Пенсионная реформа оставит россиян без жилья

Недавно «СП» сообщала о том, что председатель ЦК КПРФ Геннадий Зюганов назвал людоедской проводимую властью пенсионную реформу. «Она направлена на подрыв стабильности в стране — раз. Она торпедирует возможность консолидации общества — два. И она все сделает для того, чтобы подорвать российскую государственность, — три», — заявил он. Понятно, что при этом лидер российских коммунистов озвучил общие угрозы предлагаемых правительством инициатив по повышению пенсионного возраста для мужчин до 65, а для женщин — до 63 лет. Однако все они имеют конкретные прикладные значения. О некоторых из них корреспонденту «СП» рассказали, в частности, эксперты рынка недвижимости (который всегда был, пожалуй, одной из главных опор той самой стабильности в стране).

Среди них есть такие, кто уверен — повышение возраста выхода на заслуженную пенсию по старости сыграет рынку недвижимости только на руку. Например, на взгляд основателя градостроительного бюро Master`s Plan Юлии Зубарик, спрос на жилье из-за этого может вырасти:

— Сегодня банки дают ипотечный кредит, как правило, на то количество лет, сколько заемщику остается до выхода на пенсию. Например, если женщине 40 лет, то ипотеку ей дадут максимум, на 15 лет. Соответственно, если пенсионный возраст повысится, то банки получат возможность давать кредиты на больший срок. А количество заемщиков, которые смогут себе позволить такой кредит, вырастет, так как за счет снижения размера ежемесячного платежа ипотека не будет столь обременительной для семейного бюджета.

Правда, добавила эксперт, других причин роста спроса на недвижимость, кроме этой, ни объективных, ни субъективных, она не видит.

Руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова отмечает:

— Предстоящее повышение пенсионного возраста способно повлиять на спрос за счет расширения аудитории покупателей, рассматривающих приобретение недвижимости в ипотеку. Для женщин планка будет повышена до 63 лет, для мужчин до 65 лет. Таким образом, увеличится количество трудозанятых со стороны представителей старшего возраста. Мы можем ожидать, что повышение пенсионного возраста способно увеличить долю заявок [на предоставление жилищного кредита] со стороны представителей старшего поколения, демонстрирующих активность на рынке недвижимости — как вторичном, так и первичном.

— Объем выданных ипотечных сделок однозначно будет расти, — убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Прежде всего — за счет расширения количества потенциальных клиентов. Сегодня банки весьма неохотно рассматривают, а тем более кредитуют покупателей предпенсионного возраста, считая таких заемщиков потенциально высокорискованными. Если пенсионный возраст будет повышен, то потенциальный заемщик получит больший шанс на ободрение. Сегодня единичные банки уже готовы работать с пожилыми клиентами, разрешая выплачивать ипотеку до 75 лет. Успешный опыт на рынке есть, и в перспективе он просто станет массовым.

Только вот многое в этом вопросе, полагает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, будет зависеть от политики банков и страховых компаний. Последние, по его словам, завышают тарифы для возрастных покупателей в три, а то и в четыре раза, что делает покупку жилья в ипотеку невыгодной.

— Если андеррайтинг кредиторов в отношении заемщиков предпенсионного возраста не изменится, — уверен он, — то, увы, не важно — выйдет сотрудник на пенсию в 60 или 65 лет — кардинально ситуацию это не изменит. Сегодня у большинства пожилых заемщиков, увы, отсутствует возможность обслуживания кредита после 55−60 лет. Пока уровень пенсий будет в несколько раз ниже, чем зарплата, поведение покупателей и продавцов не изменится. Современные проекты, конечно, готовы к увеличению доли клиентов-пенсионеров, но остается вопрос — сможет ли правительство создать такие условия, чтобы старость не была препятствием для покупки?

