Московская реновация: Вместо дорогой «сталинки» — дешевый новодел

Как уточнила в начале января председатель комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская, запущенная программа реновации московских пятиэтажек гарантирует, что переселяемым жителям могут предоставить как равнозначные, так и равноценные квартиры.

В первом случае, по словам чиновницы, новое жилье будет равным старому по жилой площади и располагаться в том же районе (за исключением Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов). Во втором случае либо новая квартира будет равной по рыночной стоимости прежней, либо собственник может получить на руки денежную компенсацию.

«СП» решила на живом примере выяснить, на что конкретно могут рассчитывать жильцы расселяемых зданий. Для примера была взята пятиэтажка по адресу Красносельский район, улица Гаврикова, дом 3/1. Возведена она была в 1929 году по индивидуальному проекту (имеется лифт) и, согласно официальным сведениям департамента культурного наследия города Москвы от 29 августа 2017 года (копия документа за подписью начальника управления государственного учета и экспертизы объектов культурного наследия Ольги Захаровой имеется в распоряжении редакции — авт.), причислена к ансамблю жилых домов эпохи конструктивизма (1920−1930гг) и является объектом историко-градостроительной среды. Проведенная в декабре 2016 года экспертиза (копия документа также имеется у «СП») установила, что дом не является аварийным и не подлежит сносу.

Технические характеристики объекта (согласно экспликации жилого помещения от 18 декабря 2009 года) следующие:

• три изолированных жилых комнаты (площадью в 16,6, 16,1, и 14,7 кв. м.);
• кухня (7,2 кв.м.);
• раздельный санузел (ванная 3 кв. м и уборная 1,2 кв.м.);
• коридор (9,8 кв.м.)

Высота потолков в квартире — 3,2 метра, а толщина несущей кирпичной стены — 0,7 метра.

По мнению руководителя проектов департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Петра Рощина, на конец первой декады февраля рыночная стоимость такой квартиры составляет 12 529 272 рубля.

«СП»: — Что должна представлять собой и где примерно может располагаться новая квартира, равнозначная такому объекту?

— Равнозначной может считаться трёхкомнатная квартира не меньшей общей площади, находящаяся в новом доме монолитного типа у Третьего транспортного кольца. Подобная квартира будет стоить в полтора-два раза дороже нынешнего жилья (привет более высокому налогу на имущество физических лиц — авт.). Полноценно же равнозначной по смыслу можно назвать только квартиру в таком же и в том же месте. Именно по таким «равнозначным» квартирам и была оценена стоимость представленной квартиры.

«СП»: — А что должна представлять собой и где примерно может располагаться новая равноценная квартира?

— Поскольку на том же месте, где снесут дом, квартиру, конечно, не дадут, мы производим поиск квартир в округе. В районе Красносельской подобного жилья найдено не было. А так равноценной квартирой будет та, что уже описана выше, но с единственной корректировкой: она будет ближе ко МКАДу или будет располагаться в более непрестижном районе (чтобы компенсировать увеличение стоимости квартиры из-за новизны дома).

Если же говорить о том, какое жильё можно купить на деньги, полученные от продажи оцениваемого нами объекта, то за ту же сумму возможны три варианта. Во-первых, это трехкомнатная квартира площадью от 60 до 80 квадратных метров в монолитном многоэтажном доме ближе ко МКАДу. Во-вторых, это двухкомнатная квартира общей площадью в 45−60 «квадратов» в районе Третьего транспортного кольца. В-третьих, это однокомнатная квартира у Садового кольца. При этом стоит отметить, что все рассматриваемые квартиры будут в новых, монолитных домах.

«СП»: — Защитники программы реновации и столичные чиновники утверждают, что квартиры, которые будут предоставляться переселенцам взамен старого жилья, окажутся на 20−30% больше по площади за счет увеличения технических зон — коридоров, кладовок и так далее. С точки зрения оценщика может ли считаться такое предложение актуальным? Перекроет ли в данном случае стоимость нового объекта цену старого?

— Если технические площади увеличены за счет жилых помещений, при условии, что общие площади нашей квартиры и предлагаемой равны, то предложение не актуально. Если же они просто на 20−30% больше, то это даже хорошо. Стоит отметить, что площадь коридоров и кладовых не является основополагающей в определении стоимости квартир, так что стоимость может «перекрыться» и в том, и другом случае, исходя из ряда других факторов.

Сопоставляя реплики эксперта с реальным положением дел, получается, что в реальности для владельца этой конкретной квартиры в попавшем под реновацию доме картина складывается удручающая. Похоже, что ни равнозначной, ни равноценной квартиры по программе реновации он все-таки не получит.

Судите сами. Общая площадь представленного в шоу-руме на ВДНХ образца новых трехкомнатных квартир, которые обещают возвести взамен сносимых, составляет 77,7 квадратного метра. При сопоставлении данных выходит, что это всего лишь на 10% больше, чем предыдущее жилье, никаких «на треть более просторных» технических помещений, за исключением кухни, не получается, а разницу в жилой площади на каких-то 0,7 квадратного метра при всем желании значимой не назовешь.

К тому же еще не факт, что эти планировки вообще будут воплощены, так сказать, в камне. Если основным застройщиком по реновации все-таки станет ГК ПИК (а складывается стойкое ощущение, что будет именно так, и не иначе), имеющая в своем распоряжении те самые «модернизированные ДСК», о которых упоминал Марат Хуснуллин, то дома под реновацию будут возводиться в большинстве случаев типовые блочные, с высотой потолков в диапазоне от 2,65 до 2,75 квадратного метра. Даже неспециалисту понятно, что кирпичные дома по своим потребительским свойствам не равнозначны панельным, в которых еще и средняя стоимость типовой «трешки» колеблется на уровне всего лишь 9−11 миллионов рублей, так что с равноценностью тут тоже едва ли что-то сложится.

Впрочем, владелец квартиры по улице Гаврикова может успокоить себя тем, что радужные ожидания не будут соответствовать реальности не у него одного. Так, например, некоторые из тех граждан, которым предстоит переезд из «хрущевок» в официально первый по программе реновации восемнадцатиэтажный дом на 5-й Парковой улице (многоэтажка на Карамышевской набережной не в счет, так как формально относится все же к другой программе), тоже испытали определенный «разрыв шаблона» при знакомстве со своим будущим жильем. В их высказываниях, приведенных столичным интернет-проектом The Village, недоумение смешано с некоторым негодованием. Они, в частности, сетуют на то, что в предоставляемых им документах не обозначены размеры жилых и вспомогательных помещений, а также выражают недовольство качеством ремонта, совмещенными санузлами и странными планировками. Также, по их мнению, и сам процесс демонстрации новых квартир был организован, мягко говоря, отнюдь не на высшем уровне.

Жителям Головинского района также приходится несладко. Аккурат на тех местах, которые уважаемые участники международного конкурса на лучший архитектурный пилотный проект реновации наперебой называли «витриной района», КП «Управление гражданского строительства» под руководством коллеги Хуснуллина по работе в Татарстане Дамира Газизова в результате заблаговременной и тихо проведенной «многоходовочки» с документами, уже начало, сообщают «Новые Известия», возведение четырех 25-этажных «свечек» под расселение «хрущевок». «Но если все было взвешено и решено заранее, зачем тогда город ввязался в этот балаган с международным конкурсом?» — все чаще недоумевают огорошенные москвичи.