Жители столицы перебираются в Подмосковье

Изучая последние тенденции первичного рынка недвижимости столичного региона, специалисты в области продаж заметили, что интерес москвичей к приобретению первичных квартир в городах Подмосковья в качестве дополнительной жилплощади заметно возрос. Всего лишь 3 года назад в общей массе сделок подобные операции встречались единично и вообще не имели статистической значимости. В 2016 году на их долю пришлось уже 7% от общего числа покупок квартир на областной «первичке» (спасибо массовым и высоким дисконтам в сегменте новостроек). В прошлом году ситуация осталась без изменений, однако к началу ноября 2018 года этот показатель вырос до 8%. И это на фоне повышенного спроса и довольно широкого ассортимента предложения.

Объясняя такой сценарий, специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» выделяют два главных мотивирующих фактора.

Первый — возможность использования подмосковной квартиры в качестве дачи. Во-первых, объекты городской инфраструктуры многочисленнее. Во-вторых, добираться из столицы общественным транспортом проще, чем за город. Но главное — это не так затратно и хлопотно, как содержать дом и участок.

И действительно, подмосковная земля по нынешним временам — по-прежнему дорогое удовольствие. Даже несмотря на то, что, по уверениям аналитиков федерального портала «МИР КВАРТИР», средняя стоимость одной «сотки» в Подмосковье уменьшилась на 2,5%.

Да, максимальное снижение цены за сотку представители «МИРА КВАРТИР» зафиксировали в Орехово-Зуевском районе (-7,1%). Заметно подешевели, по их данным, Каширский (-6,9%), Зарайский (-6,5%) и Шатурский (-6,2%) районы. На 5,4% стала доступнее сотка в Ступинском и Ленинском районах. Но покупателей-то больше всего, утверждает генеральный директор «МИРА КВАРТИР» Павел Луценко, интересуют объекты в ближней зоне Подмосковья с подведенными городскими коммуникациями, на территориях с развитой транспортной, торговой и социальной инфраструктурой.

А здесь ситуация несколько иная. Значительнее всего цена сотки выросла в Пушкинском районе, где показатели увеличились на 2,8%. На 2,4% увеличились ценники в Солнечногорском и Щелковском районах. На 1,4% повысилась стоимость покупки в Дмитровском и Одинцовском районах. В итоге, по данным «МИРА КВАРТИР», в среднем по Московской области за сотку просят 141 491 рубль, а за надел целиком — 2 263 529 рублей, в то же время в приближенных к столице регионах эти показатели колеблются, соответственно, в диапазоне от 190,4 до 390,7 тысячи рублей за сотку и от 3,15 до 7,38 миллиона рублей за участок (и это без учета сегмента премиальной недвижимости).

Совсем другое дело — подмосковные многоэтажные жилые проекты.

«Разница в стоимости квартир в сопоставимых по характеристикам новостройках в соседних районах Москвы и Подмосковья может составлять миллион рублей и более», — говорит управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Для многих покупателей жилья в массовом сегменте, продолжает эксперт, сумма разницы с шестью нулями является очень чувствительной. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилья за МКАД, вариант с квартирой в подмосковной новостройке выглядит очень привлекательно.

Наглядным подтверждением этих слов служит картина соотношения цен в точке соприкосновения столичных окраин с областными аванпостами, нарисованная аналитиками «Метриума» в отношении первичного жилья на основе собственной базы данных (особо красочно она выглядит на фоне вышеприведенной стоимости земельного надела в ближнем Подмосковье).

К настоящему моменту в Зеленоградском АО самым дешевым объектом на сегодняшний момент является студия площадью немногим более 20 квадратных метров, за которую продавец просит 2,78 миллиона рублей. В то же время буквально в полутысяче метров от границы административного округа, в деревне Рузино Солнечногорского района, за практически такую же по площади квартиру запрашивают всего 1,72 миллиона рублей (- 1,06 миллиона рублей).

В Западном АО (Кунцево) выведенная на экспозицию студия имеет более скромные размеры (19,8 квадратного метра), но при этом ее цена стартует от отметки в 3,18 миллиона рублей. Находящийся же неподалеку объект, но территориально располагающийся уже в Подмосковье, оценивается на 860 тысяч рублей дешевле.

Самый бюджетный вариант на территории Юго-Восточного административного округа столицы — полноценная «однушка» (площадью свыше 30 квадратных метров) за 3,95 миллиона рублей. А в соседних Люберцах сопоставимое по площади жилье торгуется на отметке в 3,02 миллиона, то есть более чем на 900 тысяч рублей дешевле. Кстати, по сравнению с теми же Люберцами некоторые ценники Восточного административного округа выглядят еще более агрессивно. Так, самая доступная квартира в проекте на территории Косино-Ухтомского района столицы стартует от отметки в 5,22 миллиона рублей, тогда как километром далее, на территории области, расценки почти в два раза ниже и самый доступный лот оценивается в 2,66 миллиона рублей.

В столичном Южном Бутове (Юго-Западный административный округ) самыми доступными для покупателей стали сорокаметровые «однушки» в ценовом диапазоне от 6,09 до 6,73 миллиона рублей. При этом в Ленинском районе Подмосковья, в деревне Бутово, сопоставимые по площади квартиры можно найти за 4,42 миллиона рублей.

Пожалуй, не составит особого труда предположить, в чью пользу будет сделан при таком раскладе выбор потенциальных покупателей жилья массового сегмента, особенно если учесть, что девелоперы, реализующие проекты в районах Подмосковья, прилегающих к столичным, находятся в очень жестких конкурентных условиях, так что переманить покупателя из столицы одной лишь ценой вряд ли удастся. Успеха, полагает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев, можно достичь только за счет продуманного до мелочей проекта, в котором создаются сопоставимые или даже лучшие условия для жизни.

Второй фактор роста популярности подмосковных новостроек
— намерение передать московскую квартиру детям, либо сдавать ее в аренду и получать стабильный доход, при этом самим перебраться в уютный город, сохраняя постоянную регистрацию в столице. Тем более, что тут и налога на землю платить не нужно, и продать квартиру в случае крайней необходимости, сейчас гораздо проще, чем домовладение.

Квартиры в новостройках, объясняет начальник отдела продаж «инкомовского» департамента новостроек Валерий Кочетков, приобретают преимущественно в средней удаленности от столицы — начиная с 15 км от МКАД и далее. Основными стимулами в стремлении дистанцироваться от Москвы являются улучшение экологической обстановки и снижение бюджета покупки. Положительную репутацию, в том числе и у экологов, заслужили такие подмосковные города, как Одинцово, Королев, Красногорск, Звенигород, Домодедово. Эти города имеют высокий статус — приобретенная здесь квартира может стать как местом проживания владельца (если, например, сдавать в аренду московскую жилплощадь), так и самостоятельным активом для сдачи внаем (средние арендные ставки в этих городах сопоставимы со столичными).

---

Проблемы городской недвижимости: Жилье для россиян станет еще более недоступным, чем было