Налоги на недвижимость станут справедливыми?

С принятием федерального закона «О государственной кадастровой оценке», вокруг которого сейчас так активно ломают копья различные эксперты, будет введена единая методика определения стоимости недвижимости. Этот шаг, по расчетам премьер-министра Дмитрия Медведева, сделает ее налогообложение справедливым. Но не превратится ли эта система со временем в очередную неповоротливую бюрократическую махину? В чем гарантия того, что методики будут своевременно обновляться и отвечать остроте момента?

— Введение единой методики оценки еще на начальных этапах разработки законопроекта являлось одной из ключевых позиций в документе, говорит генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. — Саму методику должен будет разработать и утвердить уполномоченный федеральный орган — Минэкономразвития России. Пока методические указания не определены, строить прогнозы в этой области преждевременно.

Что касается динамичности создаваемой системы и ее своевременного реагирования на реалии рынка, то необходимо учитывать еще один, очень важный, тезис проекта закона — беспрерывная актуализация баз данных о недвижимости. Это будет касаться и стандартных технических характеристик объектов, и мониторинг ценовых тенденций в сфере недвижимости.

Норма призвана решить очень острую проблему, с которой сталкиваются практически все исполнители кадастровой оценки — ошибки в исходных данных. Где-то площадь не так указана, где-то — вид разрешенного использования земельных участков. Например, определена формулировка «жилищное строительство». Для индивидуального жилищного строительства или для возведения многоквартирных домов? Никто не знает. Разница в кадастровой стоимости этих земель огромна. На то, чтобы проверить качество и полноту исходных данных по жестким условиям госконтракта времени очень мало — в лучшем случае несколько месяцев. При этом объем объектов без надлежащих характеристик, необходимых для объективной кадастровой оценки, может быть колоссальным — десятки или даже сотни тысяч.

«СП»: — Дмитрий Медведев говорил о том, что если случится резкое падение цен на недвижимость, то может быть запущен механизм переоценки ее кадастровой стоимости, чтобы ни предприниматели, ни граждане не переплачивали за быстро подешевевшее из-за рыночных колебаний имущество. А как эти слова будут сходиться с реалиями рынка? Сегодня переоценка недвижимости осуществляется в срок от 2 до 5 лет. Предположим, рыночная стоимость недвижимости резко упала в течение одного года, а в течение следующего — поднялась. В каждом ли случае будет производиться переоценка? И предусмотрены ли в бюджете затраты на подобные работы?

— Стандартный период переоценки не меняется и в новом законе: кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза за 3 года (исключение — города федерального значения, где не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет.

Однако впервые законопроектом предусмотрено проведение внеочередной переоценки в случае снижения индекса цен рынка недвижимости конкретного субъекта Российской Федерации на 30% и более относительно последней кадастровой оценки. При этом кадастровая оценка проводится в упрощенном порядке по специальной методике, которая должна быть разработана Минэкономразвития РФ. Величины кадастровой стоимости после такой переоценки не должны превышать кадастровую стоимость последней кадастровой оценки. То есть возможно только понижение стоимости.

Изменения предполагают полную передачу функций оценки государственным бюджетным учреждениям, которые в совокупности образуют новый специализированный институт. Деятельность ГБУ предусматривает принципиально иные условия. Если сейчас на право проведения оценки проводится конкурс, и затем с победителем заключается государственный контракт, оплачиваемый из средств бюджета. То при новых нормах отдельные единовременные затраты на определение кадастровой стоимости недвижимости не потребуются, а будут носить постоянный характер, предусмотренный бюджетом на оплату государственных кадастровых оценщиков, осуществляющих профессиональную деятельность на постоянной основе.

На примере Московской области подсчитано, что на кадастровую оценку 3 миллионов 300 тысяч земельных участков и 8 миллионов 800 тысяч объектов капитального строительства за три года (с 2013 по 2015) из бюджета области было израсходовано 120 миллионов рублей. Деньги в ходе конкурсных процедур направлены частным оценщикам. В среднем областной бюджет понес затраты в 40 миллионов рублей в год. Для работы бюджетного учреждения потребуется порядка 30 миллионов рублей в год. Будет затрачено не только меньше средств, но повысится и качество оценки, связанное с формированием и сохранением достоверных исходных данных об объектах оценки и рыночных данных о недвижимости — с учетом всех особенностей в таком сложном регионе как Московская область.

«СП»: — В ходе последней «Прямой линии» президент России акцентировал внимание на том, что частные оценщики за результаты своей деятельности сегодня не несут никакой ответственности, что часто приводит к парадоксу, когда кадастровая стоимость соседних квартир различается на порядок. А в чем именно может заключаться этот самый «здравый смысл»? Как чиновники-оценщики будут отвечать за ошибки в кадастровой стоимости? Рублем, лишением должности? Прорабатываются ли какие-то механизмы на этот счет?

