У правительства нет денег на серьезную поддержку ипотеки

С начала 2019 года основные игроки российского кредитно-финансового рынка — Сбербанк и ВТБ, уже подняли ставки по ипотеке. Первый теперь предлагает кредитный продукт от 10,8% годовых (+1 п.п.), а второй — в среднем по 10,1% годовых (+0.6 п.п.). Таким же образом собирается поступить в самом ближайшем будущем и «Газпромбанк»: намерение уже анонсировано, хотя конкретное решение пока не принято.

Эта ситуация не может не волновать людей, провоцируя слухи и разговоры об очередном крахе российского рынка недвижимости. «СП» поинтересовалась у аналитиков, чего можно ожидать в 2019 году от этого сегмента экономики.

— На самом деле, банки еще с августа начали аккуратно «играть на повышение», когда стало понятно, что в сентябре Центробанк перейдет к повышению ключевой ставки, — отметил аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев, — Так что ставки, получается, растут уже не первый день. К счастью, темпы роста пока невелики, оснований поднимать ставки высоко пока не видится.

«СП»: — Однако в принципе для повышения ставок основания все-таки есть?

— Да. Во-первых, понятно, что увеличение ключевой ставки ЦБ РФ тянет за собой ставки по любым кредитным продуктам, в том числе и ипотечным. Во-вторых, ставки идут наверх еще и потому, что банки включают в ипотечные продукты риски, связанные как с валютными колебаниями, так и вообще с внешнеполитическими и макроэкономическими рисками вроде санкций. В-третьих, свое слово сказало и заметное ужесточение закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, которое существенно ограничивает не только права застройщика, но и их заработок. К тому же, при переходе к эскроу-счетам недвижимость на этапе котлована, на стадии строительства, будет дорожать абсолютно точно, и по итогам года весьма существенно.

«СП»: — Разъясните, пожалуйста, еще раз, почему?

— Потому что счета эскроу в принципе предполагают наличие посредника, который тоже возьмет себе какую-то комиссию за свои услуги.

«СП»: — Но ведь посредником в данном случае будет сам банк!

— Ну, он же не будет работать за бесплатно. Ему нужно привлекать ресурсы. Задействовать специалистов, которые будут сидеть и оценивать сделки, качество строительства и возможные риски. К тому же большинству застройщиков придется брать кредиты в банках. Естественно, они тоже стоят денег. Само собой, размер ипотечного кредита также возрастет. А подавляющая часть квартир на первичном рынке покупается именно в ипотеку гражданами, у которых нет возможности сразу приобрести уже построенное жилье.

«СП»: — Что же будет с покупательским спросом при таких раскладах?

— Какая-то его часть сместится в сегменты готовой первичной недвижимости и на «вторичку», которые, к слову, тоже немного подорожают. Конечно, в меньшей степени, но тем не менее. Я думаю, что если по итогам года квартиры на этапе котлована вырастут на 8−10%, то в двух других сегментах будет плюс 4−5%. Что касается активности покупателей, то будет не то чтобы ожидаемая стагнация, но абсолютно точное снижение темпов ипотечного кредитования и темпов застройки. Для этого есть две причины. Первая — большое количество застройщиков, предвидя проблемы при переходе от долевого строительства к проектному финансированию, постаралось построить жилье с большим запасом, и этот переизбыток на рынке однозначно скажется. Вторая причина — исчерпание покупательского спроса.

«СП»: — Но ведь правительство полно радужных надежд и ожидает наоборот роста спроса в той же ипотеке.

— Я не знаю, откуда в правительстве мечты о росте в 6 триллионов рублей по ипотеке ежегодно и выходе на рубеж в 20 триллионов. Это невозможно хотя бы просто потому, чтобы этого достичь, жилье в ипотеку должна взять каждая российская семья. А большинство семей как раз не может себе позволить взять ипотеку даже при нулевой ставке, не говоря уже о ставке в 10%. Они даже первоначальный взнос не потянут. Пик платежеспособного спроса пришелся на 2018 год, те, кто ловил момент, когда станет подешевле, его поймали. А в наступившем году покупать квартиры будут только те, кто прозевал, или те, у кого действительно есть в этом острая нужда.

