Господдержка ипотеке не поможет?

Эксперты рынка оценили состояние дел в этом секторе рынка недвижимости и спрогнозировали его будущее в ближайшей перспективе.

Специалисты, осуществляющие мониторинг ситуации в сегменте ипотечного кредитования, отмечают: по сравнению с фактически провальным 2015 годом за первые 6 месяцев нынешнего состояние дел в этом секторе экономики заметно улучшилось. Да, заметного скачка активности, ожидаемого некоторыми экспертами на волне июньского снижения ключевой ставки ЦБ на половину процентного пункта (до докризисного значения в декабре 2014 года на уровне 10,5%), не произошло. Но зато и «провисаний» рынку недвижимости (а заодно — строительному и банковскому) избежать удалось: на фоне сокращения объемов сдачи жилья в эксплуатацию и падения доходов граждан все они работали без перебоев, в чем специалисты прежде всего видят заслугу действующей программы госсубсидирования ставок по жилищным займам.

Так, представители «Метриум Групп» подчеркивают, что к началу июля общее число взятых гражданами кредитов на покупку недвижимости увеличилось более чем на 39% к итогам 2015 года. Одновременно еще заметнее вырос их объем в денежном выражении — на 46,15%. За этот же период времени прилично подрос и средний размер подобного займа — теперь он колеблется на уровне в 1,697 миллионов рублей (против 1,62 миллиона шестью месяцами ранее). Вместе с тем средневзвешенная кредитная ставка, наоборот, снизилась более чем на полтора процентных пункта (до 12,68%).

Правда, увеличился и общий средневзвешенный срок кредитования граждан: 15,14 года к концу июня 2016 года против 14,3 года ранее (итог минувшего декабря). Эксперты, кстати, предполагают, что возврат банков к практике предоставления кредитов на максимально допустимые сроки обусловлен стремлением данных организаций к увеличению прибыли на фоне падения платежеспособности клиентов.

Справедливости ради следует отметить, что в течение второго квартала этого года банки стали понижать размеры годовых ставок в собственных ипотечных продуктах. И пускай верхняя планка продолжает пока оставаться для «первички» на уровне 15−16%, а для «вторички» — 13−14%, но теперь «вилка» по отношению к программе господдержки составляет уже не 2−3, а всего 1−2 процентных пункта.

На этом фоне объем долей ипотечных сделок в общем числе операций кули-продажи в различных сегментах рынка недвижимости за первые 2 квартала этого года изменился по-разному. Например, в секторе «бюджетных» объектов в Подмосковье по итогам июня экспертами было зафиксировано снижение подобных операций (-3 процентных пункта к мартовским показателям) по причине уменьшения объема продаж. В самой столице в этот же период объем продаж напротив, увеличился, однако в итоге число сделок с привлечением кредитных средств все же сократилось на 6 процентных пунктов (до 47,7% в общем объеме).

Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, подобное перераспределение показателей по ипотечным сделкам обуславливается снижением цены квадратного метра в сегменте наиболее доступных массовому покупателю новостроек в течение всех последних 12 месяцев. За это время, уверяет она, «квадрат» подешевел в среднем на 11,5% и московские ценники фактически сравнялись с областными.

Несмотря на столь благоприятный для покупателей расклад, в целом доля ипотечных сделок по всему столичному региону в первой половине текущего года не увеличилась по отношению к результатам прошлого июня (без малого 30%). Главным образом это случилось из-за того, что, несколько смягчив условия кредитования (понижение годовых ставок, увеличение сроков погашения), банки оставили в силе ужесточенные в начале кризиса требования к кандидатам на получение займа, так что в результате доля одобренных заявок в общем потоке поданных заявлений на ипотеку не превышает 9,1%. Наиболее надежными и приоритетными в глазах кредитных организаций выглядя прежде всего кандидаты, имеющие положительную кредитную историю, что расценивается андеррайтерами как гарантия того, что граждане в состоянии трезво оценивать собственные возможности и грамотно планировать доходы и расходы. Такая позиция банков вполне оправдана, если учесть, что за период с января по июнь 2016 года общий объем просрочки по ипотеке, по данным Бюро кредитных историй, вырос на 17% (основная причина — высокие темпы инфляции и продолжающееся падение реальных доходов). Конечно, о лавинообразном дефолте заемщиков говорить пока еще рановато, но то, что эта цифра является очень высокой для сегмента, отрицать уже нельзя.

Продолжает проводить политику ужесточения в сфере недвижимости и само государство. Напомним, с 1 января этого года собственники, владеющие квартирой менее 5 лет, при продаже обязаны заплатить пошлину в размере 13% от кадастровой или договорной цены (при этом для расчета выбирается наиболее высокая). Законодатели рассчитывали с помощью данной новации искоренить практику занижения цен на объекты, но вместе с тем серьезно ограничили маневренность владельцев недвижимости, что не лучшим образом отражается на экономике страны. Впрочем, своеобразной «компенсацией за неудобство» можно считать принятый в июне Госдумой закон об ограничении размера штрафа за просрочку платежа по ипотечному кредиту. Теперь верхняя планка неустойки не может быть выше размера ключевой ставки на момент заключения договора.

Принимая во внимание все вышеуказанные нюансы и учитывая столь разнонаправленные тенденции, знатоки рынка все же с оптимизмом смотрят в будущее. Ведь, по словам той же Марии Литинецкой, в секторе недвижимости уже вполне сформировались позитивные тенденции, которые позволят ипотеке функционировать и без «костылей» в виде программы господдержки.