С хорошими квартирами повезет не всем

Начальник градостроительного департамента Москвы Сергей Левкин недавно заявил, что в квартирах, планируемых к возведению для переселенцев в рамках программы реновации пятиэтажек, на пол положат ламинат и линолеум, стены оклеят обоями под покраску, ванные комнаты отделают плиткой и установят там качественный фаянс. При этом Левкин зачем-то отдельно подчеркнул, что в жилых помещениях будут работать все системы (как будто это не должно подразумеваться само собой), и присутствовать датчики задымляемости (хотя после недавних крайне трагичных взрывов бытового газа газосигнализаторы смотрелись бы логичнее).

Однако вскоре выяснилось, что здесь чиновник, как говорится, забежал далеко впереди паровоза. Потому что отличающийся сдержанными, деловыми и осторожными комментариями глава столичного департамента строительства Андрей Бочкарев уточнил: стандарты отделки еще только собираются утверждать отдельным постановлением городского правительства. А размещать в открытом доступе образцы будут исключительно после официального старта «второй волны» сноса пятиэтажек.

Памятуя о том, что Сергей Собянин обещал москвичам взамен «хрущевок» предоставить квартиры комфорт-класса, «СП» решила поинтересоваться у столичных девелоперов, что может представлять собой отделка такого класса.

— Данная опция, — пояснила нам управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — как правило, предполагает, что квартира готова для заселения, то есть имеется напольное покрытие, окрашены или оклеены обоями стены, ванная комната оборудована сантехникой. При этом кухонная мебель обычно в комплект не входит. Однако качество использованных отделочных материалов, сантехники и фурнитуры может сильно различаться в зависимости от проекта. Грубо говоря, в некоторых проектах предлагается «муниципальная» отделка — линолеум и обои «в цветочек», а в других — несколько современных дизайн проектов на выбор с импортной сантехникой. Соответственно, никаких четких требований к отделке не существует, и застройщик сам решает, каким будет реализуемый объект. В связи с этим на рынке есть масса «вариаций на тему» черновой, предчистовой и финишной отделки. Со светильниками и без, с перегородками и без них, с разводкой электрики и без нее и так далее.

Что же касается себестоимости, то она варьируется в зависимости от выбранного дизайн-проекта и материалов. Так, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева говорит, что в некоторых проектах, к которым имеет отношение компания, есть как предчистовая, так и готовая отделка, подразумевающая 2 варианта — «классик» (11900 рублей за квадратный метр) и более дорогой «комфорт» (13900 рублей за «квадрат»).

Коммерческий директор девелоперской группы «Сити-XXI век» Виталий Разуваев называет несколько иные цифры:

— В своей практике анализа рынка мы встречали случаи, когда полная отделка стоила и 9, и 20 тысяч рублей за квадратный метр. Естественно, это совершенно разное качество материалов и работ. Однако, на наш взгляд, совершенно очевидно, что если речь идет о настоящем «комфорт-классе» (а не «экономе», искусственно подтянутом до «комфорта»), отделка обязательно должна включать как минимум три варианта на выбор, а также дополнительные опции, которые позволят сделать ее более персонифицированной. Но, пять же, все зависит от конкретного случая. Оптовая закупка материалов позволяет сэкономить существенные суммы — скидка на поставки некоторых материалов может составлять до 50%.

Кроме того, обращает внимание Мария Литинецкая, на цены сильное влияние оказывает масштаб:

— Чем больше квартир с отделкой в проекте, тем ниже средние издержки на закупку материалов и оплату бригад специалистов. Крупные застройщики обычно обходятся своими силами и у них есть возможность предложить отделку по очень бюджетным расценкам. Другие девелоперы привлекают подрядные организации, которые сами делают ремонт. Однако отмечу, что сам застройщик, как правило, не имеет прямой выгоды от реализации квартиры с отделкой. Для него она обходится примерно в ту же стоимость, что и покупателю. Себестоимость предчистового формата whitebox (квартира, готовая для косметического ремонта) составляет порядка 10 тысяч рублей за метр, а финишная отделка без мебели обойдется уже как минимум в 18 тысяч рублей.

