Девять поводов лишиться собственного жилья

Как гласит первый пункт статьи 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно его лишен. Ключевое слово здесь — произвольно. То есть просто так, без повода, никто от гражданина освободить помещение не потребует.

А вот с поводом — совсем другое дело. В таком случае попросить людей пройти «с вещами на выход» государство может довольно быстро. Причем иной раз для того, чтобы этот самый повод появился, людям совсем не обязательно даже что-то делать, он материализуется буквально из воздуха. В каких именно случаях в настоящее время не только наниматель, но и собственник недвижимости может остаться без жилья по требованию властей, «СП» рассказали специалисты рынка недвижимости.

Использование квартиры не по назначению

Вполне логично, что каждый человек считает себя полноправным хозяином своего жилища. Однако Жилищный кодекс РФ уточняет — делать в своем доме, что заблагорассудится, можно, но только до того момента, пока это не мешает окружающим. То есть можно даже бизнес на дому вести, но в пределах разумного: не организовывать промышленное производство и не проводить миссионерские религиозные отправления.

Эта последняя поправка, кстати, относительно использования квартиры в культовых целях появилась сравнительно недавно — в рамках антитеррористического законодательного «пакета Яровой» в 2016 году. В этом случае под миссионерской религиозной деятельностью предписывается понимать «распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения в целях вовлечения их в состав последователей».

Кроме того, использование жилья кроме как для целей непосредственного проживания должно соответствовать пожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам.

Если вышеуказанные требования нарушаются, то выявивший это орган местного самоуправления вначале предоставляет жильцу срок для устранения нарушений и их последствий. Если этого не происходит, тогда власти получают право обратиться в суд. В случае вынесения судебного вердикта в пользу истцов, согласно статье 293 Гражданского кодекса, помещение может быть изъято у собственника и выставлено на торги. Вырученные от продажи средства, за вычетом судебных издержек, возвращаются оставшемуся без крыши над головой незадачливому владельцу.

Нарушение спокойствия соседей

Еще одним основанием для выселения людей властями является различного рода систематическое хулиганство — громкий шум в неурочное время, организация притона для наркоманов, разведение опасных животных и так далее. В этом случае к нарушителю также применяется статья 293 ГК РФ, а схема выселения аналогична предыдущему варианту: жалоба в правоохранительные органы, суд, выселение, торги.

Однако на практике, утверждают аналитики компании «Метриум», все не так однозначно.

В частности, железно доказать факты ненадлежащего поведения владельца квартиры весьма проблематично. Например, суд придется убеждать в том, что нарушения происходят систематически, и при этом соседи действительно страдают. Еще служителей Фемиды требуется убедить в том, что все призывы к устранению нарушений были должным образом оформлены, направлены и вручены возмутителю спокойствия. В противном случае суд не поверит, что дальнейшее сосуществование с нарушителем невозможно, и отклонит иск.

Бесхозяйственное использование жилья

С точки зрения сурового российского законодательства крыши над головой может лишиться и бесхозяйственный собственник.

Под бесхозяйственностью слепое отечественное правосудие понимает такое поведение владельца недвижимости, которое создает угрозу для жизни, здоровья и имущества окружающих.

Во-первых, это создание пожаро- или взрывоопасной ситуации, нарушение целостности несущих конструкций здания и создание угрозы для инженерных систем. При этом важно понимать, что эти ситуации могут и не быть спровоцированы целенаправленными разрушающими действиями хозяина жилья. На первый взгляд безобидное распахивание окон во всех помещениях в зимний период на длительное время может в один прекрасный момент стать причиной промерзания труб системы центрального отопления, а этот как раз подпадает под определение бесхозяйственности.

Порядок выселения за подобные провинности, в принципе, аналогичен двум вышеописанным случаям. Однако важно знать, что итоговый вердикт суда во многом будет зависеть от того, насколько широко трактуют термин «бесхозяйственность» сами судьи. Как правило, нежелание делать в доме ремонт или условный отказ от замены устаревающего водопровода на новый едва ли повлекут за собой такие тяжкие последствия, как выселение.

Проведение несогласованной перепланировки

Про то. что улучшение жилья во многоквартирном доме может обернуться выселением, не знает, пожалуй, только глухой и слепой, столько на эту тему написано статей и снято роликов. Покупатели новостроек как таблицу умножения заучили, что на косметический ремонт, переустановку сантехники, замену ванной на душевую кабину, увеличение санузла или ванной с туалетом за чет нежилых помещений, перемещение плиты по кухне, остекление лоджий и балконов, установку окон и перенос не несущих стен можно выполнять без бумажной волокиты по своему усмотрению. Во всех же остальных случаях, для более глобального ремонта, требуется разработка и согласование проектного решения в жилищной инспекции, а также санитарно-эпидемиологической и пожарной службах.