Да и все рассуждения о том, что повышение пенсионного возраста подстегнет ипотеку декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Ивакина, считает всего лишь гаданием на бобах:

— Совершенно неизвестно, кого будут оставлять, на каких работах, с какой заработной платой. Предпринимательская среда, например, вся высказалась против того, чтобы предоставлять рабочие места людям старшего возраста. Если действительно люди будут больше работать на 5−7 лет, то фонд заработной платы их увеличится. Это с одной стороны. А с другой стороны может быть наоборот. Увеличение пенсионного возраста приведет к увеличению конкуренции на рынке труда, а это означает, что на одно рабочее место может претендовать несколько человек, что приведет к снижению заработной платы, а значит снизятся доходы населения.

Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор «Судебного бюро Гулько» Александр Гулько.

— Формально, — говорит он, — повышение пенсионного возраста увеличит количество трудоспособного населения. Но говорить о каких-то колоссальных цифрах не приходится. Аналитик нашей компании прогнозирует рост числа сделок по недвижимости, связанных с увеличением пенсионного возраста, не более 1%. Тут есть несколько объяснений. Самое очевидное, что выдача кредита всегда остаётся на усмотрение банка, а как показывает практика, любой заем неохотно выдаётся возрастным заемщикам.

Кроме того, развивает мысль эксперт, увеличение пенсионного возраста будет иметь и негативное влияние на рынок недвижимости. Сейчас пенсионеры освобождаются от уплаты налога на имущество и имеют льготы на оплату ЖКХ, однако новоиспеченные «непенсионеры» всех этих преимуществ будут лишены, им станет тяжелее оплачивать коммунальные платежи и налоги на имущество в полном объёме. Некоторым из них, по мнению Гулько, придётся избавляться от непосильных квартир и переезжать в меньшие, что обострит конкуренцию на вторичном рынке жилья Москвы, где ситуация последний год и так плачевная. «Последние годы в Москве наблюдается стабильное снижение средней покупаемой площади квартиры, принятие нового закона только усилит эту тенденцию», — утверждает он.

— Есть еще одно последствие решения об увеличении пенсионного возраста, о котором мало кто говорит, — замечает генеральный директор компании «В-Подряде» Алексей Ходасевич. — Дело в том, что сейчас и так специалисты и выпускники вузов не могут трудоустроиться из-за отсутствия опыта работы, необходимых знаний. Увеличение сроков обновления кадрового состава лишь усугубит эту проблему. На фоне постепенной стагнации, которую мы наблюдаем в экономике в последние годы, это приведет к росту бедности, уменьшению числа платежеспособного населения, способного решать собственные жилищные вопросы.

Еще об одной опасности повышения пенсионного возраста для рынка недвижимости рассказал президент инвестиционного холдинга «Котов Групп» Роман Котов:

— Молодые семьи потеряют финансовую поддержку старшего поколения и окажутся перед необходимостью содержать «трудоспособных» по закону бабушек и дедушек, которых никто не хочет принимать на работу. В этой ситуации молодые семьи будут отказываться от идеи взять ипотеку. С другой стороны, в свете последних событий, если работодатели будут лишены права увольнять работников предпенсионного возраста, при негативном сценарии развития событий можно ожидать роста безработицы среди людей до 45 лет, что только ухудшит состояние рынка недвижимости.

Вот и получается, что, по большому счету, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, пенсионная реформа не пойдет на пользу рынку жилья.

— Прежде всего она скажется негативно на уровне зарплат всех наемных работников, так как объем рынка рабочей силы возрастет, а значит, снизится средний уровень заработка, — отмечает она. — Учитывая тот факт, что доходы населения уже упали примерно на 30% со времен начала кризиса 2014 года, такое финансовое положение, а также высокие риски увольнения будут сдерживать людей от того, чтобы брать ипотечные кредиты.

Но даже если и допустить, что каким-то образом поток пожилых клиентов на рынке недвижимости все-таки увеличится, то с рынка уйдут молодые покупатели, которые как раз, в отличие от первых, могут взять куда большую сумму за счет хотя бы максимального срока кредита 30 лет, резюмирует она.

---

Новости недвижимости: Подписан закон об освобождении семей инвалидов от взносов на капермонт

Проблемы ипотеки: Россияне больше не в силах платить ипотеку