Где в России самые дешевые квартиры

Несмотря на то, что в последние 4 года реальные доходы российского населения поступательно сокращались, стоимость жилых объектов вторичной недвижимости такими же темпами двигались прямо в противоположном направлении. Так, по подсчетам специалистов одного из наиболее популярных порталов частных объявлений о покупке или продаже недвижимости в России «Авито» (ежемесячная аудитория посетителей, согласно данным Mediascope, насчитывает более 34 миллионов человек), к началу 2019 года в среднем по России больше всего подорожали двухкомнатные квартиры (пожалуй, самый востребованный на вторичном рынке товар). Они прибавили к своему ценнику годичной давности сразу 6,5%. На втором месте по этому показателю резместились трехкомнатные квартиры (в среднем +5,8% за минувший год). «Бронзовыми» призерами оказались однокомнатные квартиры, которые в общей сложности подорожали в течение 2018 года ровно на 5%.

В разбивке на отдельные регионы рост стоимости подержанных квартир естественно, выглядит неравномерно. Например, стоимость одного квадратного метра в подобных объектах на территории Мурманской области подскочила аж на 43%. Правда, даже при таком раскладе здесь средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке не превысил отметку в 43 тысячи рублей, что составляет всего лишь 22% от аналогичного ценника в российской столице.

В Ленинградской области рост оказался почти вполовину скромнее: «всего-то» +21,6%. Но и тут результат, по сравнению с московским, оказался куда менее впечатляющим — по итогам 2018 года максимум 64,4 тысячи рублей (32% от уровня Москвы).

Еще более умеренное удорожание продемонстрировала Якутия (+13,4%). Естественно, итоговая цена квадратного метра в среднестатистической якутской «подержанке» составила 33 тысячи рублей, не дотянув даже до уровня в 17% от своей московской товарки.

В Татарстане и самом Санкт-Петербурге вторичный квадратный метр прибавил в цене в среднем по 11%. При этом стоит отметить, что «потолки» в этих двух регионах получились разные. В Поволжье квадратный метр на вторичном рынке остановился на отметке в 44,6 тысячи рублей (22% от столичных расценок), в городе на Неве он достиг уровня в 62% от московского, немного не дотянув до отметки в 126 тысяч рублей.

В «середнячках» оказались Иркутская, Сратовская, Новосибирская, Нижегородская оласти, а также Краснодарский край и Башкортостан. В этих регионах удорожание жилой недвижимости колебалось в диапазоне от 9,5% до 6,9%. В денежном выражении нижняя планка этого ценового коридора составила 37,2 тысячи рублей в Саратовской области (18% от уровня Москвы), а верхняя — 58,2 тысячи рублей под Краснодаром (29% от столичных показателей).

В «хвосте» тренда сгруппировались Алатайский, Пермский и Красноярский края, а также Удмуртия, Волгоградская, Ростовская, Омская, Ульяновская и Саратовская области. Здесь рост цен на подержанный «квадрат» колебался в пределах 4,2−0,4%. В процентом соотношении к московским расценкам разброс составил от 23% в Омской области (46 тысяч рублей за подержанный «квадрат») до 17% (35,3 тысячи рублей на Алтае).

Из общей картины в 2018 году выбились только два региона. В Челябинской области вторичное жилье подешевело на 0,8%, а в Тюменской — квадратный метр потерял сразу 3,3%. Но даже несмотря на это в некоронованной столице нефтяников и газовиков вторичные квартиры остались довольно дорогими, в среднем по 48,7 тысячи рублей за метр, а это без малого четверть от среднемосковских расценок конца 2018 года. Челябинская же область удостоилась звания самого дешевого региона страны. Там подержанный квадрат в декабре 2018 года торговался на уровне 28,6 тысячи рублей (14% к Москве).

Таким образом, по раскладкам аналитиков «Авито», в среднем по России стоимость квадратного метра подержанной жилой недвижимости в течение 2018 года выросла на 5% и составила 50,4 тысячи рублей. Примечательно, что практически такие же показатели продемонстрировал рынок вторичных квартир в Новосибирской области — 50,6 тысячи рублей за «квадрат» (+7,1% по итогам года, что составило ровно четверть от уровня цен в Москве).

В самой Первопрестольной в декабре 2018 года цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости поднялась на 7,2% (по сравнению с декабрем 2017 года) и составила 204 тысячи рублей. В Московской области за тот же период времени жилой «квадрат» на вторичном рынке прибавил 4,2%, поднявшись до среднестатистической отметки в 82 тысячи рублей за штуку.

