Почем сегодня квартиры в столице

Как под влиянием обстоятельств изменились факторы, влияющие на стоимость подержанной квартиры, и почему сейчас продавцам на них уповать не стоит? За какими объектами охотятся нынешние покупатели и почему? Что вообще произойдет с недвижимостью столицы в самое ближайшее время? Попробуем ответить на эти вопросы.

Какие квартиры в цене и где их выгоднее искать

С тем, что рынок вторичной недвижимости столицы за последние 3 года изменился если не кардинально, то очень сильно, едва ли кто-то будет сейчас спорить. Даже риелторы, до последнего твердившие мантру о том, что на дворе никакой не кризис, а так, всего лишь небольшие сложности, вынуждены признать очевидное.

Те нюансы, которые в начале второго десятилетия нынешнего века заметно влияли на стоимость жилья, сегодня всего лишь оказываю воздействие на скорость его реализации, при этом не гарантируя на 100%, что объект уйдет по заявленной собственником цене, не говоря уж о торге на повышение. И сопровождают этот тезис примерами.

Три года назад, рассказывает представитель руководящего звена компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич, за квартиру с хорошим ремонтом продавец мог смело поднимать ценник на 10% выше среднерыночного. Сегодня покупатель, само собой, тоже остановит свой выбор на жилье в хорошем состоянии, только этот объект будет всего-навсего одним из вариантов с аналогичной стоимостью, и не более.

В то же время, продолжают специалисты, состояние дворов и подъездов (например, отсутствие лифта или захламленная и неухоженная придомовая территория) нередко использовалось покупателем в качестве предлога, чтобы сбить запрашиваемую владельцем цену на те же 10%. В настоящее время этот повод к разговору о скидке приобрел едва ли не «бронебойный» статус, так что, пожалуй, единственным действенным средством удержать установленный продавцом ценник «на плаву» является изначальная фокусировка потребительского внимания на каком-либо ценном объекте окружающей инфраструктуры. Так, по словам той же Ирины Пешич, ее коллегам недавно удалось реализовать московскую квартиру с проблемной доступностью и неухоженным подъездом только потому, что сравнительно недалеко оказалась престижная школа иностранных языков.

Как говорится, «попал под раздачу» и такой фактор ликвидности, как площадь квартир. Раньше, утверждают риелторы, легко разлетались «малометражки» до 27 квадратов (особенно однокомнатные). В основном в качестве их приобретателей выступали граждане, желающие в дальнейшем сдавать объект в аренду, при этом их абсолютно не волновал ни общий метраж помещения, ни его состояние, ни тип и дата постройки дома. Однако сегодня, когда жилье приобретается в подавляющем большинстве случаев не в инвестиционных целях, а исключительно для улучшения собственных жилищных условий, подобные объекты перекочевали из авангарда «вторички» в ее арьергард. Что называется, править бал на рынке подержанных московских квартир стали представители «полного метра» — двухкомнатные и трехкомнатные лоты.

Пальму первенства в структуре как предложения, так и спроса, удерживают за собой столичные «двушки». Так, в базах предложений крупных региональных агентств по недвижимости (в частности, «МИЭЛЬ») их доля превышает одну треть от общего объема предложения (приблизительно 35%). При этом больше всего квартир продается сегодня в округах столицы — Южный, Западный и Центральный (порядка 13% в каждом), а наименьшее — в Зеленоградском АО (менее 1%).

«Миэлевцы» утверждают: на двухкомнатные квартиры в панельных многоэтажках приходится 40% предложения, а в кирпичных — 30%. Оставшуюся долю делят между собой в неравных пропорциях монолитные, блочные и монолитно-кирпичные «коробки» (кстати, последние выглядят в этой статистике полными аутсайдерами). При этом, как уверяют риелторы, наибольшим спросом у покупателей пользуются «двушки» именно в панельных домах, а на скорую продажу может рассчитывать тот собственник, чья квартира (с несмежными комнатами) имеет балкон или лоджию, а окнами выходит во двор.

С точки зрения метража средневзвешенный диапазон выглядит следующим образом: для бюджетных вариантов верхняя планка составляет 38 «квадратов», а в классах «комфорт» и «бизнес» — 63 и 85 квадратных метров соответственно. Но из этого правила, естественно, есть и исключения. По информации компании «МИЭЛЬ», самой большой из реализуемых двухкомнатных квартир стал вариант в Дорогомилово площадью 153 «квадрата» с 40-метровой кухней. Звание же самой маленькой пока удерживает за собой «двушка» в Таганском районе (в ней кухня занимает 6 квадратных метров из 34).

Однако последний объект не является самым дешевым (просто потому, что располагается в Центральном АО). При 55-кратном разрыве между верхней (260,2 миллиона рублей) и нижней (4,8 миллиона) планками стоимости на таковой титул претендует другое жилье, 47-метровая квартира с классической тесной шестиметровой кухней (но зато с изолированными комнатами) в границах Капотни.

С трехкомнатными квартирами на московской «вторичке» сложилась похожая ситуация. В базах собственных данных агентств по недвижимости предложения о продаже подобных объектов достигают 30% от общего количества. Доминирующими административными округами по количеству выставленных на реализацию лотов являются те же Центральный (33% в структуре предложения) и Западный (30%) плюс Юго-Западный (31%) административные округа, округ-аутсайдер же — Восточный (27% от всех объявлений о продаже в границах локации).

С точки зрения типологии домов лидерами в структуре предложения являются все те же панельные (42%) да кирпичные (28%) многоэтажки, а на последнем месте с показателем в 1% расположились монолитно-кирпичные объекты. Только вот с точки зрения покупательского спроса наиболее востребованными в последнее время стали не панельные, а кирпичные «трешки» (причем с неизменными изолированными комнатами от 59 до 79 «квадратов» и балконом/лоджией плюс пешая доступность до метро).

При 50-кратной разнице в ценовом диапазоне самой дешевой «трешкой» на московском вторичном рынке жилья является сейчас объект общей площадью в 59 квадратных метров (кухня — 6) на верхнем этаже блочной пятиэтажки в Гольяново. Владелец рассчитывает выручить за нее хотя бы 6 миллионов рублей. Самой же дорогой квартирой подобного плана пока может считаться жилье в границах Якиманки — за 296 миллионов рублей желающие могут поселиться на «еврейском», третьем этаже шестиэтажной «монолитки» и чувствовать себя вполне вольготно на 180 «квадратах» общей площади.

Кстати, если смотреть на рынок подержанной недвижимости не предметно, а, так сказать, через призму трендов, то можно самое доступное жилье сейчас следует искать в следующих административных округах Москвы — Южном, Восточном и особенно в Юго-Восточном (163,9 тысячи, 158,3 тысячи и 155,8 тысячи рублей за «квадрат» соответственно). При этом, констатирует представитель компании Сергей Шлома, можно заметить, что российскую столицу в перспективе ожидает очевидное разделение на так называемые «районные анклавы», в результате чего мегаполис перестанет быть конгломератом равноценных территорий. При этом разница в стоимости жилья между центральными и периферийными локациями продолжит увеличиваться.

Уже сейчас цены на вторичные квартиры в том же ЦАО и ЮВАО различаются в 2,5 раза, а «арбатская» недвижимость дороже «кузьминской» в 3,7 раза. Но в некоторых мировых столицах «разбег» цен между подобным районами достигает 20-кратных размеров, так что в этом направлении отечественному рынку есть куда расти, подытоживает эксперт.