Как не вляпаться в «долгострой»

По каким признакам можно определить, что получение уже проплаченной квартиры в новостройке отодвигается на неопределенный срок? Можно ли исправить ситуацию и как это сделать лучше всего? Об этом нам рассказали эксперты рынка.

5 тревожных симптомов

По нынешним временам даже тысячекратно проверенный застройщик в одночасье может стать если не банкротом, то испытывающим острейшую нехватку финансов для достройки объектов юридическим лицом. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение прошлого года с рынка ушло 2700 девелоперов (+500% к показателям 2014 года), а только за январь текущего строительная отрасль не досчиталась уже 167 участников. Даже во вполне благополучном на фоне большинства остальных регионов страны Подмосковье, говорят знатоки вопроса, состояние дел даже у крупных игроков сегмента оставляет желать лучшего, и история с «СУ-125» тому яркий пример.

По каким же признакам можно с уверенностью предположить, что компания-застройщик стремительно приближается к критической черте? Их всего 5, подчеркивают аналитики компании «Метриум Групп».

Во-первых, это опустевшая стройплощадка. Если во время неоднократных персональных визитов количество находящегося на объекте персонала колеблется в диапазоне 2−3 человек, с разной степенью деловитости слоняющихся по объекту, а число этажей возводимого здания все никак не увеличивается, то это первая причина бить в колокола и поднимать знамена.

Кстати, на обещаемую (и даже внедряемую) застройщиками прямую трансляцию со стройплощадок в онлайн-режиме полностью полагаться не стоит. В некоторых случаях, отмечают эксперты, трансляция (с целью сокрытия реального положения вещей) заменяется заранее подготовленными записями.

Во-вторых, подчеркивают «метриумовцы» будущих собственников должна насторожить неслыханная щедрость девелоперов в отношении конечной цены возводимых объектов. Да, говорят они, суровые экономические реалии понуждают застройщиков реализовывать проекты с существенными скидками. Но у каждой подобной акции есть вполне разумный процентный и временной предел.

Так что если девелопер на протяжении нескольких месяцев кряду настойчиво говорит о дисконте, минимальный размер которого стартует от отметки в 15−20 процентов, это еще один повод для дольщика задуматься. Но не о том, как крупно он может в итоге сэкономить, а о том, что застройщик испытывает серьезные финансовые трудности и готов даже на самые отчаянные шаги, чтобы раздобыть хоть какие-то деньги для продолжения работ.

Третий «тревожный звоночек», по мнению знатоков первичного рынка недвижимости, заключается в смене генерального подрядчика. Нет, такое событие само по себе, конечно, достаточно обыденное для строительной отрасли явление, в жизни бывает всякое. Только вот если это происходит единожды, то такой шаг следует расценивать как проявление заботы девелопера о конечном качестве продукта. А вот когда этот процесс все больше походит на карусель, вывод здесь один — это сами подрядчики бегут от проекта, как черт от ладана. И скорее всего потому, что застройщик взятых на себя финансовых обязательств не выполняет.

Четвертый повод проявить повышенную бдительность появляется у дольщика тогда, когда он замечает, что точно такими же, как и в предыдущем случае, темпами меняется проектная документация.

Само собой, периодические ее обновления в разумных границах не только не являются чем-то из ряда вон выходящим. Наоборот, ежеквартально вносить в нее ряд изменений застройщика обязывает и досконально знакомый каждому дольщику закон № 214-ФЗ. Но здесь, подчеркивают эксперты, надо «зрить в корень». И если каждое очередное обновление приводит к тому, что срок сдачи проекта в эксплуатацию отодвигается все дальше и дальше, значит, настала пора иди к девелоперу за сатисфакцией.

Наконец, пятая, последняя по очереди, но, пожалуй, одна из первых по показательности причина трубить во все трубы и стучаться во все двери — игра девелопера в «молчанку». Если он ни при каких условиях не идет на контакт с дольщиками и всячески уклоняется от объяснений даже вполне очевидных фактов остановки строительства, значит, дело действительно, что называется, пахнет керосином. Хотя даже в такой ситуации, считают аналитики, имеется возможность «стравить пар» по-тихому. Это, в частности, конструктивный диалог сторон и честное обнародование имеющихся проблем. А уход в «позицию страуса» ничем хорошим для застройщика не обернется, а только усугубит и без того напряженную ситуацию.

3 рецепта на все случаи жизни

Даже если вас съели, гласит расхожий анекдот, у вас все равно остается два выхода. Специалисты «Метриум Групп» несколько щедрее в части вариантов выхода из критической ситуации, когда стройка все-таки встала.

Первый, самый простой вариант, по их мнению, заключается в том, чтобы просто ждать. Все-таки вероятность того, что работы будут доведены до конца не одним, так другим девелопером, довольно велика. И в той же Москве достаточно случаев, когда подобное ожидание затягивалось для дольщиков на 5−7 лет. Только вот вариант этот подходит далеко не всем, а лишь тем, у кого:

а) терпение имеется в достаточном количестве;

б) острой потребности в новом жилье нет (к примеру, имеются гостеприимные родственники-друзья или другой жилой объект).

Второй выход из положения — переуступка прав требования иному лицу. Хоть и не так часто, но все же время от времени, подчеркивают риелторы, находится сторонний человек, для которого квартира в «замороженном» проекте гораздо более важна, чем для дольщика. Правда, обращают они внимание, если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то подобная переуступка в некоторых случаях возможна только с письменного разрешения банка-кредитора.

Третий способ нейтрализации негатива — расторжение договора долевого участия. Раньше дольщики боялись его как огня, резюмируют аналитики рынка, но сейчас практически все опасения напрасны. Во-первых, дольщик имеет полное право сделать это в одностороннем порядке на одном простом основании: если застройщик не передал собственнику объект в течение 2 календарных месяцев по истечении зафиксированного в ДДУ срока (ФЗ № 214, статья 9, часть 1, пункт 1).

После получения письменного уведомления у девелопера есть 20 рабочих дней на возврат дольщику полученных от него средств. Причем это будет не только полная стоимость квартиры, фигурирующая в договоре долевого участия, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Которые сейчас рассчитываются по следующей формуле: произведение стоимости объекта, 1/150 ключевой ставки Центробанка на момент возврата денег (по состоянию на март 2016 года она составляет 11%) и количества дней с момента внесения несостоявшимся собственником всей стоимости квартиры (либо ее части) до фактической даты возврата денсредств.

Во-вторых, согласно все тому же ФЗ № 214 (статья 9, пункт 1, часть 1.1.) такую процедуру дольщик как раз может инициировать и в момент остановки строительства.

В-третьих, тот факт, что расторжение договора при таких обстоятельствах возможно только через суд, никоим образом не должно дольщика пугать. Сложившаяся судебная практика такова, успокаивают «метриумовцы», что большинство решений выносится в пользу обманутых граждан. При этом у последних появляется (правда, не гарантируется) возможность взыскать с девелопера не только причитающееся по закону, но и затраты на аренду жилья, а также проценты по ипотеке (если она есть), а также потребовать возмещения морального вреда.

И даже если суд обяжет застройщика выплатить дольщику лишь полагающийся по закону минимум, полученных денег, подытоживает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, вполне может хватить даже на покупку жилья с гораздо лучшими техническими характеристиками, ведь стоимость новостроек за 2 последних года ощутимо снизилась.