Под угрозой коронавируса москвичи уступают мигрантам столичные квартиры

В одном из последних разговоров «СП» со специалистами рынка недвижимости директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев отметил, что ситуация на рынке аренды загородного жилья может заметно выбиться из своего привычного графика функционирования.

— Обычно спрос на аренду загородной недвижимости возрастал с февраля по июнь, а потом арендодатели меняли условия по съему жилья на посуточный тариф из-за того, что компании приезжали за город отмечать знаменательные даты или просто провести время поближе к природе, — рассказал изданию эксперт. — Сейчас же из-за сложившейся ситуации с коронавирусом мы ожидаем, что спрос на загородную недвижимость продлится на август, и при этом аренда жилья будет долгосрочной. Это связано с тем, что люди пытаются изолироваться от общества и поменьше контактировать с другими гражданами в городах. Еще одна причина перебираться за город — отмена летних отпусков у большинства россиян. Альтернатива этому — провести время за городом. Выделить какой-то из сегментов в приоритет на данном этапе пока тяжело. Сейчас люди интересуются всеми видами загородной недвижимости: дачами, домами, коттеджами и таунхаусами.

Естественно, если в одном месте прибыло, то в другом должно убыть, и состояние дел на рынке аренды столичного жилья наглядно подтверждает этот закон сохранения вещества в природе.

Так, по наблюдениям специалистов по недвижимости, за первые две недели действия мер по ограничению передвижения граждан в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции спрос на аренду московских квартир снизился сразу на 20%.

Как утверждают аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», по большому счету он сейчас поддерживается исключительно за счет внутренних миграций проживающих в Москве нанимателей из регионов РФ (около 1/3) и стран бывшего СССР (примерно 2/3). От москвичей приходят только отдельные единичные запросы — например, снять квартиру на период пандемии для уединенной дистанционной работы.

Одновременно с этим практически в четыре раза выросло количество ежедневных обращений квартиросъемщиков в агентства недвижимости с целью получения юридической консультации по составлению документа о снижении арендной платы. «Обычно дисконт предоставляется на два месяца и составляет от 10% до 20% от размера ставки найма. Арендодатели неравнодушны к финансовым трудностям квартирантов: судя по динамике роста числа обращений, можно говорить о новой тенденции. Проявление участия становится нормой взаимоотношений нанимателей и наймодателей жилья», — отмечает замдиректора «инкомовского» департамента аренды квартир Оксана Полякова.

Сами же владельцы сдаваемой внаем недвижимости не тратят время даром и так же активно обращаются в агентства недвижимости для получения консультаций по расчету арендных ставок, затрат на ремонт арендного жилья, а также по составлению подробного договора найма и описи имущества.

Такая активность арендодателей, поясняют эксперты, связана с тем, что из-за ограничений, связанных с пандемией коронавируса, они лишены возможности лично контактировать с нанимателями и в полной мере контролировать ситуацию в период действия договора найма. Это провоцирует рост тревожности среди владельцев жилья.

На основе анализа телефонных обращений специалисты по недвижимости выявили наиболее распространенные страхи собственников сдаваемых квартир.

Так, около 60% арендодателей опасаются вероятности досрочного расторжения договора найма по инициативе квартиросъемщиков. В этом случае владельцу жилья придется подыскивать новых жильцов, что в складывающихся условиях крайне затруднительно. Жилье же в итоге будет простаивать, и вместо прибыли станет генерировать убытки из-за расходов на ее содержание.

Пока данное опасение не имеет под собой серьезной почвы, констатируют риелторы. Это в 2014 году на долю расторжения договоров найма жилья раньше установленного срока по инициативе квартиросъемщиков приходились рекордные за 10 лет 35% случаев по причине массового оттока арендаторов с рынка На сегодняшний же день на столичном рынке аренды жилья по такой причине расторгается не более 5% контрактов.

«Поскольку действует запрет на активные перемещения, большинство нынешних арендаторов может лишь подбирать варианты в удаленном режиме. Мы не исключаем возможности переселений нанимателей по окончании периода самоизоляции. Как правило, вынужденные внутренние миграции на московском рынке аренды нацелены на понижение бюджета найма. А переезд, выплата новой арендной ставки, залоговой суммы и комиссионных агенту требуют финансовых затрат, и многие квартиранты остались бы на местах при возможности договориться о льготах. Поэтому желающим сохранить жильцов разумно пойти на уступки и, например, на время снизить стоимость проживания», — считает Оксана Полякова.

Чтобы избежать подобных неожиданностей, она рекомендует прописывать в договоре аренды обязательства сторон по взаимному оповещению друг друга о намерении расторжения договора не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты, а также предусматривать тот или иной способ компенсации причиненного ущерба. Естественно, данное условие будет действительно только в том случае, если расторжение договора не явилось следствием противоправных действий одной из сторон сделки.

Еще как минимум половина владельцев сдаваемых квартир в Москве боится на получить арендной платы от нанимателей или остаться с испорченным имуществом.

Это опасение довольно устойчиво, даже несмотря на то, что в стандартном договоре найма прописываются штрафные санкции за неоплату месячной ставки в размере 0,1% от ее размера за каждый день просрочки платежа. При нарушении сроков более чем на 10 дней наймодатель вообще получает право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом квартирант обязан покинуть помещение в течение трех суток и оплатить весь период фактического проживания на снятой им жилплощади.

Что же касается порчи имущества, то сегодня не более 9% арендодателей заблаговременно составляют подробную опись имущества, да и то все они — владельцы дорогостоящих объектов. Большинство же арендодателей при заполнении передаточного акта предпочитает ограничить перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указать только то, были ли они в употреблении ранее или нет. В результате вопрос сохранности имущества арендодателя довольно часто становится предметом эмоциональных разбирательств: как правило, порядка 30% конфликтов в период найма возникает именно на этой почве.

Порядка 47% наймодателей опасается реальной возможности либо проживания в квартире посторонних людей, не указанных в первоначальном договоре найма, либо пересдачу жилплощади в субаренду.

«Субаренда жилплощади, напоминают эксперты, — правомочна только в том случае, если согласие собственника на такие действия прописаны в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, то по умолчанию субаренда противозаконна. В этом случае владелец квартиры имеет полное право расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу — взыскать штраф».

Если мероприятия, ограничивающие передвижение граждан, не будут затягиваться, то эти страхи довольно быстро пройдут. Да, конечно, риелторы не исключат возможность некоторого оттока арендаторов, определенного роста числа досрочных расторжений договоров найма и небольшого снижения арендных ставок. Но быстрая реанимация этого сегмента рынка недвижимости вернет все на круги своя. «При другом сценарии — продление эпидемии на месяцы — о рыночных законах придется забыть, так как процессы будут регулироваться исключительно государственными нормативными актами», — резюмирует Оксана Полякова.

---

Новости недвижимости: Панику на рынке жилья сочли преждевременной

Проблемы недвижимости: Риелторы подсчитывают виртуальные барыши, подрядчикам и покупателям не на что жить