На что надеются риелторы

Сколько квадратных метров жилой недвижимости возведено в столице в уходящем году? На какого покупателя они рассчитаны? Чем объясняется концентрация покупательской активности в отдельных районах мегаполиса, и насколько вообще она значима?

Столицу застраивают «в темпе вальса»

Сравнивая итоги сентября с существующим положением дел на рынке недвижимости столицы региона, риелторы региона с изрядной долей оптимизма констатируют: объем предложения жилья в новостройках мегаполиса продолжает поступательно увеличиваться. Так, свидетельствуют аналитики Est-a-Tet, без неполных два последних месяца число доступных для продажи объектов увеличилось на 1,7%. Таким образом в цифровом выражении суммарный метраж помещений в новых проектах достиг 2,83 миллиона квадратных метров, из которых подавляющая часть приходится на квартиры (2,20 миллиона «квадратов»), все остальное — апартаменты.

Для сравнения: в IV квартале 2012 года совокупный метраж столичных новостроек составлял без малого 1,07 миллиона квадратных метров, в IV квартале 2013 года — 1,6 миллиона. В конце следующего (уже кризисного) года планка поднялась до уровня 2,01 миллиона «квадратов», а в прошлом аналогичном периоде, когда все наперебой рассуждали о том, как сильно трудное экономическое положение подрезало крылья строительной отрасли, на столичной «первичке» насчитывалось уже 2,66 миллиона квадратных метров нового жилья разного типа.

Примечательно, что в финальном отчетном периоде нынешнего года на долю бюджетных объектов в общей массе пришлось только 18%. Недалеко ушел и бизнес-класс, чья доля составила 19%. Безоговорочным же лидером по приросту стал находящийся между ними комфорт-класс с показателем в 51%. Оставшиеся 12% пришлось на премиальное жилье и «элитку».

Но если оценивать динамику развития столичной «первички» не в квартальной, а в годовой перспективе, то процентные соотношения, равно как и общая картина, будут выглядеть несколько иначе.

С этой позиции самым активно развивающимся сегментом, как и прежде, остается эконом-класс. За последние 12 месяцев суммарный объем предложения увеличился на целых 79%. «Комфорт» и бизнес-класс продемонстрировали куда более скромные показатели роста (+12% и +10% соответственно), аутсайдером, как всегда, стало премиальное жилье (+3%). Однако в конечном итоге, несмотря на довольно бурный рост, в суммарной площади нереализованных на данный момент квартир и апартаментов бюджетные предложения занимают всего 4,1%. Даже у дорогой недвижимости доля больше: на долю премиальных объектов приходится 8,9%, а элитных — 5,6%. Остальные 81,45 поровну поделили между собой квартиры и апартаменты бизнес- и комфорт-класса.

Пляски с бубном вокруг цен

В начале декабря в «традиционных» границах столицы средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройке (без посегментного деления), по информации представителей компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составила без малого 196 тысяч рублей (валютный эквивалент по действующему на тот момент курсу — 3,04 тысячи долларов). По сравнению с итогами сентября имеет место быть хоть и крайне незначительный, но все же прирост (+0,2%). Однако даже такая малость уже позволяет некоторым игрокам рынка рассуждать о том, что в преддверии приближающихся новогодних каникул первичный рынок столицы, кажется, наконец нащупал свое дно, а, значит, в недалеком будущем можно уже ожидать некоего «отскока» цены.

Тем более что в разбивке по классам ценовой прирост выглядит чуть более внушительно. Так, фактически в рамках статистической погрешности квадратный метр «просел» только в проектах комфорт-класса (-0,6%, 149,5 тысячи рублей), в то время как усредненный ценник в бизнес-классе подрос на 0,3% (до 250 тысяч рублей за «квадрат»). Что же касается стоимости единицы площади в бюджетных проектах, то здесь месячный прирост оказался еще больше: +3,3%, 117,8 тысячи рублей за метр.

С точки зрения административно-территориального деления итоговые ноябрьские расценки отнюдь не стали сенсационными. Если не принимать в расчет традиционно сверхдорогой Центральный административный округ (в среднем 652 тысячи рублей за «квадрат»), то самые высокие ценники на квадратный метр жилой недвижимости были зафиксированы в Западном, Северном и Северо-Западном административных округах (261,6, 235 и 225 тысяч рублей соответственно). Вплотную к ним приблизился и Восточный Ао с показателем в 214 тысяч рублей за «квадрат». Ниже всего новостройки торговались в Юго-Восточном (141,8 тысячи рублей) и Зеленоградском (90,5 тысячи рублей) округах.

В Новой Москве расценки на первичную недвижимость немного ниже. В общем и целом средневзвешенный итог ноября — чуть более 102 тысяч рублей (или 1586,1 доллара) за единицу площади, что практически не отличается от октябрьских значений. А вот «посегментный разбег» на присоединенных территориях более колоритен. Квадратный метр подешевел сразу в двух категориях, в «комфорте» (-0,4%, 98,9 тысячи рублей за штуку) и «бизнесе» (-0,2%, 137,8 тысячи рублей). Зато в эконом-классе он, наоборот, прибавил (и гораздо заметнее, чем в «старом городе»). Теперь бюджетный жилой «квадрат» торгуется тут в среднем на уровне 98,4 тысячи рублей (+6,3% к результатам октября).

И именно на присоединенных территориях, резюмируют «миэлевцы», наблюдалась на рубеже ноября и декабря наибольшая деловая активность. Причем риелторы отмечают, что сюда плавно перетекает часть платежеспособного спроса как со вторичного рынка столицы, так и с «первички» в прилегающих районах Подмосковья (в радиусе 5−10 километров от МКАД). Такую тенденцию специалисты склонны объяснять двумя факторами. Во-первых, в условиях серьезной борьбы за покупателей застройщики московских окраин были вынуждены снизить «отпускные» цены до уровня, удерживаемого своими областными коллегами. Во-вторых, некоторой уверенности гражданам, опасающимся вкладывать средства в долевое строительство, добавляют анонсируемые властями поправки в регулирующие эту сферу нормативно-правовые акты.