Аномалия загородного рынка

Казалось бы, осень на рынке загородной недвижимости — один из самых благоприятных сезонов. Но реалии таковы, что в нынешнем году «загородка» входит в привычную «зону комфорта» отнюдь не с лучшими перспективами.

«Первичка» наваривается на бедных

Если рассматривать сектор «первички» на столичном рынке загородного жилья исключительно в границах 2016 года, то можно довольно бодро отрапортовать о том, что этот сегмент демонстрирует серьезный подъем: с апреля по июнь объектов тут было продано аж на 25% больше, чем с января по март (3854 лота против 3082). Однако более детальный анализ положения дел показывает — серьезных поводов для оптимизма нет, поскольку речь идет всего лишь о традиционном сезонном всплеске активности, который впору сравнивать с кратковременным улучшением состояния безнадежно больного. Потому что, как уверяют аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», во втором квартале прошлого года удалось реализовать целых 4500 объектов. То есть за последние 12 месяцев падение продаж составило без малого 14,5%.

Вполне предсказуемо львиную долю реализованных объектов (78%) оттянул на себя эконом-класс. На комфорт-класс пришлось 14%, а на «бизнес» и «элитку» — по 4%.

В структуре спроса при этом никаких особых сдвигов не произошло. Во втором квартале 2016 года, как и ранее, фактическими аутсайдерами продаж оказались дуплексы (всего лишь 3% от общего количества сделок за этот период). Впрочем, недалеко от них по степени востребованности ушли и таунхасы с готовыми коттеджами (по 6% на каждый тип недвижимости). Чего не скажешь о малоэтажных объектах (35% сделок с апреля по июнь, + 7 процентных пунктов к аналогичному периоду прошлого года).

«Флагманами продаж» по-прежнему остаются участки без подряда, на долю которых пришлась половина всех сделок с загородной недвижимостью за второй квартал. Правда, отмечают «инкомовцы», по сравнению с прошлым годом они немного просели (примерно на те же самые 7 процентных пунктов), но так произошло потому, что в сегменте появилось слишком много предложений низкого качества. Однако это не стало помехой для того, чтобы средняя цена участка без подряда в регионе выросла сразу на 36,4%, до полутора миллионов рублей. Причем сильнее всего — без малого на 12% - подорожали как раз предложения эконом-класса, где средний чек достиг отметки в 1,9 миллиона рублей.

Впрочем, для российского бизнеса это вполне обычное явление: даже тот факт, что люди готовы расстаться с последними сбережениями ради покупки, не мешает продавцам выбрасывать на продажу откровенную «несортицу» и взвинчивать цены.

Подержанные участки никому не нужны

Но на вторичном рынке загородной недвижимости этот принцип, похоже, не работает. Потому что, по заверению экспертов группы компаний «МИЭЛЬ», покупатели в этом сегменте все реже делают выбор в пользу участков без подряда вне зависимости от того, где эти объекты находятся: в СНТ, коттеджных поселках ил на территории обычных населенных пунктов. Если в 2014 году в общем количестве сделок с загородной недвижимостью на пустые земельные наделы приходился примерно 41; сделок, то в прошлом году этот показатель упал до 30%, а в нынешнем — уже до 24%. То есть падение за два года получилось более чем в полтора раза.

За этот же период времени, утверждают «миэлевцы», заметно выросло (в 1,3 раза) число случаев купли-продажи земли с какими-либо постройками. В 2014 году на долю таких сделок приходилось 59% всех операций, в 2015 — уже 70%, а к середине лета текущего года — 76%.

Примечательно, что в этом потоке все более востребованными становятся не отдельные коттеджи или таунхаусы, а дуплексы и части деревенских домов. Два года назад таких покупателей на вторичной «загородке» столичного региона было всего 4%, а сейчас уже 9%. Неискушенным гражданам рост может показаться незначительным, но в глазах риелторов это уже серьезная и устойчивая тенденция.

До кризиса, поясняют представители «МИЭЛЬ», люди стремились покупать участки без подряда по двум причинам. Во-первых, они всерьез рассчитывали строиться самостоятельно. Во-вторых, подобное приобретение рассматривалось как стоящая инвестиция, поскольку цены на землю стабильно росли и можно было на перепродаже получить хорошую прибыль. Но год назад конъюнктура рынка резко изменилась — цены снизились без малого на треть, объем предложения существенно увеличился, а спрос на объекты за городом соразмерно упал.

Соответственно, теперь, считает руководитель одела продаж одного из офисов «МИЭЛЬ» Светлана Вольская, покупатели подержанных объектов руководствуются совсем другими резонами. Так, собираясь покупать часть дома, они хотят, прежде всего, потратить как можно меньшую сумму на сделку и в результате стать владельцем объекта, не требующего допвложений как минимум пару ближайших лет. Кроме того, это неплохой вариант для регистрации по месту жительства (кстати, после расширения Москвы во многих случаях гораздо более выгодный, чем комната в коммуналке).

«Лендлордам» придется несладко

Точно так же в неблагоприятную сторону изменилась конъюнктура загородного рынка и для крупных землевладельцев региона. Те из них, кто 3−4 года назад мог считать себя собственником дорогого земельного актива с высокой степенью ликвидности, сегодня испытывают глубокое разочарование: за их владениями не только не выстраивается очередь из страждущих покупателей, так они еще и существенным дисконтом никому не нужны.

В качестве наглядной иллюстрации этого тезиса представители «Группы ЗЕМЕР» приводят в пример ситуацию с ценами на 20 гектаров сельскохозяйственных площадей под строительство дач на удалении около 50 километров от МКАД в престижном западном направлении. Если ранее они оценивались в диапазоне от 100 до 120 миллионов рублей, то сегодня их «красная цена» — максимум 60 миллионов. Причин у этого явления несколько. Во-первых, в среде девелоперов такой формат нынче не пользуется спросом. Во-вторых, классических «спекулянтов», поддерживающих высокие цены на недвижимость, теперь не сыскать днем с огнем. В-третьих, переизбыток предложения на рынке сейчас настолько огромен, что управляющие компании могу позволить себе выкупать землю хорошо если по 20 тысяч рублей за сотку (а бывает и 10, и даже 5), да и то при условии предоставления рассрочки платежа.

Дополнительно усугубляет положение нынешних «лендлордов» и ужесточившаяся налоговая политика государства, а также введение штрафных санкций за нецелевое использование земли (что, кстати, в конечном итоге вполне может обернуться и ее изъятием).

Таким образом для латифундистов создается патовое положение: продать землю с выгодой не получается, а осваивать ее согласно назначению зачастую не хватает ни сил, ни средств. Поэтому, констатирует гендиректор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев, единственный действенный выход из создавшегося тупика для владельцев крупных земельных наделов заключается только в том, чтобы включаться в совместные с другими игроками загородного рынка проекты.