Покупателям «вторички» отвели 100 дней

Эксперты рассказали, в каком состоянии столичный рынок подержанного жилья встретил весну, какова сейчас средняя цена квадратного метра в этом сегменте, почему покупатели пропадают на два месяца и по какой причине у собственников может случиться «головокружение от успехов».

Подержанные квартиры прибавили в цене

Эксперты рынка недвижимости, проанализировав состояние дел в сегменте «бывшего в употреблении» жилья, выявили ряд интересных тенденций.

Так, они обнаружили, что к концу зимы срок экспозиции жилых объектов существенно увеличился. Так, относительно январских итогов рост составил 12,4%, а в сравнении с данными по февралю прошлого года — немного не дотянул до одной трети, 28,2%. К сегодняшнему моменту, отмечают представители аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», длительность нахождения подержанной квартиры в экспозиции является самой продолжительной за последние четыре года. Если в феврале 2015 года она составляла 78 дней, а в начале нынешнего года речь шла о невиданных до этого 89 днях, то к началу первого месяца весны стало ясно — раньше, чем через 100 дней после вывода на продажу объект с рынка в подавляющем большинстве случаев не «уйдет».

Специалисты склонны объяснять этот факт тем, что потенциальные покупатели стали более избирательными и начали демонстрировать крайне глубокую выдержку в процессе принятия окончательного решения о покупке жилплощади.

Тем более что такому предположению находятся наглядные подтверждения. Если до начала «кризисных времен» потребителю достаточно было отсмотреть не более пяти вторичных объектов, чтобы определиться с выбором и выйти на сделку, то теперь, по оценкам риелторов, это количество возросло как минимум вдвое.

Более того, в «тучные годы» телефонный разговор покупателя с продавцом из серии «мы два месяца назад смотрели вашу квартиру, а теперь мы пришли к выводу, что хотим ее купить», был абсолютным нонсенсом. Тогда, вспоминают знатоки рынка, для принятия подобного решения покупателю хватало максимум несколько дней (чаще всего даже и одного). Зато теперь, констатирует директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, такое случается очень часто.

Почему? Ответ прост: теперь покупатель чувствует, что сейчас, как говаривал герой Владимира Этуша в одной знаменитой советской кинокомедии, торопиться не надо. Он ощущает, что конъюнктура рынка склоняется в его пользу, поэтому может себе позволить неспешно «пройтись по базару», пощупать, как говорится, каждый товар и прислушаться к собственным ощущениям.

А что же собственник? Видя, что просмотры его объекта учащаются, он может неправильно истолковать это явление и расценить его как проявление исключительного интереса к конкретному объекту. За подтверждениями далеко ходить не надо: по словам Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в феврале владельцы подержанных объектов гораздо менее охотно соглашались на дисконт, чем раньше, да и уступали в итоге гораздо меньше. Если в январе, говорит Москатов, средний размер скидки колебался в диапазоне 7−8%, то к концу февраля он снизился в полтора раза, приблизительно до 4−5%. И если в январе ниже запрашиваемой цены было отдано примерно 82% вторичных квартир, то к началу весны этот показатель перестал быть рекордным за последние 10 лет, отыграв обратно 1%.

Но владельцам «вторички» все же не стоит впадать в эйфорию, отмечают эксперты. Всего лишь 19% от общего объема совершенных в феврале сделок по запрашиваемым или несколько завышенным ценам — явное свидетельство того, что собственники до сих пор сильно переоценивают собственную недвижимость и не уверены в собственных силах отстаивать заявленную стоимость своих объектов до конца.

Несмотря такой расклад, аналитики рынка все же отмечают, что на переломе сезонов покупательская активность в сегменте несколько увеличилась. В частности, «инкомовцы» заявили, что число обращений граждан за консультациями по тем или иным объектам возросло за последний зимний месяц на 27,9%. Правда, тут же уточнили, что не собираются рассматривать такое положение дел как свидетельство долгожданного многими риелторами массового возвращения клиентов на рынок, поскольку в феврале прошлого года подобных обращений было больше.

Схожей позиции специалисты придерживаются и относительно положительной динамики реального спроса. Пусть она и выглядит внушительной по сравнению с первым месяцем 2016 года, однако обольщаться не стоит: продолжительный «каникулярный» период в январе еще никто не отменял.

Но вот на что не смогли существенно повлиять праздничные дни, так это на среднюю цену предложения и ее, пусть и небольшую, но все-таки отрицательную коррекцию. Аналитики рынка оперируют разными цифрами («МИЭЛЬ» говорит о 217,4 тысячи рублей за «квадрат», и «ИНКОМ» — о 185,9 тысячи), однако отмечают, что с начала года она не претерпела существенных изменений, «просев» к началу весны всего лишь на 0,4−0,6% относительно начала года. При этом в подавляющем большинстве столичных округов был зафиксирован рост стоимости предложения. Исключениями стали только три АО — Юго-Восточный, Восточный и Центральный. Примечательно, что и с точки зрения типологии дома локальная картина со стоимостью квадратного мера складывается по аналогичному сценарию. К началу весны подешевели только панельные и монолитные дома (первые — на 0,1%, а вторые — но 0,8%), тогда как их блочные, кирпичные и «сталинские» собратья прибавили в цене (в среднем от 0,1% до 1,3%).

Таким образом самым дешевым зимним объектом на рынке московской «вторички» стала малогабаритная «копейка» рядом со станцией метро «Семеновская» на третьем этаже кирпичной пятиэтажки. За право стать владельцем объекта общей площадью 13 «квадратов» (из которых в категорию жилой площади попадает 10) с новых собственников планируют получить 3 миллиона рублей.

О самом дорогом предложении февраля точных сведений пока нет, однако известно, что в январе этот «титул» на вторичном рынке удерживал за собой семикомнатный двухуровневый пентхаус (без отделки, но зато с собственной SPA-зоной и зоной личного отдыха) общей площадью 550 квадратных метров. За все это богатство просили 664,6 миллиона в отечественной валюте.