В Москве дешево, но не сердито?

По данным столичных компаний по продаже недвижимости, в настоящее время порядка 50% всех бюджетных жилых комплексов возводится в границах бывших промзон. Сколько стоят квартиры в таких проектах и в чем опасность их покупки?

Как считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, промзоны города в настоящее время являются главным резервом для строительной деятельности в старых границах Москвы, ведь на их долю приходится в общей сложности 17% столичной территории. Более того, масштабы этих земель позволяют девелоперам сделать то, от чего они вынуждены оказываться в рамках точечной застройки в других районах мегаполиса. Например, увеличить расстояние между многоквартирными домами, отводя больше места для парков, бульваров и объектов инфраструктуры.

Близость крупных автомагистралей, а также всемерная поддержка чиновниками проектов реновации промышленных земель, по словам эксперта, являются факторами, повышающими ликвидность жилых объектов в их границах, а, значит, следует ожидать увеличения числа подобных проектов.

Пока же, как подсчитали представители компании «Метриум Групп», в начале марта в сегменте новостроек представлено 40 жилых комплексов эконом-класса, из которых в промзонах находится 20 (совокупной площадью 4,86 миллиона квадратных метров). Ожидается, что строительство семи из них будет полностью завершено через четыре года, другие девять будут сданы в эксплуатацию в следующем году, еще три выйдут на стадию окончательной готовности в течение нескольких месяцев. А в отношении последнего уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Подобные проекты, отмечают эксперты по продажам недвижимости, имеются в большинстве административных округов столицы, однако наибольшие объемы строительства сосредоточены в четырех из них. Так, на долю Южного и Северо-Западного АО приходится по 15%, Западный АО «оттянул» на себя 19%, а львиная доля — 25% — пришлась на Юго-Восточный АО.

Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Наиболее низкий уровень цен специалисты «Метриум Групп» зафиксировали в ЗАО. Так, нижняя планка стоимости квадратного метра в корпусах одного из четырех проектов эконом-класса (срок сдачи — 4 квартал 2017 года), расположенного на территории, ранее занимаемой НПО «Взлет», находится на отметке в 87 тысяч рублей, а минимальный бюджет покупки составляет 3,97 миллиона рублей.

Помимо стоимости, к несомненным плюсам данного проекта реновации пустующей промзоны аналитики причисляют развитость социальной инфраструктуры в локации: 4 детских сада, 2 школы и физкультурно-оздоровительный центр.

В числе недостатков — сразу несколько пунктов. Во-первых, это ограниченность территории двумя высокоскоростными автомагистралями (Боровское и Киевское шоссе) и наличие поблизости некоторых действующих промышленных предприятий. Эти два фактора в совокупности позволяют экологам говорить о не слишком благоприятной экологической обстановке в локации. Хотя по этому показателю Западный АО в целом позиционируется как один из самых лучших районов столицы из-за большого объема зеленых насаждений и наличия природных заказников. Во-вторых, местные жители говорят о серьезных проблемах в транспортной доступности локации, которая сохраняется, несмотря на все принимаемые в этом направлении меры.

Ближайшую компанию Западному округу как по минимальному уровню стоимости квадратных метров и объектов целиком, так и по степени развитости социальной инфраструктуры составил Юго-Восточный. В частности, вокруг одного из строящихся в округе жилых комплексов расположится, помимо уже практически обязательного для каждой локации физкультурно-оздоровительного центра, 2 поликлиники, 7 школ и целых 10 детских садов. Первые этажи многоквартирных домов, в полном соответствии с новыми градостроительными нормами (которые озвучил в октябре прошлого года заммэра столицы по вопросам строительства Марат Хуснуллин), предлагается отвести для размещения торговых точек и сервисных служб.

Нижняя планка стоимости «квадрата» в данной локации стартует от отметки в 89,25 тысячи рублей, а общий бюджет покупки — от 3,8 миллиона рублей (срок завершения строительства — второй квартал 2017 года). Правда, нельзя не отметить, что во многом такая невысокая стоимость лотов обусловлена целым рядом негативных причин. Во-первых, сам жилой комплекс расположен там, где раньше были Люберецкие поля аэрации. Кроме того, в радиусе двух километров от проекта расположены функционирующие очистные сооружения, а также мусоросжигательный завод.

Схожие проблемы испытывают и бюджетные новостройки в промзонах Восточного административного округа. В частности, вокруг жилого проекта (общая площадь — 85 тысяч «квадратов», минимальный бюджет покупки на сегодняшний день — 5, 09 миллиона рублей), реализуемого в границах опустевшей промзоны «Соколиная Гора» (предполагается, что все строительные работы будут завершены в течение трех последних месяцев 2017 года) расположено сразу несколько десятков промышленных производств. В их числе — научно-исследовательские институты, а также крупные предприятия машиностроительной и оборонной промышленности (например, ФГУП «ММПП «Салют»).

Еще один из наиболее существенных минусов локации состоит в том, что с двух сторон ее ограничивают два железнодорожных полотна — Малое кольцо и ветка Казанского направления, а в самом центре промзоны расположен железнодорожный же грузовой коридор, в состав которого входят сортировочный парк «Перово-4», а также депо «Москва-Сортировочная». Наличие такого количества железнодорожных путей не может не сказаться на качестве автотранспортного сообщения промзоны с другими районами столицы и ее общей экологической обстановке.

Справедливости ради следует отметить, что в пешей доступности от жилого комплекса расположен Измайловский парк, что несколько смягчает последствия такого негативного соседства. Да и состав инфраструктуры не может не радовать — школа, детский сад, спортивные и игровые площадки плюс зона отдыха.

Однако отсутствие железнодорожных путей в подвергающейся реновации промзоне отнюдь не является признаком того, что проживание в локации не будет сопряжено с определенными трудностями. Например, вокруг жилого комплекса с бюджетными объектами в границах промзоны «Нагатинский затон» (общая площадь 280 тысяч квадратных метров, срок завершения строительных работ — второй квартал следующего года), помимо детского сада и общеобразовательной школы, будет функционировать еще детская парусная школа, а также центр образования. Жители смогут гулять по благоустроенной в границах локации набережной (протяженность — полтора километра), а при желании — и по парку «Коломенское».

Все эти достоинства, естественно, не могли не отразиться на стоимости объектов. Поэтому стоимость квадратного метра стартует здесь от отметки в 150,4 тысячи рублей, а целая квартира стоит минимум 6,19 миллиона. Но в то же время имеющиеся в интернете некоторые отзывы рядовых граждан и риелторов свидетельствуют о том, что с транспортной доступностью данной локации дело обстоит не так гладко, как представляется многим. В частности, отмечается, что в утренние и вечерние часы пик основная транспортная артерия, ведущая в локацию, перегружена транспортом (проспект Андропова), а предпринятые властями города меры по ее разгрузке (строительство тоннеля на пересечении с Пролетарским проспектом) к заметному улучшению не привели. Специалисты возлагают большие надежды на новую станцию метро «Нагатинский затон», которая смогла бы разгрузить чересчур плотный пассажиропоток на действующей станции метро «Коломенская», однако ее открытие запланировано лишь в 2019 году. При этом никаких гарантий того, что это срок не отодвинется на более позднее время, нет.