородный участок в каком-нибудь проекте эконом-класса. А отсутствие обязательного подряда на строительство дома дает возможность его владельцам самостоятельно планировать данный процесс, сообразуясь с собственным уровнем финансовой состоятельности. Плюс к этому, по мнению специалистов по «загородке», возможность для полноценного летнего отдыха в этом случае предоставляется не на одну-две недели, а как минимум сразу на весь летний сезон.
Так что в течение 2016 года эксперты загородного рынка ожидают продолжения плавного роста потребительского интереса к формату участков без подряда бизнес- и эконом-класса. Причем не просто к разрозненным объектам такого типа, а к находящимся в организованных загородных локациях с полным пакетом необходимых коммуникаций, а также развитой бытовой и социальной инфраструктурой. Немаловажную роль при этом сыграет и возможность постоянного проживания на выбранной территории и получения регистрации. Наибольшей ликвидностью при прочих равных, предполагают эксперты, в обозримом будущем будут отличаться локации с хорошей транспортной доступностью и «природным бонусом» в виде близости объектов к лесным и водным массивам.
Так что к летнему сезону, подытоживают специалисты по загородной недвижимости, с наибольшей вероятностью средний чек по сделке с подобными объектами подрастет на 10−15%.
Косвенно на руку сегменту загородной недвижимости могут сыграть и продолжающиеся эксперименты властей в системе оплаты жилищно-коммунальных услуг, считает доктор экономических наук Наталья Чернова. «Уже в течение как минимум пары-тройки лет в стране идет довольно-таки объемный процесс — граждане, не имея возможности вносить постоянно растущую квартплату в полном объеме, перебираются в загородные дома, — отмечает она. — Причем он едва ли попадает в поле зрения крупных игроков на „загородке“, потому что речь здесь идет не о коттеджных поселках, а о садовых товариществах и полузаброшенных деревнях. А сделка проводится не в форме купли-продажи, а в форме альтернативного обмена». Если будет внедрена новая инициатива Минэнерго по разработке новой формулы расчета за тепловую энергию, основанная на вычислении стоимости так называемой «альтернативной котельной», продолжает эксперт, поток «беженцев за город» только усилится. «Хотя представители ведомства и уверяют, что в случае перехода на подобный расчет рост цифр в графе жировки „отопление“ может и замедлиться, все прекрасно понимают, что ситуация будет развиваться с точностью до наоборот, — подчеркивает она. — Так что не исключено, что, высматривая себе дачу за городом в 2016 году, россияне будут таким образом приобретать не столько отдых для своей семьи, сколько более дешевый аналог городской квартире для постоянного места жительства».
Помешать такому «миграционному потоку» могут, пожалуй, всего лишь два момента. Первый — ограниченное количество качественных и недорогих загородных проектов, отвечающих вышеприведенным параметрам. Второй — сравнительно высокий налог на недвижимость, исчисляемый от кадастровой стоимости объектов (которая, по мнению многих экспертов, гораздо выше реальной рыночной стоимости), а также не совсем прозрачная ситуация с возможностью переоценки последней.