Если серьезные переделки жилища проведены без соблюдения этих требований, в теории собственника могут выселить. Да и то не сразу — сначала ему придется уплатить штраф в соответствии со статьей 7.12 КоАП и выполнить предписание по возвращению объекта в первоначальное состояние. И только когда эти требования владелец недвижимости проигнорирует, его можно будет выселить из квартиры. При этом, уточняют аналитики «Метриума» штраф придется заплатить еще раз.

Неоплата жилищно-коммунальных услуг

Эту возможность предусматривает статья 90 Жилищного кодекса РФ. При неоплате коммунальных услуг сроком более полугода управляющая компания получает возможность подать судебный иск с требованием о выселении должника из занимаемого жилого помещения.

Правда, добиться этого на практике довольно сложно, поскольку под неуплатой закон понимает полное игнорирование жильцом всех выставляемых платежей, в том числе уведомлений о необходимости погашения задолженности и начисленных пеней. Если же проживающие эпизодически вносили на расчетные счета хоть какие-то средства, о выселении речь не пойдет. Кроме того, в законе предусмотрены некоторые причины, по которым неуплата не может рассматриваться как злостное нарушение (например, тяжелая болезнь),

Помимо долга по коммунальным платежам, выселение с последующей продажей квартиры возможно и при других непогашенных обязательствах владельца жилья (статьи 237 и 256 ГК РФ). Однако если проблемное жилье является единственным для проживания, выселение жильца становится невозможным (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Исключением из этого правила является только ипотечное жилье.

Невыплата ипотечного кредита

До тех пор, пока ипотечный кредит, взятый для приобретения жилья, не погашен полностью, оно находится в залоге у банка. Следовательно, право собственности на него у гражданина является условным. В связи с этим банк вправе потребовать продажи этой недвижимости, если заемщик перестанет выполнять взятые на себя обязательства по кредиту. В этом случае статья 446 ГК РФ не действует, и даже наличие несовершеннолетних детей не даст собственникам никакого иммунитета. Максиму, на что они могут рассчитывать, так это на предоставление дополнительной отсрочки на срок до 12 месяцев.

Следует отметить, что банк, как правило, не заинтересован в подобном «жестком» варианте решения проблемы. Чаще всего кредитная организация предлагает проблемным клиентам различные варианты реструктуризации кредита или «ипотечные каникулы». Также могут быть использованы и другие механизмы, позволяющие гражданину сохранить за собой недвижимость, а банку — не остаться внакладе.

Заключение недействительной сделки

Если сделка по продаже недвижимости была проведена с нарушениями, свежеиспеченный собственник имеет все шансы ее лишиться. Чаще всего этот сценарий реализуется на вторичном рынке, где жилье зачастую имеет долгую и запутанную историю перехода прав собственности (причем некоторые из них могут происходить незаметно). Если суд принимает решение о признании договора купли-продажи недействительным, последний собственник должен освободить помещение и ожидать возврата уплаченных средств.

Правда, напоминают специалисты рынка недвижимости, совсем недавно был принят закон, согласно которому покупателю гарантируется выплата компенсации за изъятие жилья по причине недействительности сделки купли-продажи, если это произошло не по его вине. На подобную выплату можно рассчитывать с 1 января 2020 года.

Проживание в аварийном доме

В обязанность жилищных комиссий и управляющих компаний входит регулярная оценка состояния домов, особенно старой постройки. Существуют определенные стандарты для признания подобных строений ветхими или аварийными. И если в ветхих домах проживание допускается, то в аварийных это запрещено законом.

Если дом признан аварийным, то муниципальные власти обязаны разослать его жителям уведомления о выселении, после чего для собственников жилых помещений определяется размер денежной компенсации, а для квартиросъемщиков по договору социального найма — альтернативные варианты расселения.

Государственная необходимость

Только в одном случае абсолютно чистый перед законом собственник может лишиться собственного жилья, даже единственного. Согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ, оно может быть изъято, если земельный участок под ним понадобился для государственных или муниципальных нужд.

Интересно, что четкого критерия этих самых нужд на законодательном уровне не существует. Есть лишь постановление № 14 Верховный Суд РФ от 2009 года, которое трактует это как «выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, размещение объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов для их размещения».

Если у собственника изымают недвижимость по этой причине, то он в обязательном порядке должен получить денежную компенсацию. Не позднее, чем за год до выселения он должен быть извещен об этом в письменной форме. В течение следующих 12 месяцев после этого соглашение с государством о размере компенсации должно быть достигнуто. Важно отметить, что помимо рыночной стоимости жилья в размер компенсации должны быть включены все убытки, которые понесет владелец в этой связи.

---

Новости недвижимости: В Подмосковье запустили специальное приложение по проверке новостроек

Проблемы недвижимости: «Перебьетесь! Через неделю потеплеет до +20 — вот тогда и включим отопление!»