С российской «элитки» сбили понты

По поведению рынка недвижимости в кризисный период, как известно, определяют состояние внутренней экономики любого государства. А сектор премиального жилья является той лакмусовой бумажкой, по которой, в свою очередь, можно судить об общем состоянии дел в этой конкретной сфере. Так вот, судя по аналитическим выкладкам экспертов, напрашивается вывод, что ситуация, складывающаяся вокруг российских объектов высшей ценовой категории, мягко говоря, оставляет сильно желать лучшего.

Например, представители компании PENNY LANE REALTY констатируют, что за минувшие месяцы текущего года вдоль символичного для всей страны Рублево-Успенского шоссе было реализовано на 28% предложений меньше, чем за весь прошлый год. В свою очередь, в 2016 году там же было продано на 30% меньше объектов, чем в 2015. Кстати, не менее пафосная Новая Рига демонстрирует практически аналогичные показатели: за два года продажи дорогих объектов упали в общей сложности на 54%. По другим направлениям центрального региона страны картина чуть печальнее: с 2015 по 2017 годы совокупный объем снижения продаж достиг отметки в 64%.

При том, что на «Рублевке» и Новорижском направлении подавляющее большинство предложения сосредоточено на вторичном рынке (по состоянию на 2017 год 88% и 80% соответственно), фактически каждый шестой дом на столичной «загородке», по свидетельству аналитиков компании Villagio Estate, экспонируется более 5 лет.

Главная проблема столь длительной продажи, по мнению знатоков вопроса, заключается в трех факторах. Во-первых, это низкий уровень готовности объектов: по свидетельству представителей Villagio Estate, до 80% неликвидных домов представляют собой банальный недострой. Во-вторых, это слишком большой размер объектов (в основном реальным спросом пользуются дома площадью до 450 квадратных метров). В-третьих, это моральное устаревание архитектуры и планировки вкупе с завышенной более чем в два раза ценой. Средняя стоимость «вторичного» особняка от собственника составляет, по сведениям компании, 138,4 миллиона рублей, тогда как «первичный» (и, соответственно, более современный) объект от застройщика почти на 12,5 миллиона рублей дешевле.

И такая картина, отмечается в исследовании Prime Global Cities Index (PGCI) международной консалтинговой компании Knight Frank, наблюдается не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, а также на всей остальной территории России и стран СНГ. Согласно представленным в документе данным, в двух российских столицах с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего темпы прироста цен на элитные объекты демонстрировали отрицательную динамику: -9,8% за период в первопрестольной и -7% в пределах «северной Венеции», а в целом на остальной территории страны и ближайших соседей ценники «ушли в минус» до отметки в 8,4% с отрицательным знаком.

Конечно, если установить несколько иные границы наблюдения, с июня 2016 по июнь 2017, то в сравнении со вторым кварталом текущего года можно говорить о снижении скорости падения цен (на 2% в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге). Утешаться можно еще и тем соображением, что глава департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова полагает, что говорить о падении цен уместно лишь применительно к их среднерыночным показателям, а прямого падения все же не наблюдается и выбор проектов такого уровня на сегодняшний день максимален за всю историю существования отечественного премиального сектора. Это, однако, не поможет двум крупнейшим мегаполисам России скоро подняться с двух последних строчек (Санкт-Петербург — 40, Москва — 41) свежего ежегодного рейтинга городов мира по темпу роста цен на элитное жилье по версии Knight Frank.

В то же время во всем остальном мире средневзвешенный годовой прирост PGCI составил за указанный период 4,2%. Отрицательная динамика (гораздо более скромная, чем в России и СНГ) наблюдалась только на Ближнем Востоке (-2,5%). В пределах Старого Света темп роста стоимости премиального жилья стал самым скромным — всего лишь +2,8% с минувшего сентября. «Элитка» Северной Америки дорожала более резвыми темпами (+4,3%), но немного уступила Азии (+5,3%). Звания «серебряного призера» в этом соревновании цен удостоилась Африка (+7,2%), а заметнее всего дорогое жилье поднялось в цене в Австралии и Новой Зеландии (+10,7%).

Если же рассматривать скорость удорожания элитных объектов не по региону в целом, а по отдельным мегаполисам, картина получается несколько иной. Так, самым быстродорожающим изо всех городов США стал Сан-Франциско со скромным годовым показателем в 5,5%. И если в Мельбурне и Сиднее цены изменились, соответственно, на 10,4% и 11%, то Сеул продемонстрировал более внушительный показатель, +11,2%. Правда, несмотря на то, что он занял шестую строчку в списке самых дорогих городов мира 2017 года, до Шанхая с его +14,9% он все же не дотянулся. В трех европейских столицах, Берлине, Париже и Мадриде, несмотря на их сравнительно небольшую удаленность друг от друга и самое низкое из положительных значений в целом по региону, разрыв в уровне PGCI оказался довольно заметным. Первая с показателем +7,3% уступила австралийским мегаполисам, но вторая и третья обогнали даже главный город Южной Кореи (+11,3% и +11,9% соответственно).

Введенный с апреля новый налог для иностранных покупателей жилья в Канаде в размере 15% в совокупности с двойным увеличением процентной ставки привел к тому, что темпы увеличения стоимости дорогого жилья в Торонто упали с 20,7% всего до 11,5% и вынудил этот город, располагавшийся годом ранее на второй строчке подобного рэнкинга, съехать на пятую строчку среди мегаполисов мира.

Несмотря на то, что в Китае в целом элитная недвижимость прибавляет в цене весьма сдержанно, безусловным лидером здесь стал Гуанчжоу, обогнавший по скорости прироста цен на жилье премиального сегмента уже упоминавшийся выше Шанхай и Пекин вместе взятые. В его пределах объекты недвижимости такого уровня за прошедший год подорожали более чем на 36%.