Квартиры все меньше, кредиты все больше

Аналитики-риелторы подвели итоги нынешнего года в сегменте новостроек и сравнили их с результатами двух минувших. «СП» дает читателям возможность оценить, насколько сильно повлиял нынешний кризис на московскую «первичку».

1. Предложение уходит за МКАД

Два года назад подавляющая часть «замкадных» новостроек была сосредоточена всего в трех районах «старой» Москвы — Крюково, Митино и Некрасовке. На их долю приходилось в общей сложности до 85% от всех подобных предложений (при том, что ко второму кварталу 2014 года их суммарная площадь составила 125,1 тысячи квадратных метров). В конце 2014 года произошло некоторое перераспределение: спрос сместился в районы Северный и Митино. К этому времени совокупный метраж новостроек за кольцевой составлял уже 178,8 тысячи «квадратов». Уже в конце 2015 года он вырос на 46%, достигнув отметки в 261 тысячу квадратных метров. При этом безоговорочным лидером по количеству предложения стало Южное Бутово (27,7%). Второе и третье места достались Крюкову (22,8%) и Северному (20,8%).

В третьем квартале нынешнего года общая площадь квартир в таких новостройках выросла еще заметнее (до 378,7 тысяч «квадратов»), на 43,8% превзойдя показатели аналогичного периода 2015 года (263,5 тысячи квадратных метров) и в 4,5 раза — итоги I квартала 2014 года (82,8 тысячи). Тройка лидеров по объему предложения при этом не изменилась. Впереди остальных «замкадных» районов по-прежнему Южное Бутово (29,5%), Крюково (21,7%) и Северный (16,9%). Последнему буквально «дышат в затылок» Некрасовка и Митино со своими 12,9% и 12,6% соответственно, а замыкают список Солнцево (5,9%) и Новокосино (0,8%). Из всего этого объема возведенного жилья к эконом-классу относится 82% новостроек, как бизнес-класс позиционируется 13% и всего 5% остается «комфорту».

За те же два года стоимость квадратного метра в этих новостройках заметно упала. Так, в начале 2014 года «квадрат» в среднем продавался за 124,1 тысячи рублей. Однако уже в следующем году он подешевел без малого на 13% (до 102,6 тысячи рублей в IV квартале).

Правда, в этом году квадратный метр в новых проектах, пусть и немного, но отыграл вверх (+5,3%, в среднем до 108,4 тысячи рублей за штуку). При этом самая низкая его стоимость была зафиксирована в Крюково (90,8 тысячи рублей), а одна из самых высоких — в Митино (131,9 тысячи рублей). Причины понятны и просты — в первом районе отсутствует метро, а второй может похвастаться наличием на своей территории сразу трех станций «подземки».

2. Студии и «однушки» правят бал

С 2014 года до настоящего времени доля проектов с малогабаритными (до 30 квадратных метров) квартирами поступательно увеличивается. Если два года назад во всех сегментах строящегося жилья на долю подобных объектов приходилось 54%, то сейчас их уже 72% в общем объеме. Самое большое количество «малогабариток» было выставлено на экспозицию в III квартале прошлого года, в рамках программы реновации столичных промзон.

При этом знатоки рынка отмечают: застройщики вообще предпочитают изменять квартирографию своих проектов, отдавая предпочтение не «двушкам» или «трешкам», а именно «малогабариткам» и однокомнатным квартирам.

Особенно ярко эта тенденция прослеживается в сегменте бизнес- и комфорт-класса. В проектах первого типа на долю однокомнатных квартир теперь приходится 30% (вместо 18% три года назад), а в проектах второго типа студии занимают 45% объема (к концу 2013 года подобных квартир было 36%). В эконом-классе увеличение количества студий и однокомнатных квартир также имеет место быть, но этот процесс не столь заметен: +5% за три года (47% сейчас против 42% в 2013 году).

Примечательно, что одновременно с увеличением числа однокомнатных квартир их площади «попали под сокращение». В 2014 году среднестатистический метраж подобных объектов колебался на уровне 49,3 квадратного метра. К настоящему времени это значение упало на 12%, и теперь средняя площадь «однушки» варьируется в районе 43 с половиной «квадратов».

Больше всего в цене упали однокомнатные квартиры в проектах премиум-класса (отрицательная динамика составила 15%). Второе и третье места по этому показателю поделили между собой эконом-класс (-8%), а также бизнес- и комфорт-класс (-7% в каждом).

