Цены на жилье и проценты по ипотеке рванули с места в карьер

Во время карантина продажи новостроек в Москве драматически упали. Но пока люди находились на самоизоляции, а офисы продаж застройщиков работали в режиме онлайн, то есть вполсилы, в сегменте первичной недвижимости формировался отложенный спрос. И поскольку потребность в улучшении жилищных условий никуда не исчезла, после снятия ограничений покупатели, естественно, стали возвращаться на рынок.

С момента начала снятия карантинных ограничений в столичном регионе прошло 2 месяца. Как вели себя покупатели в течение этого времени, и можно ли сделать какие-то выводы о ближайших перспективах развития сферы продаж нового жилья?

— На первый взгляд итоги июня и предварительные итоги июля не могут не радовать — в июне число сделок увеличилось на 64% относительно мая, — поделился своими наблюдениями с «СП» управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Но до прошлогодних показателей эти цифры пока не дотягивают — динамика к июню 2019 года составила минус 55%. Однако здесь нужно сделать скидку на то, что в прошлом году в преддверии вступления в силу поправок в закон об участии в долевом строительстве застройщики выкупали квартиры сами у себя, чтобы не переходить на новую схему работы с использованием эскроу-счетов.

«СП»: — Среди игроков рынка недвижимости бытует мнение, что после самоизоляции покупательский спрос вырос прежде всего на просторное жильё. Это так? Какие квартиры теперь если покупают, то чаще?

— Потенциальный интерес к большим квартирам действительно увеличился. Самоизоляция очень хорошо показала, что для комфортной жизни каждому члену семьи необходимо личное пространство для уединения или хотя бы обустроенное рабочее место. Совершенно иное значение приобрели изолированные кухни, так как люди были вынуждены питаться дома и чаще всего готовить самостоятельно.

Однако, несмотря на желание купить квартиру большей площади с улучшенными планировочными решениями, далеко не все могут себе это позволить. Снижение реальных доходов, риск безработицы, непрогнозируемость доходов заставляют покупателей выбирать жильё по карману. Отказываясь жертвовать транспортной доступностью, такие клиенты соглашаются на компактные квартиры.

«СП»: — Периодически в информационном пространстве появляется довольно противоречивая информация — то новостные агрегаторы сообщают, что цены на жилье упали, то эксперты, оперируя цифрами, утверждают, что цены выросли. Что сейчас происходит с ценами на новостройки? Есть ли смысл гражданам в перспективе ожидать снижения стоимости квадратного метра?

— Тренд на устойчивый рост цен наметился еще в прошлом году, когда по итогам отчётного периода средняя стоимость квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы выросла на 8%. Режим самоизоляции, падение продаж и остановка строек не смогли изменить этот вектор — с начала года средняя цена квадратного метра в сегменте бюджетных новостроек увеличилась на 7% и составила 188 000 рублей.

Прогнозам, предрекающим обвал цен, не суждено оправдаться. Как могут девелоперам предлагать скидки и опускать цены, если затраты на строительство постоянно растут? Инфляция продолжает ускоряться, дорожают строительные материалы, из-за скачков курса валют импорт растет в цене. А теперь еще к традиционным статьям расходов добавились и издержки на проведение тестов на COVD-19, а также приобретение средств индивидуальной защиты.

«СП»: — Представители вертикали власти, рассуждая об антикризисных мерах поддержки населения и бизнеса, позиционируют программу государственного субсидирования ипотечных кредитов как одно из наиболее действенных средств стимуляции активности в сфере продаж новостроек. Можно ли доверять подобным оценкам?

— Восстановление спроса стало возможным как раз благодаря субсидированной ипотеке. В июне Росреестр зарегистрировал 8,4 тысячи ипотечных договоров, две трети из которых приходятся на рынок первичного жилья. Эти показатели больше майских в 3,5 раза, на 23% больше, чем год назад, в количественном выражении, и на 29% - в денежном.

Впрочем, продолжающееся снижение ключевой ставки ЦБ, а вместе с ней — и ставок по базовым ипотечным продуктам, может в скором времени нивелировать выгоду государственной программы. Если сроки действия субсидированной ипотеки решат продлить до конца года, то, возможно, вслед за этим придется пересмотреть и сам размер процентных ставок.

Пока же большинство договоров купли-продажи жилья на первичном рынке заключается с использованием кредитных средств. Причина проста — продолжительное снижение доходов населения. Так, во втором квартале реальные располагаемые доходы наших граждан упали на 8% в годовом выражении. Соответственно, сегодня у большинства людей не хватает средств не только на покупку жилья, но даже и на обслуживание ипотечных кредитов. Что же касается прослойки покупателей с доходом выше среднего, зачастую они также оформляют ипотеку, так как в условиях, когда ипотечные ставки существенно ниже ставок по потребительским кредитам, выводить деньги из бизнеса крайне невыгодно.

«СП»: — Реализующийся сейчас отложенный спрос на новое жилье рано или поздно все-таки исчерпает себя. Как в таком случае будут развиваться события на рынке недвижимости?

— Да, отложенный спрос может исчерпать себя уже к осени. Но если к этому времени наметится экономический рост, а у людей появится уверенность в завтрашнем дне, на рынок придут новые покупатели, у которых есть потребность в улучшении жилищных условий. Однако вторая волна коронавируса легко может перечеркнуть эти прогнозы. Если эпидемиологическая ситуация обострится, работа застройщиков, банков, регистраторов может быть приостановлена, и тогда продажи вновь упадут. В такой ситуации не сможет помочь даже доступная ипотека.

Что же касается прогноза по ценам, политика ценообразования вряд ли изменится. К концу года в Москве больше половины новостроек будет продаваться по эсроу-счетам, что означает дальнейшее удорожание средней стоимости квадратного метра. Темпы роста могут замедлиться, но глубокое падение маловероятно даже при самом пессимистичном сценарии развития событий.