Жилье в столичных новостройках будет еще дешевле

Что происходит с новостройками столицы? Какое влияние на рынок первичной недвижимости оказывает дождливая погода? Стоит ли верить позитивным прогнозам экспертов? Разбираемся в нюансах на экваторе делового года.

Подводя итоги 2016 года, игроки столичного рынка первичной недвижимости встречали с радужными надеждами. С одной стороны, их радовал хоть и мизерный, но все же рост стоимости квадратного метра. Так, конце декабря 2016 года этот средневзвешенный показатель в «классических» границах мегаполиса колебался на уровне в 196 тысяч рублей (+0,2% к сентябрю того же года). С другой стороны, им внушал надежду постоянно увеличивающийся объем предложения, который к новогодним праздникам насчитывал в общей сложности 2,83 миллиона квадратных метров (против 2,01 миллиона в аналогичном периоде 2015 года).

На этом фоне уже стали звучать бодрящие заявления о том, что «первичка» Москвы наконец-то нащупала дно (так что теперь едва ли не со дня на день следует ожидать «отскока» цен), а свирепствовавший в 2014 и 2015 годах тяжелый кризис так и не смог «подрезать крылья» строительной отрасли.

С того момента, как эти позитивные ожидания были озвучены, прошло уже более полугода (см. материал «СП» от 23 декабря 2016 года «На что надеются риелторы»). И, пожалуй, именно сейчас, на «экваторе» текущего делового года, настало время узнать, насколько сбылись ожидания столичных продавцов недвижимости.

Итак, что касается столь ожидаемого «отскока» цены, то его, увы, за последние шесть с половиной месяцев так и не случилось. Наоборот, все это время стоимость квадратного метра в новостройках неумолимо продолжала снижаться. К настоящему времени, констатируют представители компании «МИЭЛЬ», в границах «старой» Москвы этот показатель сейчас колеблется на отметке в 192,7 тысячи рублей за «квадрат» (-0,7% только за последний месяц), что фактически является минимумом за последние три года.

В Новой Москве падение средней стоимости квадратного метра оказалось еще более заметным. Вместо 102 тысяч рублей зимой к середине лета девелоперы рассчитывают получить за «квадрат» хотя бы 97,3 тысячи. Если же рассматривать отдельно новостройки эконом-класса, то падение окажется еще более заметным: в среднем 92,8 тысячи рублей сейчас против 98,4 тысячи рублей полугодом ранее.

А вот объем предложения нового жилья в столице продолжает увеличиваться. К настоящему времени, согласно подсчетам аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, метраж нераспроданного жилья в новостройках составляет 3,3 миллиона «квадратов» (и это еще без учета присоединенных территорий). Примечательно, что в ближайшие 10 лет, по словам главы столичного департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, власти мегаполиса намереваются возвести дома (от 12 до 25 этажей) общей площадью в 10 миллионов квадратных метров вокруг МКАДа.

Только вот не совсем понятно, для кого все это будет строиться. По словам аналитиков того же Est-a-Tet, с учетом текущей покупательской активности для полной реализации уже имеющихся в наличии трех миллионов квадратных метров жилья понадобится как минимум 4 года (при условии, что никаких новых проектов в этот период не будет выводиться на рынок вообще). Пожалуй, единственное, что приходит на ум для объяснения столь масштабного строительства, так это то, что оно предназначено для переселенцев по программе так называемой «реновации» столичных пятиэтажек. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора.

Относительно же уровня нынешней покупательской активности мнение аналитиков рынка, на первый взгляд, довольно оптимистично. Так, представители компании «Метриум Групп», анализируя данные Росрееста за первое полугодие 2017 года, отмечают ее рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года более чем на 66%. Однако они же констатируют: с января месяца темпы увеличения количества зарегистрированных договор долевого участия неуклонно снижаются. И если сравнивать данные исключительно по первым летним месяцам, то окажется, что преимущество июня-2017 перед июнем 2016 составляет уже менее 50%.

Объясняя эту тенденцию, участники девелоперского сообщества предпочитают использовать классический (если не сказать старый, как мир) довод. Он заключается в том, что, дескать, май и июнь никогда не были месяцами повышенной клиентской активности, традиционно проигрывая в количестве заключенных сделок с недвижимостью марту и апрелю. Правда, сейчас к этому оправданию добавился новомодный тренд — плохая погода. В частности, недавно Банк России вполне официально заявил, что российскую экономику ожидает новый виток инфляции и рост курса доллара из-за холодного лета. Точно так же специалисты по продаже недвижимости поспешили уточнить, что количество сделок снижается из-за того, что, мол, дождливая погода погнала состоятельных москвичей прочь из столицы к зарубежным курортам или в путешествия. Что и не замедлило отразиться на показателях деловой активности рынка первичной недвижимости

В принципе, в такое обоснование складывающейся на рынке ситуации можно было бы поверить, если бы не некоторые нюансы. Во-первых, недавно проведенный под эгидой ВЦИОМа социологический опрос показал, что лишь 9% россиян планируют отдохнуть за границей, в то время как 29% наших сограждан собираются провести это время на даче, а 47% вообще останутся дома. Поступать так, по словам респондентов, их заставляет элементарное безденежье. Во-вторых, не совсем понятно, почему тогда на «вторичке» июнь из-за возросших темпов удешевления отечественной валюты, наоборот, стал едва ли не самым ажиотажным месяцем года.

Так что, похоже, реальные причины угасания активности покупателей столичных новостроек следует искать в других плоскостях. И, в частности, увеличение в первой половине 2017 года числа ипотечных сделок (причем прежде всего по специальным льготным программам) более чем на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (данные «Метриум Групп»), стоило бы рассматривать не как позитивный фактор, укрепляющий экономику, а как очередной тревожный сигнал того, что финансовая состоятельность граждан продолжает активно падать.