3. Все активнее покупаются самые маленькие объекты

В 2015 году ровно половина спроса приходилась на объекты в ценовом диапазоне от 5 до 10 миллионов рублей. При этом 24% покупателей интересовались более дорогими квартирами (от 10 до 15 миллионов), а 14% - самыми дешевыми (до 5 миллионов рублей). К концу нынешнего года это соотношение выглядело по-другому. Квартиры стоимостью менее 5 миллионов рублей теперь привлекают к себе гораздо больше внимания (19% в общей доле спроса), тогда как внимание к вариантам с более высокой стоимостью несколько снизилось.

Одновременно, отмечают эксперты рынка, граждане стали интересоваться не только более дешевыми, но и более компактными объектами. В частности, с начала 2015 года до настоящего времени половина всего спроса на объекты недвижимости в столице сместилась в сторону квартир с минимальными площадями. Так, за данный период времени объем сделок с квартирами до 30 «квадратов» вырос с 7% до 10%, а с квартирами от 30 до 45 «квадратов» — с 28% до 40%.

Вместе с тем все большую активность на рынке столичной «первички» проявляют граждане из регионов. Если в 2015 году на долю «немосквичей» (выходцев из Подмосковья и других регионов страны) приходилось в общей сложности 34% всех покупателей квартир в новостройках, то к концу 2016 года этот показатель вырос до 41%.

4. Количество ипотечных договоров увеличивается

В начале 2015 года средний бюджет покупки с привлечением ипотечного кредита составлял в столице (включая присоединенные территории) 7,5 миллиона рублей. К концу 2016 года он увеличился на 10,7%, достигнув отметки в 8,3 миллиона рублей. В числе главных причин такого роста эксперты рынка называют снижение ставок по ипотеке, а также реализацию специальных банковских программ. Все это, по словам аналитиков, позволило гражданам приобретать более дорогие объекты, чем предполагалось изначально. Так, например, средневзвешенная площадь приобретаемой с привлечением заемных средств квартиры в прошлом году составила чуть более 51 квадратного метра, а в нынешнем — уже 53,3 метра в квадрате (+4,4%).

Самое большое количество подобных сделок (48% от общего объема) в этом году пришлось на граждан в возрасте от 26 до 35 лет. Правда, в 2015 их доля в общем объеме операций с недвижимостью в рамках ипотеки была несколько выше (51%), однако нынешняя «недостача» в этом возрастном диапазоне с лихвой компенсировалась в других. Так, на 3% больше ипотечных договоров заключили в 2016 году покупатели от 36 до 40 лет (20% сейчас против 17% тогда), на столько же выросло и количество ипотечных заемщиков в возрасте от 51 до 55 лет.

Примечательно, что год назад на рынке ипотечных квартир женщины были менее активны, чем мужчины, на их долю пришлось всего 45,6% подобных договоров. К концу 2016 года «расклад сил» немного поменялся, и теперь на долю заемщиков «слабого пола» приходится уже 46,1%.

5. Женатые стали покупать чаще

В общем и целом, подчеркивают специалисты по недвижимости, как в нынешнем году, так и в прошлом, чаще всего на первичном рынке столицы заключали сделки купли-продажи граждане в возрасте от 28 до 30 лет. Разница лишь в процентном соотношении: в 2015 году на долю таковых приходилось 49% всех покупателей, а в 2016 — уже 55%. Интересно, что сейчас среди них заметно больше женатых (45%), тогда как годом ранее 59% были холостыми.

Если в прошлом году 55% покупателей в возрасте до 30 лет интересовались преимущественно объектами на территории Московской области, то к настоящему моменту уже 65% данных граждан привлекают в первую очередь новостройки, находящиеся в границах Москвы.

С точки зрения квартирографии годом ранее молодежь привлекали в основном апартаменты и однокомнатные квартиры (51% в объеме спроса среди граждан указанного возраста). Средняя площадь приобретаемых такими покупателями объектов составляла немногим более 54 квадратных метров, а бюджет колебался на уровне 6,5 миллионов рублей. Сейчас востребованность «однушек» среди граждан в возрасте до 30 лет остается практически на том же уровне (50% спроса), но, при условии сохранения средневзвешенного метража, бюджет покупки немного вырос (до 6,8 миллиона рублей).