Кто «поднимется» на ипотеке?

Каково состояние дел в сегменте жилищных кредитов на сегодняшний день? Можно ли с уверенностью говорить о росте показателей или это «временное улучшение»? Для чего государство возможности реализации некоторых новаций на рынке ипотеки и чьи интересы они призваны защищать?

Крупные игроки на рынке недвижимости столичного региона на днях распространили пресс-релизы, в которых приводилась некоторая информация о состоянии дел в сегменте ипотечного кредитования первичного и вторичного жилья. Судя по ней, к концу второй декады весны здесь наметились довольно интересные тренды.

В частности, представители компании «МИЭЛЬ-Новостройки» констатируют, что средневзвешенный размер выдаваемого ипотечного кредита несколько сократился: 2,39 миллиона рублей на начало апреля 2016 года против 2,45 миллиона по итогам второй половины года прошедшего.

Одновременно с этим, отмечают они, снизилась и доля сделок с трехкомнатными квартирами в новостройках. Так, прошлой осенью на долю операций купли-продажи подобных объектов с привлечением заемного капитала приходилось 14% от общего числа ипотечных сделок, но к первой декаде апреля этот показатель опустился до 12%. Кстати, 6 месяцев назад «трешку» приобретал каждый восьмой покупатель, имеющий на руках всю требуемую сумму. Сегодня же, по статистике «МИЭЛЬ», к этому готов лишь каждый двенадцатый из этой категории клиентов.

На вторичном рынке интерес к ипотечным сделкам несколько вырос. Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», опираясь на собственную статистику, подведя итоги марта, говорят об увеличении подобных сделок на 37,9% относительно итогов февраля (и на 15,6% в сравнении с результатами первого месяца прошлой весны). Такие показатели «инкомовцы» склонны объяснять политикой банков, выдающих ипотечные кредиты населению: в марте-апреле, обращают внимание риелторы, практически все они снизили ставки по данным продуктам (в диапазоне от 0,5% у «частников» до 3,5%.

Но это, так сказать, события локального масштаба. В общем же и целом статистические выкладки и процентные соотношения, приведенные в данных сообщениях, свидетельствуют все же о том, что за два первых месяца весны каких-либо кардинальных и значимых изменений здесь не произошло.

За последние полгода на «первичке» не претерпел изменений ни среднестатистический портрет ипотечных заемщиков (наиболее активны граждане в возрасте от 25 до 40 лет), ни список интересующих их объектов (в приоритете, само собой, однокомнатные квартиры и студии). «Вторичка» же, несмотря на прилагаемые усилия, так и не смогла существенно приблизиться к докризисному уровню (по сравнению с итогами января-марта 2015 года нынешние, по данным «ИНКОМа», отстают на 6,4%).

Банки впечатляющей прибылью также похвастаться едва ли могут. В частности, пресс-служба одного из «столпов» российской ипотеки (ВТБ24), проинформировала представителей СМИ о падении рынка кредитования населения в первом квартале на 1,2%. Правда, представители банка отметили, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем выдачи ипотечных кредитов населению вырос в 2 раза.

Но здесь стоит вспомнить, что как раз в январе-марте 2015 года рынок ипотеки, мягко говоря, несколько лихорадило. Тогда, как сообщала «СП», в банках с участием госкапитала ставки достигали отметки в 15−16%, у «частников» же диапазон был несколько выше — в диапазоне от 17 до 21%. Да и условия кредитования были заметно ужесточены. Естественно, граждане отнюдь не ломились гурьбой за кредитами на таких условиях.

Вместе с тем в последнее время повышенный интерес и банковского сообщества, и рядовых граждан прикован к двум новациям российских властей.

Первая — довольно неоднозначный проект поправок в Гражданский кодекс, подготовленный в недрах Госдумы и скорректированный президентской администрацией (имеется в распоряжении «СП»). Камнем преткновения экспертных мнений стала содержащаяся в нем норма: «сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа», фактически, согласно сложившемуся мнению, устанавливающая для физических лиц на досрочное погашение ипотечного кредита. Правда, некоторые представители юридического сообщества опровергают этот факт. Но косвенным подтверждением этого момента можно считать позицию Ассоциации российских банков, куда был отправлен этот документ для оценки. На фоне кризисных явлений в отечественной экономике организация считает такой шаг преждевременным (хотя, получается, и не возражает против его введения в перспективе).

Авторство второй инициативы принадлежит Минфину, это так называемая «обратная ипотека». Как рассказала представителям СМИ замминистра финансов Татьяна Нестеренко, в случае внедрения этого механизма граждане получат возможность получать долгосрочные денежные выплаты от государства в обмен на передачу последнему прав собственности на их имущество. Стоит отметить, что пока нет ясности в вопросе о длительности подобных выплат и сроках передачи прав собственности, однако известно, что, по словам представителя Минфина, воспользоваться этим инструментом может «человек, который перестал зарабатывать».

Эти две инициативы, несмотря на то, что их «родителями» являются разные ведомства, некоторые эксперты склонны увязывать в единое целое. Их солидарное мнение выразила, в частности, независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова.

«Центробанк сообщает, что по состоянию на 1 февраля этого года количество просрочек по кредитам в процентном выражении продолжает увеличиваться, — рассуждает она. — Причем в сегменте так называемой „ранней просрочки“ (до 30 дней — авт.) рост составил 70%! Многие банкиры говорят о том, что никаких предпосылок к улучшению ситуации не наблюдается, а у населения нет финансовых возможностей обслуживать даже реструктурированные долги. И, предположим, на этом фоне безо всяких изменений принимаются довольно спорные поправки к Гражданскому кодексу. А ведь люди не уверены даже в завтрашнем дне, как они могут быть уверены в том, что у них все будет хорошо, скажем, через 15−20 лет? Между тем, сокращения персонала и оптимизация трат продолжаются. И куда побегут граждане, напуганные перспективой „тянуть лямку“ 25 лет, как говорится, „без перерыва на обед“? Правильно, воспользуются помощью условного „богатого родственника“. Который им говорит — раз ты не можешь платить по кредитам, я тебе помогу. Но квартиру мне отдашь. Какие уж там конкретно размеры возмещения и условия его выплаты будут подразумеваться по „обратной ипотеке“, пока не известно, однако могу предположить, что едва ли они достигнут нормальных рыночных значений. Да, это позиционируется как борьба с бедностью. Но, простите, что это за борьба, при которой люди вынуждены расставаться с имуществом, чтобы свести концы с концами, а кроме этого никаких других движений вроде понижения ключевой ставки или реальной реформы всей экономической системы не предпринимается? А квартиры, кстати, отошедшие таким образом в госсобственность, можно ведь выгодно продать на аукционах».