Дешевые московские квартиры стали дорожать

Согласно имеющимся в распоряжении столичных риелторов аналитическим данным, в декабре 2015 года массовый сегмент рынка первичной недвижимости региона насчитывал 14 тысяч квартир (+80% к январю того же периода). Еще через год подобных объектов на экспозицию было выведено уже 17,8 тысячи, правда, в процентном соотношении прирост по отношению к предыдущим результатам был значительно скромнее — всего 27%. В минувшем же году объем готовой к реализации «первички» слегка перевалил за 19 тысяч квартир. Однако по сравнению с показателями 2016 года темпы годового роста получились совсем уж мизерными, всего лишь 7,5%.

По свидетельству участника партнерской сети CBRE, генерального директора компании «Метриум Групп» Натальи Кругловой, подобное замедление говорит о начале восстановления баланса между девелоперским предложением и покупательским спросом и вполне может рассматриваться как начало долгожданного процесса оздоровления рынка. Нарушен он был, напоминает эксперт, тремя годами ранее, когда застройщики практически наперегонки бросились осваивать земли бывших промзон мегаполиса, что, в свою очередь, привело к беспрецедентной по своей остроте конкуренции между ними и вылилось в долговременную стагнацию цен на новое жилье.

Кстати, в качестве второго косвенного признака выравнивания ситуации в сегменте новостроек выступает и сокращение разрыва между средневзвешенной рыночной стоимостью квадратного метра недвижимости и его ценой в наиболее недорогих районах «старой» столицы, в число которых традиционно входят Крюково, Северный, Некрасовка, Южное Бутово, Солнцево, Текстильщики, Восточное Бирюлево, Алтуфьевский, Западное Дегунино, Южное Медведково, Дмитровский, Люблино, Бибирево, Марьино и Марфино.

Так, специалисты отдела аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что в 2015 году один жилой «квадрат» в среднем по Москве оценивался в 205,7 тысячи рублей, а к настоящему моменту эта планка опустилась до уровня в 196,7 тысячи рублей. В то же время за два минувших года его средневзвешенная стоимость в «дешевых» районах подросла в общей сложности более чем на десять тысяч рублей (114,30 тысячи рублей сейчас против 103,7 тысячи рублей тогда). Аутсайдером по удорожанию «квадрата» стало Крюково (82,03 тысячи рублей тогда против 88,07 тысячи рублей сейчас), а одним из лидеров — Южное Бутово (соответственно, 99,04 против 120, 27 тысячи рублей).

Однако складывающаяся тенденция, по мнению Натальи Кругловой, может быть в очередной раз прервана. Этому могут поспособствовать сразу два весомых фактора.

Во-первых, в наступившем году вводятся в действие очередные поправки в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ). В частности, предполагается, что уже с 1 июля девелоперы не смогут возводить многоквартирные дома сразу по нескольким разрешениям на строительство, а объем их собственных средств при реализации нового проекта должны будут составлять как минимум 10% от его предполагаемой стоимости. Также девелоперским компаниям будут предъявляться определенные требования к минимальному опыту работы, плюс над их расходами планируется установить банковский контроль. Однако это еще не все, в профильных министерствах и ведомствах продолжают разрабатываться и рассматриваться дополнительные законодательные инициативы, направленные на дальнейшее ужесточение требований к игрокам сегмента долевого строительства. Во-вторых, примерно в это же время стартуют процедуры по переводу рынка новостроек на проектное финансирование.

Поскольку застройщики пока не могут однозначно сказать, чем в итоге обернутся для них подобные нововведения, следовательно, полагают знатоки вопроса, они попытаются воплотить в жизнь как можно большее количество жилых проектов до тех пор, пока уже привычные им правила игры не будут окончательно изменены. Логично предположить, что в этом случае в первой половине 2018 года московскую «первичку» поджидает серьезное увеличение объема предложения.

Ряд экспертов не исключает, что это вновь приведет к падению цен и очередному витку стагнации рынка, несмотря на начавшуюся реализацию специальной госпрограммы по снижению ипотечных ставок для молодых семей до уровня в 6% годовых (о которой сейчас в среде знатоков вопроса принято говорить исключительно как о «палочке-выручалочке»). Подобные предположения базируются в том числе и на выкладках аналитиков департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», свидетельствующих о том, что за прошедший год в массовом сегменте многоквартирного жилья предпочтения покупателей претерпели серьезные изменения.

Наибольшей популярностью у них, по свидетельству «инкомовцев», стали пользоваться проекты в так называемой средней стадии готовности. Если на рубеже 2016−2017 годов на долю проектов в данной стадии приходилось в «старой» Москве 35%, а на присоединенных территориях — 41% покупательского спроса, то к концу января 2018 года это уже 45% и 73% соответственно. Всерьез рассматривать в качестве вложения средств проекты на стадии котлована сейчас готовы в Новой Москве 21% граждан, в классических же границах мегаполиса их доля и того меньше — не более 10%. Но зато с 28% до 45% подскочила доля потенциальных покупателей, интересующихся домами на последних стадиях строительства (отделка) или уже введенных в эксплуатацию.

По словам руководителя «инкомовского» аналитического центра Дмитрия Таганова, такое перераспределение предпочтений среди покупателей обусловлено тем, что в условиях экономического кризиса у граждан появляется потребность в минимизации рисков при выборе девелопера и обеспечении безопасности своих финансовых вложений. А как раз финальные стадии готовности проекта являются дополнительными визуальными подтверждениями того и другого.

В ближайшей перспективе, уверены аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», тренд на усиление интереса к новостройкам на завершающих стадиях готовности будет только усиливаться. И далеко не самую последнюю роль в этом будет играть тот факт, что сейчас, даже без предполагаемого увеличения активности девелоперов, объем предложения на первичном рынке московского региона в четыре с половиной раза выше уровня реального спроса.