Как остановить «кидалово» от застройщика

Основываясь на собранных статистических данных, федеральное Министерство строительства и ЖКХ утверждает, что в первом квартале 2018 года в статусе обманутых дольщиков находилось 30 тысяч россиян. При этом, утверждают знатоки вопроса, гораздо большее количество граждан находится, так сказать, в подвешенном состоянии — банкротом их застройщик пока еще не признан, однако сроки сдачи многоэтажки в эксплуатацию уже начинают сдвигаться в туманную даль. Как раз для них «СП» при поддержке экспертов в области первичной недвижимости напоминает, какие механизмы взаимодействия между застройщиками и дольщиками предусматриваются действующим законодательством и насколько они эффективны.

Во-первых, если застройщик понимает, что по тем или иным причинам он не успеет завершить постройку многоквартирного дома к заявленному сроку, то он обязан предварительно уведомить об этом дольщиков. Кстати, если девелопер добросовестный и думающий, то он не станет тянуть с этим и начнет информировать граждан о необходимости отсрочки гораздо раньше предусмотренного срока. Если же к своим клиентам он в принципе равнодушен, то положенные уведомления станет рассылать за два месяца до часа Х (именно такой минимум предусмотрен законодательством).

Одновременно с уведомлением гражданин должен получить на подпись от застройщика проект допсоглашения к заключенному ранее договору долевого участия. Проставление своих инициалов под ним будет означать, что покупатель согласен с переносом сроков окончания строительства в обмен на некие преференции от девелопера.

Важный момент: подписание дополнительного соглашения означает, что дольщик готов дожидаться затягивающейся сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, после этого право на требование неустойки за перенос срока окончания теряется (правда, ровно до той поры, пока эти новые условия не будут вновь нарушены девелопером). Об одностороннем расторжении договора в этом случае речь также идти не может.

Однако не следует забывать, что, согласно Гражданскому кодексу, изменение условий договора достигается исключительно по доброй воле сторон соглашения. Следовательно, если дольщика по тем или иным соображениям не удовлетворяют обновленные условия, он вправе не ставить под ними подпись и не давать согласия на перенос сроков.

При этом стоит помнить: предварительное уведомление как таковое еще не дает дольщику права расторгать договор долевого участия или подавать претензию. Это станет возможным только после того, как застройщик фактически нарушит установленные сроки.

К сожалению, девелоперы проектов далеко не всегда рассылают подобные уведомления своевременно. Причины разные: кто-то не хочет сеять панику среди клиентов, а кто-то элементарно не готов предлагать достойные компенсации за сдвиг срока.

Когда же застройщик реально не сдаст объект вовремя, у дольщика появляется пространство для маневра, который по его собственному хотению может быть либо умеренным, либо радикальным.

«Софтовый» вариант предполагает, что гражданин выдвинет ряд своих условий девелоперу напрямую, без обращения в судебные инстанции, в виде письменной претензии о передаче квартиры и выплате соответствующих компенсаций. Иногда застройщики соглашаются с выставленными требованиями, и тогда улаживание конфликта происходит без расторжения ДДУ, то есть от квартиры никто не отказывается.

Экстремальный путь решения проблемы предполагает однозначный разрыв ДДУ с выплатой застройщиком неустойки в случае, если прострочка превышает 2 месяца (опять же, при направлении письменной претензии в адрес ответчика). Проще говоря, дольщик отказывается от объекта, настаивая на возврате вложенных в строительство средств, а также выплате компенсации, которая рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Так, аналитики компании «Метриум» в качестве наглядного примера рассчитали, что если срок передачи объекта миновал 90 дней назад, а в договоре фигурирует сумма в 8 миллионов рублей, то размер неустойки составит 348 тысячи рублей.

Кстати, одной лишь неустойкой претензия может не ограничиваться. Покупатель, в частности, может претендовать и на возмещение убытков. Чаще всего в таковом качестве люди указывают затраты на аренду жилого помещения из-за невозможности вселиться в приобретенную квартиру. Естественно, требование о возмещении убытков должно быть подкреплено подтверждающими факт затрат документами (договор найма жилья, квитанции об оплате арендных взносов и так далее).

