Альтернатива ипотеке: Минстрой готовит новые поправки для рассрочки

Минстрой решил позаботиться о дольщиках. Вместе с ЦБ ведомство подготовило законопроект, регулирующий вопросы дачи застройщиками длительной рассрочки дольщикам, распространяющейся на период, когда дом уже введен в эксплуатацию.

Как альтернатива ипотеке такой механизм востребован, согласно данным ЦБ, общий объем рассрочки достигает 1,5 трлн рублей. Законопроект предлагает закрепить переход квартиры в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию, при этом до погашения рассрочки жилье будет оставаться в залоге у застройщика. Предлагается это сделать для их защиты и дольщиков.

Максимальный срок такой рассрочки составит 3 года с момента ввода здания. Информацию о обязанностях покупателя планируют передавать в бюро кредитных историй. Если будут просрочки по платежам, застройщик может потребовать выплатить досрочно остаток долга, а проценты за просрочку платежей могут установиться договором — до 20% годовых. Ожидается, законопроект может вступить в силу с 1 сентября 2027 года, затронет он лишь новые договоры.

Читайте также

«Квартиры за бесценок? Не дождетесь!»: Строят больше — продают меньше, но обвала в стройотрасли всё равно не будет Анатолий Сокольцов: Цены вряд ли начнут снижаться, особенно с учетом того, что требования к застройщикам и девелоперам постоянно повышаются

По мнению зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Аксененко нововведение имеет две стороны:

«Сейчас возникает странная ситуация: дом уже сдан, покупатель внес большую часть стоимости жилья, но оформить ее в собственность не может, пока полностью не рассчитался. По новой схеме квартира переходит гражданину, а остаток долга обеспечивается залогом в пользу застройщика.

На мой взгляд, это более справедливый баланс интересов сторон. Но именно здесь нужна серьезная защита покупателя. Если человек нарушает график платежей и не сможет погасить остаток после требования застройщика, может возникнуть вопрос об обращении взыскания на квартиру".

Парламентарий подчеркнул: сроки погашения долга, ответственность за просрочку и основания для взыскания должны быть четкими и соразмерными.

Брокер по недвижимости Николай Хлащёв рассказал «СП» о плюсах и рисках новой меры:

— Плюс большой и очевидный. Сегодня человек, оплативший 90% стоимости, юридически никто: дом сдан, а квартира не его, пока не закрыт последний рубль. Прописка, налоговый вычет, законный ремонт, наследство, продажа — всё заморожено. Поправки этот перекос снимают.

Минус — в природе залога. Залог в силу закона снимает с квартиры иммунитет единственного жилья: при системной просрочке взыскание возможно так же, как по ипотеке.

При этом застройщик — не банк: над ним нет банковского надзора, нет закона о потребкредите, нет ипотечных каникул. 20% годовых за просрочку дороже рыночной ипотеки.

И рассрочка перестанет быть невидимой: попав в БКИ (Бюро кредитных историй), она войдёт в долговую нагрузку и урежет шансы на новый кредит. Для тех, кто берёт её с расчётом «через 2 года перекредитуюсь в ипотеку», это разворот схемы.

«СП»: Увеличит ли законопроект спрос на новостройки? Или же люди продолжат отдавать предпочтение вторичке?

— Не сильно увеличит. Спрос упирается в цену и ставку, а не в момент регистрации права. Рыночная ипотека — около 18,7% при ключевой — 14%, новостройка дороже вторички на 20−25% по стране и на 31% в Москве.

Пока эти цифры не сойдутся, вторичку выбирают те, кому жить сейчас: готово, дешевле, торг живой. Первичка остаётся выбором покупающих на горизонт. Реальный эффект — не приток покупателей, а меньше срывов: сейчас расторгается около 5% рассрочек.

«СП»: Как к закону, в теории, отнесутся застройщики?

— Двойственно. С одной стороны — легализация того, что уже держит продажи: весной 2026-го рассрочка занимала до 36% сделок, долг покупателей перед девелоперами превысил 1,5 трлн рублей — 17% стоимости заключённых ДДУ (договор долевого участия). Залог, БКИ и штраф дисциплинируют платёж.

С другой — лимит в 25% площади проекта и согласие проектного банка бьют по тем, кто выезжал на рассрочках, а деньги мимо эскроу удорожают проектное финансирование. Крупным с сильным банком-партнёром комфортно, небольшим региональным — некомфортно.

«СП»: Что вы думаете об этой идее Минстроя?

— Это не стимул спроса, это санитария рынка. Рассрочка два года росла как «серая ипотека без банка» — без единых правил, без учёта долга, без прозрачной цены. Её вводят в правовое поле, направление верное. Но детали решают: основания взыскания должны быть описаны жёстко, а реструктуризация при объективных трудностях — прописана. Иначе вместо защиты покупатель быстро потеряет уже оплаченную квартиру.

Совет покупателю один: считайте рассрочку как кредит. Спросите цену без рассрочки — разница и есть ваша реальная ставка. И имейте план на остаток, а не надежду. Рассрочка — для тех, у кого деньги придут по расписанию, а не для тех, у кого их нет.

Читайте также

Копить на квартиру надо начинать с пеленок Зарплаты официально растут, но жилье почему-то становится все менее доступным

Риски законопроекта, кроются в долгах, считает директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий:

—  Я вижу два возможных риска. Первый — залогодержателем становится не банк с надзором ЦБ РФ и отработанными процедурами реструктуризации, а девелопер, для которого это дополнительная нагрузка. Второй — механика досрочного истребования долга.

Покупатель может потерять источник дохода, получить требование о выплате всего остатка и оказаться перед перспективой взыскания на квартиру, в которую уже вложены деньги — например, в ремонт. Тут нужны обязательные и четко прописанные основания для отсрочки выплат и реструктуризации долга.

И отдельный момент — передача данных в НБКИ (Национальное бюро кредитных историй). Покупателю стоит понимать заранее: рассрочка будет учитываться при оценке долговой нагрузки, если он планирует в дальнейшем брать ипотеку или крупный кредит.

«СП»: Что именно может решить новая мера?

—  Её главный плюс — законодательное закрепление практики предоставления рассрочки, которая уже два года действует на рынке. Сейчас даже после сдачи дома в эксплуатацию и оплаты большей части стоимости жилья покупатель не может распоряжаться им.

Он не может зарегистрироваться в квартире или перепродать ее, не получает налоговый вычет и так далее. Предложенные поправки эту дилемму разрешают: собственность оформляется сразу, остаток обеспечивается залогом.