Жилье для россиян станет еще более недоступным, чем было

Татьяна Голикова заявила, что для повышения рождаемости россиянам необходимо повышение доступности жилья для россиян. Если исходить из этой логики, власти совсем не заинтересованы в повышении рождаемости. Большинство молодых семей не в состоянии купить себе квартиру, а судя по тому как опять дорожает ипотека, с этим станет совсем плохо.

Курс на доступную ипотеку в нашей стране начался несколько лет назад благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ. Однако возрастание геополитических рисков, ухудшение общей экономической ситуации в стране, ослабление рубля и инфляционные процессы привели к тому, что впервые за последние три года регулятор был вынужден увеличить ставку на символические 0,25 процентных пункта.

Повышение ключевой ставки ЦБ стало причиной пересмотра кредитной политики основных игроков на рынке ипотечного кредитования. За последний месяц более 10 банков изменили размер ипотечных ставок по своим программам. Сохраняются ли предпосылки для дальнейшего ухудшения условий кредитования населения? Насколько может подорожать ипотека и как ситуация на рынке ипотечного кредитования повлияет на развитии рынка недвижимости? Об этом «СП» побеседовала с управляющим партнером «ВекторСтройФинанс» Андреем Колочинским.

«СП»: — Как быстро отреагировали банки на изменение ключевой ставки ЦБ?

— Разговоры об ухудшении условий кредитования при покупке недвижимости начались еще в августе, когда Райффайзенбанк первым повысил ставки по ипотеке на 1 процентный пункт в связи с ростом долгосрочных ставок фондирования. Однако большинство игроков отрасли даже после изменения ключевой ставки ЦБ некоторое время держали ставки на прежнем уровне. Но когда корректировки произошли в Сбербанке, традиционно задающем тренды на рынке ипотечного кредитования, стало понятно, что в ближайшее время мы будем наблюдать общее ухудшение условий. На сегодняшний день ипотечные ставки изменились во всех крупных финансовых организациях. Однако корректировки были не столь существенными, в пределах 0,5 — 1 процентного пункта.

«СП»: — Насколько такое повышение ставок может отпугнуть потенциальных заемщиков? И для какой категории клиентов даже половина процентного пункта является решающими?

— Клиенты, которые заранее готовились к покупке жилья в кредит и морально созрели для этого непростого решения, вряд ли откажутся от своих планов. Тем не менее нельзя отрицать, что менее платежеспособной категории населения даже 0,5 процентного пункта могут осложнить жизнь, особенно это касается клиентов с небольшим первоначальным взносом или вовсе без него. Для категории клиентов, которые улучшают свои жилищные условия, продавая старую квартиру и приобретая новую, такое повышение не столь критично.

«СП»: — Какой сегмент рынка первичного жилья в наибольшей степени затронут изменения в сфере ипотечного кредитования?

— Наиболее чувствительным к изменению ставок по ипотеке окажется рынок массового жилья, на котором сегодня до 60−80% сделок (в зависимости от проекта) заключается с привлечением заемных средств. Бизнес-класс, напротив, не ощутит на себе изменения, так как на долю ипотечных сделок здесь приходится не более 40%. Да и клиенты, ориентированные на покупку высокобюджетной недвижимости, как правило, имеют доход выше среднего и не ограничены в средствах, а ипотека для них является скорее временным решением жилищных проблем, а не пожизненной кабалой.

«СП»: — На каком уровне в итоге сейчас находятся ставки? Как они могут измениться до конца года?

— Начну со Сбербанка, который теперь предлагает оформить кредит под 9,6 — 9,9% в зависимости от выбранной программы. В ВТБ ставка чуть ниже — 9,5%. В таких банках, как Зенит, Совкомбанк и Абсолют Банк ставка превышает 10%. До конца года средневзвешенный размер ипотечной ставки может приблизиться к уровню 10%, составив 9,7−9,9%.

«СП»: — В итоге как отреагировали покупатели на изменение условий ипотечного кредитования?

— Пересмотр условий выдачи кредитов на покупку жилья активизировал отложенный спрос и вызвал всплеск покупательской активности на рынке недвижимости. Люди, опасаясь более серьезного роста стоимости ипотечных кредитов в будущем, поспешили успеть сесть в уходящий поезд дешевой ипотеки. А категория финансово грамотных заемщиков вовсе не обращает внимание на повышение ставок, так как рассчитывает на возможность рефинансировать кредит при возникновении благоприятных условий. Кроме того, изменение ставок коснулось лишь вновь подаваемых заявок, а в большинстве финансовых организаций срок получения кредита достигает трех месяцев. То есть сейчас банки также продолжают выдавать кредиты по ранее одобренным заявкам на прежних условиях. В канун новогодних праздников очередной всплеск сезонного спроса может привести к новым рекордам на рынке ипотечного кредитования. Однако, впоследствии такой рост может смениться спадом.

«СП»: — Помимо процентных ставок как еще меняются условия кредитования? Меняется ли, например, размер первоначального взноса?

— Сегодня в среднем первоначальный взнос по ипотеке составляет 15−20% от суммы кредита. При этом ЦБ предъявляет повышенные требования к ипотеке с низким первоначальным взносом (то есть менее 20%). Так, в начале октября регулятор повысил коэффициенты риска по таким кредитам. В сложившейся ситуации банкам не остается другого выбора, как только повышать ставки по таким продуктам. Поэтому в сложившихся условиях я бы не советовал оформлять кредит с низким первоначальным взносом, получится существенный размер переплаты.

«СП»: — Что будет с рынком ипотечного кредитования и рынком недвижимости в отдаленной перспективе? Можно ли расценивать увеличение ставок как временное явление?

— Предпосылки для ухудшения условий кредитования населения сохраняются. В следующем году я не исключаю возможность дальнейшего роста ставок при условии еще большего ослабления курса национальной валюты и ускорении темпов инфляции. Общий тренд разворота ставок к росту окажет негативное влияние на рынок новостроек, который находится в сильной зависимости от ипотеки. Под вопросом окажется и выполнение поручение президента по наращиванию объемов жилищного строительства до 120 миллионов квадратных метров в год.

«СП»: — Какой совет вы бы дали потенциальным покупателям жилья?

— Обдумывая решение о покупке объекта недвижимости, стоит обращать внимание не только на условия ипотечного кредитования. Нужно оценивать ситуацию на рынке в целом и его дальнейшие перспективы. Учитывая предстоящее повышение НДС и переход к проектному финансированию и эскроу-счетам, в ближайшем будущем рост цен в сегменте новостроек окажется неизбежным. Поэтому если есть возможность приобрести недвижимость сегодня, я бы не стал откладывать решение квартирного вопроса даже с учетом изменившихся ставок по ипотеке. В ожидании более привлекательных условий кредитования можно столкнуться с более агрессивной политикой застройщиков в области ценообразования.

---

Проблемы городской недвижимости: Нищих россиян попросят вон из городов