Коттеджи против советских дач

Какие объекты в данном сегменте рынка сейчас пользуются спросом и почему? Сколько денег готовы потратить граждане на покупку дома, и на что согласны девелоперы ради сохранения даже мизерной покупательской активности на «загородке»?

Коттеджи вне котировок

По данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», за первые три месяца этого года на загородном рынке столичного региона сделок купли-продажи, в которых фигурировали бы коттеджи, было совершено всего 267 штук. По сравнению с теперь уже «докризисным» 2013 годом это на 62 процента ниже (тогда в сделках фигурировало 714 подобных объектов). Причем такое существенное падение покупательского интереса к коттеджам, уточняют риелторы, зафиксировано абсолютно во всех классах недвижимости.

Так, легче всех «отделалась» категория домов комфорт-класса. 107 реализованных за первый квартал 2016 года лотов позволяют говорить о сокращении спроса всего лишь на 43,4%. Интерес покупателей к коттеджам категорий «премиум» и «де люкс» снизился ровно в два раза. Если три года назад с января по начало апреля с рынка ушло, соответственно, 28 и 90 домов, то сейчас — 19 и 45. За тот же период в бизнес-классе было продано всего 34 объекта, а, значит, потери сегмента за малым не достигли четырехкратного уровня (-74%). Сильнее всех, естественно, пострадал сегмент бюджетных лотов (62 сделки за первый квартал нынешнего года, более чем четырехкратное падение показателей покупательской активности).

Но это, как говорится, еще по-божески, если сравнивать вышеуказанные данные с потерями, которые за точно такой же промежуток времени понес формат таунхаусов. Последний в общем и целом за три года «просел» в три раза, на 67,7% (187 проданных таунхаусов сейчас против 579 за первый квартал 2013 года). И раскладка потерь по классам жилья здесь мало чем отличается от предыдущего формата. Меньше всего пострадали классы «де люкс» и «премиум» (-30% и -38,5% соответственно), чуть сильнее — бизнес-класс (-50% покупательского интереса последних трех лет). Аутсайдерами по динамике продаж, само собой, стали таунхаусы классов «комфорт» и «эконом». В первом «инкомовцы» зафиксировали падение на 70,3%, а во втором — на 75,4%, аж в четыре раза.

В принципе, нельзя сказать, что такой расклад стал сенсацией для профессионалов рынка. Первый квартал и сам по себе не слишком богат на сделки, отмечает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, так еще свою роль сыграла и разница в экономических реалиях 2013 и 2016 годов. Тогда был подъем, сейчас — кризис, а в такие времена коттеджи и таунхаусы из поля покупательских предпочтений выпадают, потому что граждан в тяжелые времена интересует лишь то, что стоит дешевле всего. А во все времена под это определение подпадают лишь участки без подряда.

Твердой уверенности в том, что такая понижательная тенденция будет характерна и для второго квартала года, у эксперта нет, он считает, что постепенно спрос на «загородке» будет расти. Этот прогноз Дмитрия Таганова основывается на признаках оживления, которые в течение двух последних месяцев подает городская «вторичка». Специалист ожидает, что флюиды данного тренда до загородного рынка все же дотянутся.

Единственное, о чем сейчас могут с уверенностью рассуждать риелторы, так это о том, что покупатели становятся все требовательней и требовательней. Они, констатирует руководитель одного из «инкомовских» офисов Антон Архипов, в большинстве своем проявляют интерес только к качественным домам, в которых можно жить постоянно, на расстоянии не далее 30 километров от МКАД. И чтобы стоимость их не превышала 7 миллионов рублей.

Цена стабильности — инфраструктура

Однако, несмотря на такие «проседания», нынешний весенний сезон на загородном рынке эксперты все же склонны считать довольно стабильным.

Да, соглашаются представители компании «МИЭЛЬ», в марте 2016 года общий уровень спроса на все типы загородных объектов недвижимости сжался на 16% (относительно марта 2015 года). Но вместе с тем разница в итогах первых кварталов 2015 и 2016 годов не выбилась за рамки 5% (в пользу первого, конечно). А в настоящий момент, подчеркивает управляющий партнер компании Владимир Яхонтов, рынок достаточно «ровный», и это способствует возвращению покупателей в сегмент.

И финансовые возможности граждан, кстати, пока еще не столь плачевны, как может показаться на первый взгляд. Пускай, отмечают «миэлевцы», до 80% сделок сейчас совершается в сегменте массового жилья (предпочтительно на расстоянии до 30 километров от МКАД), но при этом верхняя планка стоимости объектов отличается от озвученной «ИНКОМом» в большую сторону на 5 миллионов рублей.

Не дает спадать некоторому оживлению «загородки» и политика самих застройщиков. Во-первых, обращает внимание Владимир Яхонтов, девелоперы выражают готовность фиксировать убытки по уже готовым проектам и даже проповедуют ценовой демпинг, соглашаясь уступить объект ниже себестоимости ради сохранения спроса. Во-вторых, идя на поводу покупательских настроений, они заметно упрощают объекты. Например, при застройке выбираются не такие живописные места, как раньше, а инфраструктура не обустраивается. И все это для того, чтобы сделать цену лотов максимально приемлемой для конечного потребителя.

Правда, добавляют «миэлевцы», новых загородных проектов на рынок столичного региона с начала года никто из застройщиков не выводил. Причина проста — девелоперам просто не по силам новые старты. Да и вообще новое строительство на загородном рынке как таковое постепенно «схлопывается».

Даешь старое советское!

Словно предчувствуя эту тенденцию, покупатели загородной недвижимости, по наблюдениям специалистов, в своей массе тяготеют к так называемому «советскому» стилю в дачной архитектуре. По информации риелторов, эти каждому знакомые с детства обыкновенные «домики в деревне», в общей доле предложения на «загородке» оттягивают на себя 30%.

В привязке к классам недвижимости эти строения без вычурных вензелей и колонн, но с небольшими верандами, террасами и балкончиками наиболее востребованы в сегменте «эконом» — от 40 до 50 процентов покупателей с небольшим бюджетом останавливают свой выбор именно на них. Как, впрочем, и добрая пятая часть тех граждан, чьи финансы позволяют приобретать дома бизнес-класса.

На долю строгой архитектурной «классики», тоже уходящей своими корнями в советское прошлое, приходится 20% всего объема предложения загородных объектов в околостоличных локациях. Зданиями подобного типа, отличающимися весьма лаконичным дизайном, интересуется в общей сложности порядка 30% покупателей. Правда, преимущественно из тех, кто может себе позволить приобрести дом класса «де люкс» или «премиум».

Впрочем, отмечает Дмитрий Таганов, тот или иной архитектурный стиль не оказывает прямого воздействия на покупательскую активность. Это влияние, считает эксперт, скорее косвенное, поскольку стиль способствует формированию общего впечатления об объекте.