Риелторы не верят в новую волну сноса пятиэтажек

Впечатление, которое произвело на рынок жилья заявление столичных властей о сносе всех пятиэтажек, пожалуй, можно сравнить с эффектом брошенного в стоячее болото увесистого камня. Особенно с учетом того факта, что чиновники собираются также вовлекать в программу реновации по мере необходимости и другие высотные дома, прилегающие к «хрущевкам».

Так, по оценкам аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в первую же неделю после анонсирования московской мэрией своих намерений, количество обращений к риелторам по вопросам, связанным с приобретением или продажей подобного жилья резко возросло (+25%). При этом многие собственники, констатируют специалисты «Метриум Групп», воспользовались ситуацией, чтобы поднять стоимость своих «хрущевских» владений. В среднем диапазон повышения колебался в пределах 3−10%.

Однако вскорости этот не слишком здоровый ажиотаж сменился апатией, если не сказать больше. Владельцы квартир в потенциально подлежащих сносу домах стали отменять сделки и снимать объекты с продажи. Причем последний процесс протекает, как говорится, в темпе вальса. Если раньше в среднем с реализации снималось ежедневно до полусотни квартир, то примерно с конца февраля, говорят эксперты, этот объем увеличился более чем в три раза. А срок экспозиции сохранившего свой «продажный» статус жилья увеличился на полторы недели (в среднем 92 дня сейчас против 81 дня до заявления Сергея Собянина).

Кстати, нечто похожее, свидетельствуют специалисты по продажам недвижимости, имело место быть сразу же после принятия решения о расширении столичных границ. Тогда на присоединенных территориях хозяева вторичного жилья подняли цены на свою недвижимость, обосновывая этот шаг возможностью получения пресловутой «московской прописки». И, стоит отметить, что в первые два-три месяца эта тема стимулировала повышенный интерес к квартирам в этих районах со стороны потенциальных покупателей. Но потом он практически сошел на нет по одной простой причине: для комфортной жизни на новом месте людям, кроме паспортного штампа о регистрации, крайне необходимы еще и развитая инфраструктура, хорошие дороги и актуальные рабочие места. К сожалению, ни первым, ни вторым, ни третьим Новая Москва пока похвастаться не может.

Чем объясняют риелторы такой спад интереса участников рынка вторичной недвижимости к на первый взгляд благородной и похвальной инициативе? Ведь в свое время очень многие граждане благодаря сейчас уже заканчивающейся программе сноса ветхих домов смогли улучшить свои жилищные условия, разъехавшись с родственниками. И даже, чего скрывать, имели место быть и злоупотребления — узнавали всеми правдами и неправдами инсайдерскую информацию о сносе того или иного строения, приобретали квартиру, вписывались туда, что называется, всей толпой. Причины, оказывается, предельно просты.

— Владельцы пятиэтажек, не только панельных, но даже и кирпичных, — разъясняет независимый столичный риелтор Николай Авесян, — в массе своей больше напуганы этой перспективой, чем воодушевлены или обрадованы. Доходит до того, что люди, которые до этого долго и тщательно готовили альтернативную сделку, платили деньги агентам, вкладывались в рекламу продаваемых объектов, в самый последний момент включают задний ход, махнув рукой на уже потраченные собственные средства. Буквально на днях так поступила одна моя давняя клиентка, отказавшись от приобретения добротной и просторной квартире на том только основании, что она находится в пятиэтажке, хоть и «сталинской» постройки.

Абсолютно никто, развивает мысль эксперт, не верит в то, что новые обещанные квартиры дадут в том же самом районе, что в процессе их возведения не приключится, как всегда внезапно, каких-нибудь транспортных или иных коллапсов. И что те дома, которые начнут строить (если вообще начнут), будут качественными.

Стоит отметить, что для последнего предположения у граждан имеются веские основания. Так, в своем выступлении на выставке «Недвижимость от лидеров», проходившей недавно в столичном ЦДХ, Александр Семенов, руководящий в Москомстройинвесте управлением по контролю и надзору в области долевого строительства, заявил, что только немногим более 60% столичных застройщиков соответствуют обновленным требованиям к собственному капиталу. Остальным же, по всей видимости, придется в самое ближайшее время покинуть рынок. Кроме того, эксперты строительной отрасли пришли к выводу, что в стране серьезно ухудшилось качество расходных материалов. И в первую очередь, отметил замначальника питерского Госстройнадзора Вячеслав Захаров, это касается бетона и фасадных материалов. Также, по мнению специалистов, сама культура строительства в России отсутствует как явление. У одного и того же застройщика, к примеру, нередко по качеству различаются не только сами дома, но даже и подъезды.

Да и сами риелторы, положа руку на сердце, признаются, что объявленная инициатива московских чиновников также не вызывает у них никакого доверия.

— В чем состоит главный посыл анонсированной программы? — заостряет внимание руководитель одного из агентств недвижимости региона Кирилл Морозов. — В том, чтобы построить новые дома на месте снесенных пятиэтажек. Но чтобы снести и построить, надо сначала людей переселить. Но куда? Где хотя бы строительные площадки, не говоря уже о построенных в пределах муниципального округа зданиях? Архитекторы и строители в приватных беседах заявляют — ничего подобного нет. А то, что появилось в рамках точечной застройки, уже распродано по рыночным ценам.

Более того, некоторые риелторы идут дальше, и открыто рассуждают о прямой чиновничьей выгоде. В частности, как читает агент по продаже недвижимости Сергей Михалев, одну из побуждающих причин грядущей программы столичной реновации следует искать в том, что идея о застройке Новой Москвы полностью провалилась как таковая. «Квартиры на присоединенных территориях, — рассуждает он, — раскупаются из рук вон плохо, даже несмотря на их явную дешевизну. Потому что людям не нужны коробки без инфраструктуры и находящихся поблизости рабочих мест. Застройщикам, понятное дело, такой бизнес не выгоден. А учитывая, что у многих власть имущих есть в сфере строительства свои большие интересы, и было принято решение вернуть стройки в „старые границы“ города».

Точку зрения Михалева поддерживает и развивает его коллега, Станислав Коптев:

— Рынок панельного домостроения столицы сейчас находится в глубокой, мягко говоря, дыре, крайне тяжело переживая кризис. Многокомнатные квартиры, «трешки» и «четырешки», уже давно построены, но не раскуплены. Комбинаты домостроительные заказами не загружены, потому как ни спроса, ни площадок. А поскольку все мы прекрасно знаем, как могут быть связаны между собой настоящие владельцы этих самых ДСК и госчиновники, то можно и порассуждать о том, как именно и с какой скоростью будут «распиливаться» те самые триллионы. Тут ведь под шумок, как говорится, и понастроенное можно выгодно с рук сбыть, и площадки под новую коммерческую застройку обстряпать. Малометражки же вполне могут вон хоть на территориях соседних промзон докупить оптом у других девелоперов.

Хотя не исключено, резюмирует риелтор Алексей Чернов, что «отцы города» извлекут из всей этой шумихи какой-то иной, невидимый постороннему глазу профит, а к весне 2019 года, когда позади останутся сначала президентские, а потом и мэрские выборы, все это благополучно заглохнет, как и в случае с Новой Москвой.