Как новые законы «убьют» рынок жилья

Как известно, с июля следующего года долевое жилищное строительство полностью переходит под контроль банковских структур. Таким образом финансирование проектов будет осуществляться следующим образом: в течение всего периода возведения многоквартирного дома деньги дольщиков будут находиться без всякого движения на так называемых эскроу-счетах, а застройщикам придется использовать средства, полученные в рамках кредитного займа. Подразумевается, что такая мера позволит избежать возникновения новых долгостроем и серьезно снизит риск использования застройщиком денег граждан не по назначению.

В этом случае, опасаются специалисты рынка недвижимости, рядовой покупатель окажется зажатым между двумя наковальнями — банком и девелопером. Безусловно, признает, в частности, руководитель департамента ипотечного жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, защищенность участников долевого строительства при этом заметно вырастет, однако все-таки не будет стопроцентной.

Да, соглашается эксперт, на первый взгляд анонсированные меры направлены на то, чтобы предотвратить потерю денег людей. Однако ни для кого не секрет, что кредитно-финансовые организации в последнее время нередко терпят фиаско и либо закрываются совсем, либо подвергаются санации. Причем, как показывает практика, такой незавидной участи не удается избежать даже крупным организациям, так что наличие «громкого» имени ни в коем случае нельзя расценивать как полную и решительную гарантию безопасности. Следовательно, дольщики по-прежнему могут пострадать, только теперь уже не по вине застройщика. То есть, кризис в области девелопмент просто преобразуется в расстройство банковской системы.

Как тут не вспомнить эксперимент с введением Единого госэкзамена в образовании, который, по сути, никакой коррупции, понятное дело, не предотвратил, а просто спустил ее с уровня вузов на уровень средней школы.

Конечно, признает эксперт, гарантом безопасности в данном случае может и должен выступать Центробанк. Который, в принципе, это вроде бы уже и делает, утвердив перечень наиболее надёжных кредитных организаций, куда их входит целых 55. При этом вполне логично предположить, что в своей массе большинство дольщиков выберет из этого разнообразия максимум пять наиболее надёжных банков, среди которых, вне всякого сомнения, окажется и вездесущий Сбербанк.

Волей-неволей мятущиеся умы задаются вопросом — а не призваны ли инициированные реформы долевого строительства на самом деле не столько дольщиков защитить, сколько позволить банкам рынок первичного жилья монополизировать? Благо, что почва для подобных рассуждений благодатная — тот же Сбербанк уже и водительские права силится выдавать. А уж о том, что истинные причины программы реновации московских пятиэтажек заключаются не заботе о горожанах, а в стремлении владельцев столичных строительных комбинатов обеспечить себе прибыль, не говорил только ленивый.

Но даже если эти теории — из разряда домыслов, то ведь, помимо первой пятерки, остаётся ещё 50 банков. Система образования вкладов достаточно ли адаптирована к новым условиям существования?

Кто-то может резонно заметить, что аж с 2015 года эти самые счета эскроу, открытые физлицами для расчетов по сделкам с жильем и землёй, подлежат страхованию на сумму до 10 миллионов рублей. Однако вопрос — а все ли условия для этого остаются актуальными спустя три года после их озвучивания? Ведь те же правила дорожного движения, например, за это же время успели кардинально поменяться. Достаточно вспомнить историю со знаком «Шипы», за отсутствие которого на автомобиле в зимний период ещё в прошлом году нещадно штрафовали, а в этом сезоне он вроде как признан уже и не обязательным.

Тем более, что отработанного механизма взаимодействия застройщиков и банкиров через эскроу-счета ещё и в помине нет, его особенности пока что только обсуждаются.

Нельзя также скидывать со счетов и тот факт, что при переходе на банковское сопровождение девелоперы будут вынуждены принципиально поменять структуру своей деятельности. А подобные «телодвижения» неминуемо приведут к увеличению расходов.

Что произойдет в этом случае, предположить нетрудно. Квартиры подорожают, став на фоне снижения покупательской способности граждан вообще дефицитным товаром. Высказываются мнения, что в среднесрочной перспективе это нововведение спровоцирует рост цен на недвижимость как минимум пропорционально размерам ставок проектного финансирования. Пока, правда, точно неизвестно, насколько они будут высоки, но, принимая во внимание административные и прочие сопутствующие расходы, знатоки вопроса делают осторожные предположения, что, как говорится, на круг подорожание выйдет процентов на 15−20.

Само собой, свои «пять копеек» в дело удорожания и дефицита жилья на первичном рынке внесет и сокращение числа застройщиков. А в том, что оно неминуемо, сомневаться, пожалуй, не приходится. Прежде всего потому, что рентабельность возведения жилья, скорее всего, понизится. А работать с небольшой маржинальностью смогут себе позволить немногие «крупняки», да и то при условии, что неожиданно не обанкротятся. А в этом деле, как показывают последние события, даже крепкие связи с вертикалью власти не являются гарантией незыблемости (скорее — даже наоборот). Тех же, кто останется, так сказать, в игре, грядущие изменения закона 214-ФЗ ограничат в объеме ввода жилых «квадратов».

Единственно, остаётся надеяться на то, что после полного отказа от схемы договоров долевого участия финансировать-спонсировать жилое строительство, а, следовательно, и контролировать объем ввода квадратных метров будет Центробанк. Значит, сколько денег смогут выделить под это дело российские банки — столько и будет возведено квартир. А денег у переживших волну санаций кредитных организаций, по всей видимости, достаточно. Особенно если активизируется их работа с физлицами-должниками (напомним, общий долг россиян перед банками сейчас составляет примерно 13,5 триллиона рублей).

При условии сохранения даже такого, как сейчас (далеко не ажиотажного) спроса на новое жилье эксперты того же «ИНКОМа» предполагают, что ощущение дефицита качественного первичного жилья приобретет устойчивые формы примерно лет через пять. Примечательно, что ровно на такой срок застройщики в Москве успели наполучать от властей разрешений на строительство по «старым» правилам.

Пожалуй, при таких раскладах ожидать от застройщиков рождения шедевров архитектуры не придется. Коль скоро их останется немного, условия для конкуренции элементарно сойдут на нет и появится прекрасный плацдарм для монополизации рынка нового жилья. Какой тогда смысл проявлять чудеса изобретательности, если шаблонную серую и унылую бетонную коробку все равно рано или поздно раскупят?

---

Новости недвижимости: Пенсионная реформа оставит россиян без жилья

Проблемы недвижимости: Что могут требовать обманутые дольщики от застройщика-банкрота