При этом эксперты в сфере недвижимости обращают внимание на то, что перед подачей претензии дольщику нужно, как говорится, сто раз подумать и принять во внимание специфику конкретной ситуации. Если, например, стройка худо-бедно продвигается, а не стоит на месте, то претензии с денежными выплатами могут окончательно добить экономику проекта. А публичная декларация своих намерений на форумах дольщиков вполне способно спровоцировать панику в их рядах, и одна-две претензии спровоцируют лавину подобных обращений. Таким образом сами же дольщики увеличивают шансы на превращение стройки в безнадежный долгострой. Да и застройщики, как всем известно, далеко не всегда удовлетворяют выдвинутые претензии, а если и делают это, то чаще всего лишь частично. Нередко девелоперы отказывают в покрытии убытков, а неустойку предлагают выплатить в пределах максимум 30% от суммы договора

Но, с другой стороны, подача претензии дает дольщику надежду получить хоть какие-то деньги, что называется, здесь и сейчас, а не когда-то там в результате долгих судебных разбирательств. Да и если дело дойдет до суда, то факт неудовлетворения претензии станет серьезным аргументом против снижения размера требуемой дольщиком неустойки. Учитывая, что законом срок ответа на претензию не регламентируется, подавать судебный иск можно уже через 10 дней молчания застройщика. Девелоперы, кровно заинтересованные в быстром погашении конфликта, обычно выходят на связь с недовольными покупателями очень оперативно.

Коль скоро противоречия между застройщиком и дольщиком обостряются до предела и дело доходит до суда, то у обиженного покупателя вновь имеется два варианта развития событий: сохранять контакт с застройщиком и ждать квартиру, либо разрывать все договоренности и ждать уже «живые» деньги. И в том, и в другом случае гражданину никто не может запретить требовать от прямого продавца выплаты неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда, а также штрафа (если поданная ранее претензия осталась без ответа).

Тут надо понимать, что хотя законом о долевом строительстве и предусмотрены большие неустойки для нарушающих сроки сдачи застройщиков, суд далеко не всегда высокие требования удовлетворяет. Особенно если гражданин пусть и с опозданием, но квартиру в итоге все же получил. Впрочем, тут очень многое зависит от точки зрения на конкретную ситуацию конкретного судьи.

Что касается возмещения убытков, прямой связи между отложенным новосельем и необходимостью арендовать другое жилье служители Фемиды могут и не разглядеть. Тем более если дольщик уже имеет постоянную регистрацию в любом регионе страны. Моральный же вред компенсируется судом куда чаще, благо что теперь основанием для этого считается уже сам факт несвоевременного получения ключей дольщиком. Другое дело, что эти суммы выглядят несерьезно. В лучшем случае, уверяют знатоки вопроса, речь идет максимум о 30 тысячах рублей.

Правда, дольщику при вступлении в судебные тяжбы предстоит самостоятельно решить дилемму — заявлять или не заявлять в иске денежные требования. Если затруднения застройщика носят временный характер, то эксперты не рекомендуют усугублять отношения. Но если вдруг девелопер окажется банкротом, то удовлетворять такие претензии ему, возможно, будет просто нечем.

На самый крайний случай у дольщиков остается в запасе обращение к властям, которые, по идее, по мере своих возможностей должны бы помогать гражданам. Именно в компетенции властей решение вопросов о достройке брошенного объекта, о поиске инвесторов, о выделении из бюджета финансовой помощи покупателям, о предоставлении им жилья из резервного фонда и так далее.

Получить доступ ко всем подобным преференциям гражданин может только в том случае, если попадет в реестр обманутых дольщиков. А произойти это может только при наступлении ряда условий:

• срок задержки передачи квартиры должен составлять минимум 9 месяцев;
• статус обманутого дольщика должен быть подтвержден полным пакетом соответствующих документов;
• участник долевого строительства должен иметь российское гражданство;
• проблемный жилой комплекс должен возводиться на землях для жилищного строительства;
• заключенный между сторонами договор должен быть договором долевого участия.

О том, насколько сложно добиться такого статуса не на бумаге, а в реальных условиях, а также о том, насколько власти действительно готовы помогать дольщикам (хотя бы в Москве), «СП» расскажет в одном из своих ближайших материалов.