— При текущих условиях ответственность за результаты государственной кадастровой оценки рассеяна между всеми участниками процесса — непосредственными исполнителями, профильными саморегулируемым организациями и т. д. Возникают ситуации, когда к оценочной организации поступают обращения об исправлении допущенных ошибок в рамках принятых гарантийных обязательств, а ее уже просто не существует.

Законопроект передает ответственность единому государственному институту — ГБУ, которые будут созданы на уровне субъектов РФ. По оценкам инициаторов поправок эта мера позволит наладить прозрачный механизм ответственности. Тем не менее, последняя редакция законопроекта до сих пор еще не содержит его конструктивного описания.

«СП»: — Практика последних лет приучила россиян к мысли о том, что новшества в любой сфере неизбежно приводят к повышению стоимости услуг в ней. Не грозит ли такая участь системе кадастровой оценке недвижимости? Где гарантии того, что с граждан не будут браться запредельные суммы при отсутствии альтернативы?

— Из частной сферы выводится лишь один сегмент — кадастровая оценка, заказчиком которой всегда выступает государство. Кадастровая оценка, в отличие от рыночной, проводится исключительно за счет бюджетных средств и используется для определения налоговой базы. Так, при кадастровой оценке устанавливается приближенная к рыночной стоимость недвижимости. Затем на основании полученных показателей (налоговой базы) рассчитываются земельные налоги и налоги на имущество. Граждане или юридические лица не являются участниками данных отношений, и, соответственно, никаких затрат в ходе этого процесса не несут.

С затратами со стороны физических и юридических лиц может быть сопряжено оспаривание кадастровой стоимости. Для пересмотра результатов оценки необходимо предоставить отчет о рыночной стоимости недвижимости, подготовка которого, безусловно, не бесплатна, и иные документы.

Исключение составляет Подмосковье, где впервые была разработана и внедрена специальная процедура по устранению технических ошибок кадастровой оценки. Например, если гражданину пришел завышенный налог на земельный участок, он может сообщить о возникшей проблеме, написав письмо на электронный адрес министра имущественных отношений Московской области или на портале «Добродел». Каждое обращение рассматривается и, если выявляется ошибка, кадастровую стоимость исправляют бесплатно, минуя комиссии при Росреестре или суд. К концу минувшего года так было устранено более 80 тысяч ошибок, что составляет порядка 3% от общего количества оцененных земельных участков.

«СП»: — Владимир Путин во время той же «Прямой линии» упомянул о том, что переход к исчислению налогов от кадастровой стоимости совершен по инициативе регионов. В частности, столичные власти ощутили, что недополучают доходы, которые можно было бы потратить, например, на решение общегородских проблем. Имевшаяся до этого оценка, по их мнению, была проведена таким образом, что крупные торговые сети за год отчисляли в городскую казну чуть ли не полный «0», что было, опять же, несправедливо. А как сейчас обстоит дело с налогообложением коммерческой недвижимости? Приносит ли ощутимый результат реформа? Насколько сильно возрастает после оценки кадастровая стоимость того или иного коммерческого объекта и как часто она потом понижается через суд до прежних значений?

— Ключевая задача кадастровой оценки — определить максимально приближенную к рыночной стоимость недвижимости. Не выше и не ниже. С переходом на новую систему, действительно, очень многие объекты были оценены в десятки, а то и сотни раз выше, поскольку ранее использовавшаяся инвентаризационная стоимость весьма далека от рыночных реалий.

Московское областное БТИ, которое провело государственную кадастровую оценку подмосковных объектов капитального строительства (результаты утверждены на 1 января 2016 года), к настоящему моменту получило 15 претензий в отношении величин кадастровой стоимости объектов торгового назначения. Всего было оценено почти 1700 ТЦ. То есть количество обращений составило менее 1%.

В целом же уровень налоговой нагрузки на ТЦ, расположенные в районе МКАДа, в Московской области почти в два раза ниже (на 43%), чем на аналогичные объекты в Москве. Такие показатели демонстрируются даже несмотря на разницу в ставках: 1,3% - в столице и 1,5% - на территории Подмосковья. ​

Справка «СП». Предполагается, что первое чтение законопроект «О государственной кадастровой оценке» пройдет в течение июня этого года. Однако 31 мая с.г. было утверждено мнение думского комитета по земельным отношениям о том, что инициатива в ее нынешней редакции не решает наиболее острых вопросов в сфере оценки недвижимости. В частности, граждане не будут защищены от стремительного роста налогов, при этом их возможности оспаривания несправедливой кадастровой оценки будут существенно сокращены.

Между тем пресс-служба компании «ИНКОМ-Недвижимость» 7 июня распространила пресс-релиз, в котором информировала СМИ о том, что за первые 5 месяцев этого года спрос на загородные объекты вторичного рынка как организованной, так и неорганизованной застройки сократился вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, а средний срок экспозиции лотов вырос с 4 до 6 месяцев. Двумя неделями ранее представители компании «МИЭЛЬ» заявляли о том, что в связи с изменениями в налоговом законодательстве объем предложения на загородном рынке ощутимо увеличится.