При этом ее коллега, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова, основываясь на собственной практике, полагает, что стоимость отделки квартиры комфорт-класса в Москве не должна превышать 10−12% всего бюджета покупки. «По итогам апреля, — рассуждает она, — средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте столичных новостроек равна 148040 тысяч рублей. Соответственно, отделка не может стоить дороже 15−17 тысяч рублей».

— Однако, — добавляет Татьяна Подкидышева, — при оптимизации закупочных процессов застройщик вынужден создавать стандартизированные и нейтральные варианты отделки, поэтому рассчитывать на дизайнерское разнообразие обычно не приходится.

Стоит отметить, что на первичном рынке столичного региона опция отделки довольно популярна. Так, количество проектов с отделкой от застройщика, констатирует генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, в Новой Москве за последние три года увеличилось в два раза. В абсолютном выражении за тот же период по количеству лотов рост составил 59%: с 1370 квартир до 2180 квартир. А в Подмосковье, приводит пример Виталий Разуваев, подобное предложение в 2016 году выросло на треть по сравнению с 2015 годом. В принципе, эту тенденцию можно понять, ведь, по словам эксперта, квартиры под ключ на целом этаже или во всем подъезде обеспечивают сохранность отделки лифтов, холлов и подъездов, а значит, позволяют сэкономить средства жителей на будущий ремонт мест общего пользования.

Но, как выясняется, тут есть как минимум две «засады».

— Власти, — отмечает Лариса Швецова, — конечно, заинтересованы, в том, чтобы жилье в Москве сдавалось преимущественно с ремонтом под ключ. Однако возможный запрет на продажу жилья без отделки приведет к двум последствиям. Во-первых, к росту цен. Стоимость квадратного метра увеличится как минимум на себестоимость отделочных материалов и непосредственно самих ремонтных работ. Во-вторых, к ухудшению качества проектов. Ради сохранения бюджета покупки девелоперы могут начать урезать другие статьи затрат: благоустройство территории, дизайн входных групп, архитектура. По сути, своим запретом власти вмешиваются в экономику проектов, в результате чего девелоперы вынуждены будут экстренно подстраиваться под новые «правила игры». В конечном счете, боюсь, что многие застройщики будут делать ремонт только «для галочки», используя самую дешевую плитку, обои, напольные покрытия. Вопрос в том, насколько сами покупатели готовы мириться с такой низкокачественной отделкой. Вполне возможно, что многие из них решат переделывать ремонт, который в итоге обойдется им намного дороже, поскольку придется заниматься демонтажными работами.

Так что, когда в программу реновации «отцы города» допустят-таки девелоперов (а случится это, как прогнозируют московские чиновники, не ранее чем лет через 5−6), переселенцы из «хрущевок» вполне могут получить не только отделанные «на скорую руку» дешевыми (и зачастую опасными для здоровья) материалами квартиры, но и в разы усеченные площади озеленения вокруг домов.

А до этого времени жители тех районов, которые удостоились весьма сомнительной «чести» быть переселенными уже в этом году, рискуют получить жилье, качество которого, мягко говоря, оставляет желать лучшего. «СП» уже упоминала об этом в одном из своих недавних материалов. Желающие могут прогуляться на улицу Бутлерова и оценить унитазы с подведенной к ним горячей водой, полотенцесушители под раковинами, дырки вместо вентиляционных отверстий, вздувшиеся напольные покрытия и странные непросыхающие водяные потеки на стенах.

Неужели это и есть та самая отделка комфорт-класса, в которой, как уверял Сергей Левкин, «качество отделочных материалов выше, чем качество материалов, которые использовались ранее»? То самое, как заявлял Сергей Собянин, «социальное жилье необычного формата с широкими окнами и высокими потолками», в котором уровень ремонта выше «привычного муниципального»?