В Москве стало проблемой купить подержанную квартиру

Согласно данным управления Росреестра по Москве, в мае 2020 года число зарегистрированных переходов прав собственности на вторичном рынке недвижимости резко упало. Если в марте специалисты ведомства провели более 14 тысяч таких операций, то в мае — всего 3 918. Однако в середине лета этот показатель так же резко пошел вверх, и уже в середине осени пресс-служба ведомства сообщила — по итогам сентября в столице было зарегистрировано 15 422 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что в 1,5 раза больше (+54%), чем годом ранее (10 027 договоров).

«В сентябре на московском рынке вторичной недвижимости зафиксирован новый в этом году рекорд — почти 15 с половиной тысяч переходов прав, что практически сопоставимо с декабрем прошлого года, когда в столице было зарегистрировано наибольшее в 2019 году число таких сделок — 15,8 тысячи», — прокомментировал этот момент руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, добавив, что в годовом выражении разрыв от месяца к месяцу значительно сокращается.

Интересно, что именно в сентябре аналитики компании «МИЭЛЬ» зафиксировали на московском рынке недвижимости заметный рост числа покупателей из различных регионов России. Причем если до пандемии коронавируса большинство региональных покупателей столичной недвижимости составляли выходца из сибирских городов, зачастую покупавшие жилье, так сказать, «на перспективу», или для своих детей, то в настоящее время основными приобретателями квадратных метров в мегаполисе выступают жители Белгородской, Смоленской, Тверской и других областей Центрального федерального округа.

«Такие покупатели продают свою недвижимости в регионах и берут ипотечные кредиты, даже по достаточно высоким ставкам. Их это не пугает. И это не инвестиции, это жилье „для себя“. При этом им важно найти жилье именно в столице, и между качественной квартирой в Подмосковье и уступающему по качеству варианту в Москве, в одном и том же ценовом диапазоне, они делают выбор в пользу последней», — отметила управляющий директор сети «МИЭЛЬ» Ирина Пешич.

А в первой половине октября специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» констатировали — никакие объективные предпосылки к ослаблению спроса на жилье из-за ухудшения ситуации с заболеваемостью коронавирусом не смогли повлиять на повышенную активность покупателей подержанных квартир в Москве. Согласно собственной статистике компании, в это время было внесено на 60% больше авансов, чем в тот же период 2019 года.

«Сообщения СМИ относительно пандемии становятся все более тревожными, однако пока эта информационная волна не оказывает заметного влияния на участников вторичного рынка, — высказывал тогда свою точку зрения на происходящее директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома. — Люди вообще очень быстро адаптируются к стрессовым ситуациям, поэтому они уже гораздо меньше переживают из-за негативных новостей, чем в начале года. Мы фиксируем лишь единичные случаи, когда продавцы или покупатели отказываются от показа и просмотра квартир. Также мы отмечаем, что даже в случае соблюдения всех мер предосторожности потенциальные покупатели стараются потратить на осмотр жилплощади как можно меньше времени, поэтому показ квартир сейчас проходит гораздо быстрее, чем это было, скажем, в докарантинный период.

При этом аналитики «ИНКОМ-Недвижимости» обратили внимание на один интересный нюанс. Если раньше на вторичном рынке Москвы преобладали молодые покупатели (55% в начале 2020 года и около 80% - непосредственно в перирод весеннего карантина), то после снятия ограничений их доля уравнялась с покупателями группы «45+», причем старшее поколение продолжает наращивать свою активность.

Из-за этого «вторичные» лоты, обладающие наиболее высокими качественными характеристиками и отличающиеся адекватными ценниками, в октябре реализовались в максимально короткие сроки — за неделю. На этом фоне даже те подержанные квартиры, которые раньше не вызывали у покупателей абсолютно никакого интереса, поскольку располагались в устарвшем или вообще откровенно аварийном фонде, получили возможность уйти с экспозиции в течение всего лишь полутора-двух месяцев после выхода на рынок.

В итоге в ноябре эксперт по продаже жилья признали — в сегменте вторичного жилья Москвы сейчас сложилась ровно та же самая ситуация, что и осенью 2018 года, когда в условиях возросшей активности покупателей и существенного дефицита предложения продавцы диктовали свои условия покупателям, так что теперь собственникам, завышавшим ценники на свои предложения в массовом сегменте, больше не требуется соглашаться на дисконты, достигающие порой четверти оп первоначально заявленной суммы.

«При таком развитии событий дефицит качественных и ликвидных объектов ощущается все острее, и вследствие этого поведение продавцов и покупателей вторичного жилья за последние несколько месяцев заметно изменилось. Люди понимают, что у них нет времени раздумывать и перебирать разные варианты, когда самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Более того, порой мы фиксируем случаи, когда наши клиенты уже на просмотре квартиры принимают положительное решение о ее покупке. Поэтому сейчас „вторичка“ — так сказать, чистый рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю. Причем специфика этого рынка такова, что в масс-маркете на данный момент уровень спроса в три раза превышает объем ликвидного предложения — то есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены», — подчеркивает Сергей Шлома.

Одновременно, добавляют другие риелторы, на рынке все большее распространение получает практика так называемого «опережающего аванса», когда в рамках проведения альтернативной сделки купли-продажи собственник продаваемой квартиры еще до получения аванса за нее вносит предоплату за новую жилплощадь, которую он себе подобрал. Такую спешку они склонны объяснять тем, что поиск подходящей квартиры сейчас является куда более трудоемким и ресурсозатратным процессом, чем продажа имеющегося жилья.

По их мнению, ситуация с острым дефицитом ликвидного предложения на столичной «вторичке» сохранится как минимум до конца 2020 года. Восстановление же экспозиции, предполагает, в частности, Сергей Шлома, будет протекать крайне медленно, тем более что для нормального функционирования этому сегменту недвижимости не хватает еще хотя бы 30% лотов от нынешнего объема предложения. Только когда рынок наполнится таким количеством объектов, между продавцами наконец-то возникнет ощутимая конкуренция, что сделает их позиции гораздо менее выигрышными, чем сейчас, со всеми вытекающими отсюда последствиями.