Бесплатная приватизация породит махинации с жильем

Многолетняя эпопея с безвозмездной приватизацией жилья подходит к концу. Если власти в очередной раз не продлят сроки, то уже весной процедуру отменят. В результате почти 20% всего жилфонда страны так и останется в муниципальной собственности. А сотни тысяч «опоздавших» россиян — и семьи, не сумевшие воспользоваться правом из-за внутренних разногласий, и очередников, которым выдадут долгожданные квартиры после дня «Х» — власти поставят перед нехитрым выбором: либо остаться нанимателями до конца жизни, либо выкупить свои «квадраты» у государства. По рыночной или по кадастровой стоимости, пока неизвестно, но в том, что муниципалитеты не упустят возможности заработать, сомнений нет. Равно как и в том, что для большинства льготников озвученные суммы станут неподъемными.

Однако в правительстве почему-то не учли третий вариант. Хотя он как раз и выглядит наиболее реалистичным. Загнанные в угол квартиросъемщики, которых лишили шанса обзавестись собственной недвижимостью, начнут распоряжаться госимуществом в обход закона. Тем более им и изобретать-то ничего не нужно: схемы «серых» сделок с так называемым «неприватом» придумали и обкатали еще в 90-х. О них подробно рассказал «СП» адвокат Олег Сухов.

Вариант № 1, обмен с доплатой. Строго говоря, единственная сделка, которую наниматель сегодня вправе проводить с муниципальным жильем — это старый добрый обмен, причем на такое же неприватизированное помещение равной площади. И обязательно безвозмездный. Ведь если собственность государственная, то и никаких доплат в частный карман по ней быть не может.

Процедура не самая простая: требуется найти подходящий по всем параметрам вариант, получить согласие от жильцов, прописанных в обеих квартирах, а также от наймодателей, то есть муниципалитетов. Иногда, чтобы добиться разрешения властей, гражданам приходится идти в суд. В общем, не удивительно, что до сих пор подобные операции на рынке встречались крайне редко. Куда легче было сначала приватизировать объект, а уже потом менять или продавать его как собственность.

При отсутствии альтернатив схему доработают, используя нормативные лазейки, и пустят в ход. Во-первых, Жилищный кодекс не запрещает обмен соцжилья, находящегося в разных регионах РФ. Во-вторых, судебная практика показывает, что доказать возмездность даже явно неравноценного обмена довольно сложно. А значит, при желании и хорошей юридической подготовке семья из Петербурга вполне сможет поменять двухкомнатную муниципальную квартиру на схожую «двушку» в Москве, доплатив прежним жильцам за согласие пару-тройку миллионов. Или перебраться в Ленинградскую область, получив от приезжих деньги за свои социальные метры.

Вариант № 2, продажа через регистрацию. По закону неприватизированную недвижимость нельзя ни продать, ни купить. Тем не менее, некоторым гражданам это удается. Самый популярный способ — найти покупателя, зарегистрировать его у себя с разрешения администрации и остальных жильцов, затем получить оговоренную сумму и вместе с родственниками сняться с учета.

Суть в том, что главным основанием для владения муниципальным помещением является регистрация. При этом вселить в квартиру можно любого человека, если ответственный квартиросъемщик представит его в качестве члена своей семьи. Скажем, сводного брата. После регистрации покупателя впишут в договор соцнайма, и он получит равные права с другими проживающими, а когда те съедут, сможет переоформить документы на жилье на свое имя.

Проблемы обычно возникают на этапе согласования процедуры с властями. Так, чиновники вправе отказать в регистрации постороннего, если это приведет к нарушению норм по метражу. Но и здесь россияне нашли выход — через фиктивный брак. По правилам, для прописки супруга нанимателю не требуется одобрение муниципалитета, площадь жилья учитываться также не будет. Схема похожа на предыдущую: продавец женится или выходит замуж за покупателя и по упрощенной схеме регистрирует его в квартире. А дальше — развод, взаиморасчеты и выселение теперь уже бывших жильцов.

Вариант № 3, сговор с мошенниками. Наниматели, не сумевшие продать муниципальное жилье самостоятельно, скорее всего, начнут обращаться за помощью к посредникам, в том числе — к профессиональным аферистам. «Черные» риелторы и нечистые на руку правоведы будут только рады новым клиентам.

Условия такого сотрудничества, как правило, просты: квартиросъемщик уступает объект мошенникам за полцены, либо платит солидное вознаграждение, чтобы те помогли реализовать государственную квартиру. Если учесть, что среднестатистическая «двушка» в Москве стоит 10 миллионов рублей, за минусом дисконта и «комиссии» преступников жильцы смогут заработать на ее продаже до 4−5 миллионов. Суммы хватит на дачу или двухкомнатную квартиру в Подмосковье.

Для сделок с «неприватом» аферисты могут использовать и свой излюбленный прием — подделку документов. Так, им не составит труда сфабриковать решение суда о признании права собственности на соцжилье, предоставить фальшивку в Росреестр и через знакомого регистратора оформить имущество на подставное лицо по «липовому» паспорту. Затем оперативно продать квартиру, причем не раз. Когда обман вскроется, организаторов будет уже не найти, а бывших жильцов удастся привлечь к делу разве что в качестве свидетелей.

Вариант № 4, незаконная аренда. Нетрудно догадаться, как поступят квартиросъемщики, которым понадобится на время съехать из государственного жилья.

Освободившиеся квартиры поступят на рынок аренды. Однако легально сдать муниципальные «квадраты» не так уж легко: придется оформить договор поднайма части или всего помещения, а для этого — получить согласие каждого члена семьи и администрации, учесть нормативы по площади. Уйти от налогов тоже вряд ли удастся. Поэтому многие наниматели, пуская к себе постояльцев, не станут уведомлять чиновников. Чтобы не попасться на незаконной аренде, им достаточно будет договориться с соседями и регулярно платить за ЖКУ.

Спрашивается, зачем же людям так рисковать? Зачем льготникам лезть в мутные схемы, рискуя не только крышей над головой, но и свободой? Ведь даже после завершения бесплатной приватизации, все наниматели сохранят право бессрочного пользования полученной жилплощадью. Да и жить в государственной квартире отчасти выгодней. Аренда стоит копейки, не надо оплачивать капремонт и налоги, опасаться выселения из-за непогашенного кредита.

— Каждый квартиросъемщик, — резюмирует Олег Сухов, — прекрасно знает об этих плюсах. Но также понимает: владелец жилья не он, и государство может в любой момент изменить правила игры. А единственной возможностью получить право собственности на недвижимость без каких-либо обременений, как в случае с ипотекой, для большинства россиян была и остается приватизация. Переоформив квартиру на себя, жилец может свободно ей распоряжаться — продавать, дарить, завещать, делать перепланировку, регистрировать кого угодно. Хозяин и члены его семьи не привязаны к помещению пропиской и вправе сменить место жительства без риска потерять свою долю. Но главное, траты на процедуру просто несопоставимы с той суммой, в которую обойдется покупка нового помещения. Глупо надеяться, что население с легкостью откажется от этих привилегий. Пока власти будут внедрять платную приватизацию, граждане придумают десятки способов, как ее обойти.