Пять главных ошибок покупателей загородной недвижимости

По данным специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время доля покупателей загородной недвижимости в возрасте от 26 до 35 лет составляет сейчас порядка 28%, что является довольно высоким показателем. При этом 47% всех сделок в сегменте заключается с клиентами в возрасте от 36 до 50 лет, однако они склонны чаще приобретать земельные участки без подряда, чтобы затем выстроить дом самостоятельно, а молодежь интересуется именно готовыми объектами, и в первую очередь — таунхаусами и дуплексами.

Как отмечают «инкомовцы», в настоящее время найти поселок, который бы понравился молодому покупателю, довольно нелегко: такой проект должен обладать не только необходимым объемом инфраструктуры и коммуникаций, но и своим индивидуальным стилем. В итоге, констатирую риелторы, конверсия обращений в сделки в категории 30−35 лет в среднем на 25% ниже, чем в остальных возрастных группах.

Такую ситуацию в «ИНКОМ-Недвижимости» склонны объяснять дефицитом готовых предложений, однако есть еще один немаловажный нюанс, на который указали, в частности, аналитики компании «Метриум».

Все дело в том, пояснили они, что «новички» часто мысленно проецируют на «загородку» реалии рынка городской недвижимости, где величина спроса и предложения несравнимо больше. Новоиспеченные покупатели наивно полагают, что если продавец загородного объекта высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. При этом они почему-то уверены, что если сделка по каким-то причинам все же не состоится, то найти другой вариант относительно легко.

Однако загородный дом, предупреждают «метриумовцы», намного более специфичный продукт, чем городская квартира. В данном случае совпадение интересов покупателя и продавца — это практически выигрыш в лотерею, поскольку речь идет об очень больших суммах и людях с весьма специфичными запросами. Договорившись о намерении купить дом лишь устно, новичок сильно рискует, потому что за время его раздумий продавец вполне может найти другого покупателя, который предложит несравненно большую сумму за понравившийся дом, а торг в этом сегменте — очень мощный фактор сделки. Так что пока новичок будет просто спокойно ждать сделки, продавец может и вовсе передумать с продажей, и в итоге неискушенный клиент упустит возможность приобрести другой дом по привлекательной цене.

Чтобы этого не произошло, эксперты «Метриума» настоятельно советуют письменно фиксировать все предварительные договоренности и заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП). «Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей. Более того, для покупателя это способ проверки намерений продавца. Некоторые владельцы домов нередко выставляют дом на продажу только чтобы разведать обстановку на рынке и правильно оценить его стоимость. Такие партнеры по сделке сразу же откажутся заключить ПДКП», — подчеркивают они и при этом добавляют: если при покупке дома напрямую у застройщика «подводных камней» гораздо меньше, так как он дорожит своей репутацией на рынке, то в случае со вторичными объектами полагаться на риелтора продавца вторичного дома не стоит, поскольку тот всегда работает в интересах продавца объекта, который платит ему комиссию.

Попутно специалисты компании «Метриум» обратили внимание на ряд других распространенных ошибок, которые совершают неопытные покупатели загородных объектов, особенно если речь идет о сегменте вторичного жилья.

Во-первых, подчеркивают они, новички часто пренебрегают возможностью досконально изучить локацию, в которой расположен объект, а недооценивать этот фактор не нужно. Городская привычка «всё рядом» заставляет уделять больше внимания собственно дому. Покупатель чаще представляет себя отдыхающим у бассейна, а не стоящим в пробке по пути в ближайший гипермаркет. Загородная жизнь — это регулярные поездки и ещё более сильная зависимость от инфраструктуры, чем у жителя города.

Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре КП. Есть ли поблизости хотя бы детский сад и супермаркет? Отсутствие элементарных социальных объектов ведёт к большим хлопотам. В остальных случаях, в том числе на вторичным рынке, покупатели совсем не обращают внимание на карту местности. Им достаточно лесополосы вдоль дороги, чтобы принять решение, хотя уже через пару лет рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон.

Чтобы не попасть в трудное положение, аналитики советуют покупателю обязательно лично приезжать на просмотр, даже если приобретается участок, все равно наведайтесь в коттеджный поселок. «Посмотрите, возводит ли застройщик заявленные детские сады, супермаркеты, рестораны или фитнес-клубы. Посмотрите на карту местности. Возможно, за привлекательной лесополосой скрывается завод ЖБИ или гоночная трасса. Наведите справки о планах строительства в локации. Любой пустырь — это потенциальное место для строительства многоквартирных домов, которые могут испортить впечатление от загородного формата жилья», — предупреждают они.

Во-вторых, ошибочным является мнение, что если загородный дом стоит на участке уже много лет, то он по умолчанию в нормальном состоянии. Но даже если косметическое состояние дома приемлемое, то инженерное оборудование и даже несущие конструкции часто ветшают незаметно, а их последующий ремонт может влететь новому владельцу в копеечку.

«Не спешите подписывать договор купли-продажи, осмотрев только фасад и интерьеры объекта. Закажите техническую экспертизу. Да, технический специалист, который проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома за несколько часов работы, возьмет за свои услуги от 50 тысяч рублей и больше. Однако он сразу обратит ваше внимание на возможные проблемы (которые возникнут даже не сейчас, а на горизонте 3−5 лет), и спрогнозирует цену ремонта. Помимо этого, не ограничивайтесь изучением только планировок спален и гостиной. Попросите собственника показать подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем», — дают знатоки вопроса совет начинающим покупателям.

В-третьих, специалисты по продажам обращают внимание на то, что покупатель нередко соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров. Красивая мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника — всё это, казалось бы, входит в стоимость дома, особенно если его оценивают в несколько десятков миллионов рублей. Конечно, чаще всего так и бывает: предыдущие собственники стремятся избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает «продать» объект и хоть как-то самоокупиться, но так поступают далеко не все продавцы. Иногда вопрос меблировки и оснащения здания не поднимается специально, чтобы наивный клиент думал, что покупает дом «под ключ». Но по факту въезжать ему приходится в голые стены.

«Сразу оговаривайте вопрос: продается только дом или всё его содержимое. Если второй вариант, то проводите опись имущества. Фотографируйте все помещения и дорогие вещи, составляйте список, заверяйте его подписью собственника», — рекомендуют аналитики «Метриума».

Наконец, эксперты компании напоминают о том, что загородный дом — это, конечно, семейная покупка, и мнение всех ее членов учитывать нужно. Но вот приезжать на просмотры кавалькадой из двух-трех машин, забитых до отказа родственниками, все же не стоит. Из-за наплыва такого большого количества «советчиков» у непосредственного покупателя происходит «расфокусировка»: дедушке не нравится кухня-гостиная, бабушке — сад, дети играют в прятки, жена недовольна гардеробной. А между тем никто не замечает, что в капитальной стене здания имеется большая трещина.

«До просмотра и принятия решения составьте шкалу приоритетов. Подумайте, что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. Фактически консенсус по поводу того, что надо, желательно выстроить еще до просмотров. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек», — резюмировали аналитики «Метриума».