«СП»: — А как же программа льготной ипотеки для семей с детьми? Вернее, обновление ее параметров? Ведь, например, вице-премьер Татьяна Голикова на Гайдаровском форуме заявила, что период льготной процентной ставки будет увеличен, а то и вовсе будет действовать весь срок кредита. Кроме того, она же анонсировала предоставление субсидии по формуле «ключевая ставка Банка России + 4 процентных пункта» и другие ria.ru/20190115/1549360818.html новшества. Не поможет?

 — Все федеральные программы, вроде льготной ипотеки для семей с детьми или помощи отдельным категориям заемщиков, будь то военные или молодожены, сравнительно небольшие по объему. Он, конечно, оказывают влияние на ипотечный сегмент, но не глобальное, а очень локальное. Та же самая ситуация складывается и с аналогичными региональными ипотечными программами в силу их существенного ограничения. Так что льготные программы — это, конечно, хорошо, но, увы, большинство населения в них не попадает. Так что и объемы ипотеки, и темпы реализации жилья упадут.

«СП»: — Насколько сильно, можно предположить?

— Пока сказать трудно, это будет видно по итогам первого квартала. Но однозначно будет ниже, чем в прошлом году. Потому что застройщики цены снижать не будут, они и так работают на грани рентабельности. Это, конечно, не катастрофа, катастрофа была в 2015—2016 годах, просто результаты будут хуже прошлогодних.

«СП»: — А правительство никакими дополнительными программами вроде субсидирования ставки по кредитам уже вмешиваться не будет? Не будет вытягивать рынок?

— Правительство, может быть, и радо помочь, потому что на самом деле доля ипотеки в российском ВВП невелика, всего 6%. Для сравнения, в США это почти 80%, а в Европе 20−40%, там это во многом двигатель экономики, но под это и другие мощности задействованы, и платежеспособность другая. Но у российского правительства нет денег и ресурсов на серьезную помощь. И так уже собирают последние копейки в виде налогов, штрафов.

«СП»: — Хорошо, если со спросом и предложением в ипотеке все относительно ясно, можно ли по каким-то признакам предположить, поднимется ли еще ключевая ставка ЦБ РФ уже в первом или во втором кварталах нынешнего года?

— Это будет видно по результатам января. Потому что ключевая ставка завязана на инфляционные риски. И если нынешние темпы инфляции сохранятся, то по итогам января инфляция может выйти на показатель в 1,3%, а то и в 1,5%. Последний уровень, к слову, является критическим и выше этого потолка Центробанк инфляцию не отпустит. Но для этого уже в феврале 2019 года он будет вынужден вновь поднять ключевую ставку. Этот вариант не такой уж и несбыточный, потому что начало января оказалось очень плохим. Бензин, например, вырос на 1,7% в регионах, чего никто не ожидал. Если же инфляция по итогам января составит процент с небольшим, то в этом случае, скорее всего, Центробанк будет очень аккуратно и взвешенно принимать такое решение. Потому что повышение ключевой ставки, конечно, снимает некоторые инфляционные риски. Но это сильно давит на бизнес — вырастает стоимость заемных денег и для предпринимателей, и для населения. Высокие ставки плохо сказываются на товарообороте, на объеме ВВП и так далее. И в этом случае Центробанк находится между двух огней.

«СП»: — Как сильно и как часто ее могут поднимать?

— Повторюсь, если инфляция в январе не дойдет до 1,3%, то вероятность повышения ключевой ставки будет низкой, в крайнем случае, 50 на 50. А вот если инфляция окажется в диапазоне 1,3−1,5%, то вероятность подъема ключевой ставки в феврале очень высока. Как сильно и как часто ее будут поднимать по итогам года — предсказать сложно, это будет зависеть от дальнейших темпов инфляции. Но я думаю, что к концу года мы абсолютно точно увидим 8%. А вот закончим ли мы 2019 год с ключевой ставкой на уровне 8,25% или на уровне 8,5%, будет зависеть уже от ситуации с нефтью, с инфляцией и с целой кучей параметров. На данный же момент, увы, это все пока непредсказуемо.

---

Проблемы недвижимости: Власть заставит нищих россиян покупать дорогое жилье