Доступная ипотека — стоит ли ждать

Дешёвой ипотеки больше не будет — в ближайшие пару лет точно, а на более длительный срок в наше время и загадывать нет никакого смысла. Более того, для тех, кто уже имеет кредиты, причём не только на покупку недвижимости, по ставке менее 10,66% годовых, они могут разом подорожать примерно до этого уровня. Пока говорить об этом несколько преждевременно, однако ряд категорий граждан РФ уже начали «брать на карандаш».

«Если в феврале 2024 года ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5−15,5% годовых, а в 2025 году опустится до 8−10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 году «ключ» останется на уровне 15−16%, а в 2025 году снизится лишь до 10−12%.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем. Возможно, ипотека вернётся к нам в 2026 году, когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6−7%. Но это не точно.

И в любом случае ещё как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ.

Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения", — пишет в своём исследовании руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко.

В настоящий момент «рыночная» ипотека декларируется от 18% годовых, де-факто — от 20% и выше. Любопытно, что все банки и прочие организации убрали со своих сайтов так называемые «ипотечные калькуляторы», теперь предлагается оставить свой номер телефона для того, чтобы вам программу ссуды рассчитали. Индивидуально. Всё, стандартизация ушла и, судя по всему, больше не вернётся.

Более-менее стандартный сейчас лишь первоначальный взнос, без которого с вами даже говорить не будут — от 30% стоимости объекта недвижимости. А в ряде случаев, причём таковых становится всё больше — и от 50%. Причём именно что «от», соискателей кредита, у которых на руках именно эта минимально необходимая сумма, чаще всего отшивают.

Льготная ипотека, действительно, умерла. Но проблема отнюдь не в больших расходах государства, руководитель ИРН тут ошибается.

Государству, действительно, приходится отдавать побольше, но суть не в этом. Риски того, что рынок обвалится, и залоговая недвижимость «превратится в тыкву», принимают на себя банки.

А власти — они лишь доплачивают кредитным организациям некую разницу между рыночной и «льготной» ставками, они ничем не рискуют. Так что «льготную» ипотеку закрывает не государство, а бизнес — опасно, однако!

Впрочем, многие граждане, у которых имеются действующие «льготные» ипотечные договора, сейчас тоже чувствуют себя крайне неуютно.

Дело в том, что с 2024 года больше не действует освобождение от НДФЛ материальной выгоды от экономии на процентах по кредитам со ставкой менее 2/3 от ставки рефинансирования. Не знали? А власти это и не афишировали — Федеральная налоговая служба (ФНС) «обрадовала» этим всех только в середине февраля 2024 года.

«На пальцах»: положим, у вас льготная ипотека под 6% годовых, 2/3 от нынешний ставки ЦБ РФ — 10,66% годовых. Ваш «доход» 4,66% годовых, с него извольте платить налог в 35%. То есть 6% годовых превращается примерно в 8% годовых, а то и поболе — тут как уже мытари посчитают… Приведённая методика далеко не единственная.

В вышеозначенном разъяснении ФНС написано, что не платить можно лишь в том случае, если в счёт этих начислений гасится налоговый вычет. То есть этот вычет у вас «сгорает», причём за просто так. В счёт «льготной» ипотеки.

Вроде как ранее было письмо департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 года № 03−04−05/95889 «О налогообложении НДФЛ дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами», где разъясняются некие моменты. Правда, крайне двусмысленно и невнятно — толковать можно и так, и этак.

Например, означено, что «соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях». То есть дали выгодный кредит на работе — плати.

Или вот так — «такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги)». Это вообще можно трактовать как угодно. Государство дало тебе «льготный» кредит, значит, это не просто так. Плати.

К тому же в февральском письме ФНС ничего минфиновское разъяснение не упомянуто, видимо, оно уже утратило свою силу. Впрочем, это не более чем разъяснение, которое написал некий заместитель директора департамента Виктор Сашичев. Мог и ошибиться…

«У меня действующий ипотечный договор, „льготный“. Нас таких в банке уже всех переписали, ещё зимой, но пока никого ничего платить не заставляют. Говорят, что начальство решает проблему — типа прикроют. Если смогут… И, видимо, не всех. В целом очень тревожно», — рассказывает IT-специалист одной очень крупной кредитной организации Дмитрий.

Их, может, и прикроют, но ведь есть миллионы «льготников» и тех, кто просто брал «рыночную» ипотеку в 2019—2020 годах под 7−8% годовых, тогда такая возможность имелась. Если всех тех, у кого ипотека, а также все прочие ссуды, включая автокредиты, начать щемить — а это миллионы человек! — то всё посыплется. Рынок недвижимости в первую очередь.

Там, в общем-то, и так уже не всё хорошо. Пока откровенно «авральной» аналитики нет, но негативные тенденции, увы, приходится констатировать. Чтобы не выдавать совсем уж наглую ложь. Так, по данным консалтинговой компании SRG, в апреле снижение цен на вторичное жилье было зафиксировано в 14 российских городах, тогда как в марте — всего в пяти. Цифры падения цен тоже приводятся смешные, но на них никто и не обращает внимания. Тем не менее тенденция налицо. И в банках по этому поводу очень тревожатся.

А если ФНС ещё и включит новую норму, то мало никому точно не покажется. Видимо, потому и не включает. Но зачем-то же вышло февральское «напоминание», всё ведь, наверное, делается не просто так.