Цены на вторичное жилье по всей стране, как уже говорилось выше, поднимались в течение всего года. Однако наиболее резкий и заметный скачок, подчеркивают знатоки вопроса, случился в ноябре 2018 года. Именно в этом месяце российские банки начали кампанию по повышению ипотечных ставок. По этой причине расценки на подержанные квартиры едва ли не в одночасье вышли на уровень 2015 года, в начале которого на рынке недвижимости наблюдался ажиотажных спросне только на вторичные, но и на первичные объекты недвижимости. По мнению управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, в ноябре покупатели обеспокоились тем, что период дешевых кредитов на приобретение жилья может закончиться со дня на день, поэтому поспешили с заключением сделок купли-продажи на старых условиях.

Такая тактика привела в итоге к тому, что по итогам января нынешнего года аналитики рынка вторичной недвижимости отмечают не только продолжение, но и укрепление тренда на увеличение стоимости жилья. Так, к началу февраля по Свердловской области цены на квадратный метр в подержанных квартирах выросли на 4,6% 9по отношению к данным января 2018 года). Похожая картина складывается и в Новосибирской области. Там январский прирост стоимости «квадрата» составил 6,4% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В Санкт-Петербурге за 30 дней 2019 года квадратный метр на вторичке прибавил уже 11%, а в Москве подрос на 6,9%.

— Рост цен, — отметил Иван Дубровин, — который мы наблюдаем в начале 2019 года есть следствие опасений по поводу дальнейшего удорожания ипотеки. Рыночная ситуация в текущем году в первую очередь будет определяться условиями банков по жилищному кредитованию. Ужесточение условий выдачи кредитов или высокие проценты по ипотеке остановят рост цен. При сохранении комфортных ипотечных условий вторичное жилье продолжит дорожать.

Но, похоже, о комфортных условиях кредитования россиянам уже пора забывать. «Если нынешние темпы инфляции сохранятся, — отмечал в конце января аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев, — то по итогам месяца инфляция может выйти на показатель в 1,3%, а то и в 1,5%. Последний уровень, к слову, является критическим и выше этого потолка Центробанк инфляцию не отпустит. Но для этого уже в феврале 2019 года он будет вынужден вновь поднять ключевую ставку. Этот вариант не такой уж и несбыточный, потому что начало января оказалось очень плохим. Бензин, например, вырос на 1,7% в регионах, чего никто не ожидал». Скорее всего, предположил эксперт, Центробанк будет очень аккуратно и взвешенно принимать решение. Однако повышение ключевой ставки, хотя и снимет некоторые инфляционные риски, но сильно надавит на бизнес, в итоге стоимость заемных денег и для предпринимателей, и для населения вырастет. Как сильно и как часто ее будут поднимать по итогам года, уточнил он, будет зависеть от дальнейших темпов инфляции, но, скорее всего, к концу года она доберется как минимум до 8%. И еще неизвестно, остановится ли клчевая ставка на этом уровне, или все же подскочит до 8,25−8,5%.

Начало февраля показало — негативный вариант экспертного прогноза оказался ближе к цели. Центробанк, отметив, что по итогам 2018 года инфляция составила 4,3%, заявил — за первые две недели января 2019 года данные по инфляции составляют 4,7%. Однако, подчеркнул мегарегулятор, тенденция к ее росту сохраняется из-за ослабления рубля, роста затрат и подстройки предложения к спросу на отдельных продовольственных рынках. Только к началу второго полугодия, признал ЦБ, инфляция начнет снижаться и, как ожидается, войдет в диапазон 5−5,5% по итогам 2019 года.

Остановить рост стоимости подержанной недвижимости высокие проценты по жилищным кредитам также едва ли смогут. Несмотря на то, что покупательский спрос почти полностью иссяк, а большинство российских семей уже сейчас не способно взять ипотеку и не располагает средствами даже для первоначального взноса по такому кредиту на уровне хотя бы 10% от стоимости объекта, вторичная недвижимость, по оценке Алексея Коренева, вырастет в цене минимум на 4−5% по причине перехода рынка первичной недвижимости на эксроу-счета и банковское сопровождение.

---

Новости городской недвижимости: Обманутые дольщики единовременно выходят на одиночные пикеты по всей России

Проблемы городской недвижимости: Кто в квартиры москвичей подбрасывает тараканов